본 강의는 2019년 1월 30일 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다. 매년 또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로 자세한 상담은 강사 또는 세무사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주 - 주택임대사업자 임대소득 계산 방법 - 개정내용 : 분리과세 시 주택임대사업 여부에 따라 필요경비율, 공제금액 차등 적용 - 주택임대소득 2천만원이라면? 소득세는? - 주택임대사업자, 임대주택 요건 제공: 네이버카페 [세무경리스터디] 해설 : 변종화 세무사 [변종화 세무사 프로필] (현) 세무법인로맥 세무사 (현)한국세무사회 세무연수원 교수 (현)삼일아카데미 강사 (현) 아이파경영아카데미 강사 (전)고양지역세무사회장 (전)한국세무사고시회부회장 저서 : 부동산부자들의절세비법, 세무조사 대비의 모든 것, 세법개론, 다주택자양도세실무, 다주택자택스플래이닝
1. 종합부동산세 계산 사례(출처 : 정부 발표자료) 9.13 정부 부동산 종합대책의 개편안에 따른 주택의 시가별 종합부동산세액을 계산해 보자. 두 가지로 계산을 해보기로 한다. 첫 번째로 1세대 1주택자의 주택 시가별 종합부동산세와 조정대상 지역 1세대 2주택 이상인 경우의 주택 시가별 대략적인 종합부동산세를 계산하여 비교한다. 현재보다 얼마가 더 나올지 비교해 본다. 먼저, 1세대 1주택자인 경우 세액은 다음과 같다. (출처: 정부 발표자료) 2. 종부세 인상 효과 분석 종전규정과 9.13 부동산 대책에 따른 개편안을 비교하여 세액이 얼마나 인상이 될 예정인지 알아보면 다음과 같다. 먼저, 1세대 1주택자의 종부세를 살펴보면, 사례 1) 시가 18억인 주택의 경우 종부세 시가 18억인 주택이라면 현행 종부세가 대략 94만 원에서 개편안에 따르면 104만 원으로 10만원을 더 내는 인상 효과가 있다. 사례 2) 시가 23억6천만 원 인 주택의 경우 종부세 시가 23억6천만 원인 주택이라면 현행 종부세가 대략 187만 원에서 개편안에 따르면 293만원으로 106만원을 더 내는 인상 효과가 있다. 사례 3) 시가 23억6천만 원인 주택의 경우 종부
이번에 발표된 9.13 대책의 핵심은 종합부동산세 개편안이다. 그 내용을 살펴보면 시행령 개정안이 하나, 법 개편안이 3개 조항이다. 법 개편안은 향후 입법과정을 지켜봐야 한다. 첫 번째, [종합부동산세 시행령 개정안]은 다음과 같다. 1. 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세( 종부세법 시행령 §3) 위의 내용은 주택임대사업자의 혜택이 과다하다는 지적에 따라서 혜택을 축소하는 개정안이다. 대책발표일 이후 취득한 주택은 주택임대사업자등록을 할지라도 종부세 합산배제 되지 않는다. 다만 대책 발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 주택인 경우에는 종전 규정대로 요건을 갖춰 임대사업자 등록을 한다면 종합부동산세 합산배제가 된다. 두 번째, [개편안]은 다음과 같다. 2. 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 종부세 추가과세( 종부세법 §9 등) 종합부동산세율이 발표안에 따르면 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자 모두 동일하게 추가과세 하되 현행 대비 +0.1~1.2%p 세율이 인상될 전망이다. 더불어 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대해서는 종합부동산 세율이 다음과 같이 인상될 예정이다. 3. 조정대상지역
등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설(조세특례법 시행령 §97의 3·5) 주택임대사업자의 가장 큰 혜택은 세 가지다. 첫째, 주택임대 사업자등록을 내고 여러 요건을 갖춘 후 양도하는 경우 양도세 중과 배제하는 규정이 있다. 그러나 9.13 개편안에서는 대책 발표일 이후에 취득한 주택은 임대사업자등록을 하여도 중과세가 적용된다. 둘째, 종전 주택의 가액에 관계 없이 주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍‧면 지역은 100㎡ 이하의 주택을 취득한 후 3개월 이내 주택임대사업등록한 하고 요건을 갖춘경우에 10년이상 임대할 때 법 소정 양도차익의 양도세 100% 감면 의 큰 혜택이 있다. 이번에 새로 개편될 규정에 따르면 가액기준이 추가됐다. 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터는 임대개시시 기준시가 수도권 6억원․비수도권 3억원 이하 주택에 한해 위 규정을 적용한다. 셋째, 종전 주택의 가액과 관계없이 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍‧면 지역은 100㎡ 이하의 주택을 임대사업자등록 하는 경우, 8년이상 임대시 장기보유 특별공제 50%, 10년 이상 임대시 장기보유특별공제 70%를 해왔다. 이번에 새로 개편될 규정에 따르면 가액기준이 추가됐다.
