(조세금융신문=안성희 세무사) 문재인 정부 들어 급격한 집값 상승으로 연속적인 세제규제를 통한 부동산 정책이 이어졌다. 부동산 세제정책 중 가장 눈에 띄는 것은 2020년 8월 12일 개정으로 최고 12배 이상 세부담이 증가하는 효과가 있는 법인 및 다주택자의 주택취득세 중과라고 할 수 있다.
법인이나 다주택자인 개인이 주택을 취득하는 경우 중 주택을 신축하여 판매할 목적으로 취득하는 경우는 대지지분이 큰 거액의 주택을 취득하는 경우가 대부분으로, 건설용지로 계상될 주택취득에 대해 취득세가 중과되는지 여부는 매우 중요한 사항이라 할 수 있다.
또한 주택취득세 중과대상 판정은 양도소득세 중과대상, 종합부동산세 중과대상과 여러 부분에서 차이가 있는바 주택 취득 전에는 중과대상 여부를 꼼꼼하게 체크할 필요가 있다.
본고에서는 주택취득세 중과가 사업의 사활과 연결된다고 할 수 있는 부동산 시행법인, 주택 건설업자, 개인인 주택신축판매업자의 주택취득세 중과에 대해 정리해보고자 한다.
원칙적인 주택취득세율
주택은 원칙적으로 주택 취득 당시 가액에 따라 1~3%의 세율이 적용되므로 농지외 비주거용 부동산(4%)보다 낮은 세율이 적용된다.(지방세법 §11 8호)
법인 및 다주택자 등의 주택 취득에 대한 취득세 중과
2020년 8월 12일 법률 제17473호의 개정으로 법인이 주택을 취득하는 경우, 2주택 이상자가 조정대상 지역 내 주택을 취득하는 경우, 1세대 2주택 또는 3주택 이상인 자가 조정대상지역내 주택을 취득하는 경우, 1세대 2주택 이상자로부터 기준시가 3억 이상을 주택을 증여받는 경우에는 원칙적인 주택취득세율 1~3%를 적용받지 않고 2배 또는 3배가 중과되는 것으로 개정되었다.
동 개정으로 시행법인이 주택을 취득하는 경우에는 무조건 12.4%(85㎡ 이하)또는 13.4%(85㎡초과)의 취득세율이 적용되며, 주택신축판매업을 영위할 목적으로 1세대 2주택에 해당하는