2018년 9월 13일 발표된 부동산 대책 중에서 세제 개편안은 다음과 같다. 1. 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과 (소득세법 시행령 §167의3 등) 대책발표 내용에 따르면 발표일인 2018년 9월 13일 이후에 새로 취득하는 주택은 임대사업자등록을 하더라도 조정대상지역 내 양도라면 2주택 양도세율 10% 추가, 3주택 양도세율 20% 추가된다. 즉, 임대사업자 등록을 해도 양도세 중과세율을 피할 수 없게 된다. 다만 예외적으로 대책발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 주택은 종전규정대로 의무를 이행한다면 양도세율 적용할 때 중과세율 적용하지 않고 일반세율 적용하는 특례가 있다. 다음과 같은 계산 사례로 중과되는 경우와 일반세율이 적용되는 경우의 양도세액을 비교해 보자. [계산 사례 : 중과되는 경우와 안되는 경우 양도차익별 세액 비교] (3주택 보유 상태에서, 조정대상지역 내 소재 주택 양도시, 장기보유특별공제 최고 30% 적용한다고 가정한다.) 위와 같이 임대사업자등록을 해도 중과세율이 적용된다면, 과거 임대사업등록 혜택 (중과제 외)를 볼 때보다 양도세액이 늘어난다. 위의 계산 사례로 보면 양도세액 부담이 2.2배에서
고가 1주택자의 장기보유특별공제 2년거주 요건 강화 1. 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화 (소득세법 시행령 §159의3) [해설] 1) 현행 1세대 1주택 장기보유특별공제율 현행 1세대 1주택 장기보유특별공제율은 다음과 같다. 2) 개정될 2년미만 거주 1세대 1주택 장기보유특별공제율 2019년 이후 양도하는 분부터는 최장 15년보유시 장기보유특별공제 30%가 적용 된다. 만일, 1세대1주택 고가주택을 2년 거주하지 않고 양도하는 경우에는 장기보유특별공제율은 보유기간 15년 이상인 경우 30%를 적용한다. 3) 계산사례 : 위와 같이 2019년 이후 1세대1주택인상태에서 매도가액 9억이상의 주택을 양도하는 경우 2년 거주한 경우 13,380,000원 이다. 반면 같은 조건에서 2년 거주를 하지 않고 양도하는 경우 86,050,000의 양도세가 나온다. 즉, 72,670,000원 양도세 증가효과가 있다. [변종화 세무사 프로필] 세무법인 로맥 일산지사 대표세무사(현) 고양세무서 국세심사위원(현) 중부지방세무사회 연수위원(현) 아이파 경영 아카데미 강사(현) 삼일아카데미 강사(현) 한국세무사회 전산세무자격증 출제위원(현) 한국 소아암
<본 특강은 20~30분 정도의 분량으로 제작되었습니다. /편집자 주> [변종화 세무사 프로필] 세무법인 로맥 일산지사 대표세무사(현) 고양세무서 국세심사위원(현) 중부지방세무사회 연수위원(현) 아이파 경영 아카데미 강사(현) 삼일아카데미 강사(현) 한국세무사회 전산세무자격증 출제위원(현) 한국 소아암 협회 경인지회 감사(현) 웅지세무대학교 겸임교수(전) 고양지역세무사회장(전) 경기북부세무사연합회장(전) 저서 : 다주택자 중과시대 양도소득세 실무 (2018, 변종화 저, 한국세무사회) 주택임대사업자의 절세설계(2018, 변종화 저, 한국세무사회) 부동산부자들의 절세 비법은 뭘까?(2017 변종화 공저, 삼일인포마인) 세무조사 대비의 모든 것 (2017 변종화 공저, 매일경제신문)
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개인사업자의 사업용 유형고정자산 과세와 관련된 개정세법 개인사업자의 사업용 유형고정자산 과세와 관련된 개정세법에 대해 알아보자. 개인사업자인 경우 종전에는 업무용승용차에 대해서는 과세되었다. 그러나 그 외의 사업용 고정자산은 과세가 되지 않았다. 즉, 공구, 비품, 기계장치 등은 소득세법상 과세대상으로 열거돼있지 않았다. 그러므로 개인사업자는 과세대상으로 보지 않고 소득으로도 보지 않았다. 이러한 자산을 매각하는 경우에는 부가가치세법상 세금계산서를 발행하여 부가가치세는 납부하지만 소득세는 납부하지 않았다. 부가가치세 신고서상에 수입금액 제외 란에 포함시켜 소득세에서는 제외를 했다. 그러나 이번에 개정세법을 보면 사업소득의 범위가 확대 되었다. 개정된 소득세법에 따르면 개인 복식부기의무자의 사업용 유형고정자산(부동산 제외)의 처분소득은 사업소득으로 열거하였다. 2018년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간 분부터는 사업소득 총수입금액에 포함하여 과세대상이 된다. 요건을 더 자세히 살펴보면 첫 번째 복식부기의무자에 한해서 과세가 된다. 즉 복식부기의무자인 경우 과세대상에 포함하고, 복식부기기의무자가 아닌 경우에는 종전처럼 과세대상이 아니다. 두 번째는 유형고정
부동산 대책이 나온 배경 최근 3년 사이 주택 가격 상승세가 가파르다. 특히 강남을 중심으로 시작된 집값 상승이 서울과 수도권으로 퍼져 나가고 있다. 지난 6.19 대책을 내놨지만 시장은 반응을 하지 않고 상승세를 이어갔다. 정부는 ‘주택은 투기의 대상이 아니라 거주의 대상이다. 다주택자의 주택투자 수요를 억제하고 실거주자에게 주택이 돌아가게 하겠다’라는 정책 방향을 설정했다. 2008년 이후 2014년까지 오르지 않던 집값이 오르기 시작한 이유는 여러 가지가 있다. 먼저 2014년 세계적인 저금리 기조와 맞물려 초이노믹스로 대표되는 저금리 정책으로 시장에 유동성이 풍부해졌기 때문이다. 갈곳 없는 유동성 자금이 과거 정부의 부동산 경기 부양정책과 맞물려 집값 상승으로 이어졌다. 8.2 부동산 대책 중 세법 개정안 내용 계속 오르는 부동산 투기수요를 잡기 위해 정부는 8.2 부동산 대책을 내놨다. 그 내용을 보면 투기과열지구 내 재건축 초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 분양권 전매 제한, 주택거래신고제도 부활, 양도소득세 중과, 장기보유특 별공제 배제, 1세대 1주택 비과세 요건 강화, 분양권 전매시 양도소득세율 50% 등이 있다. 그중에서 세법개정안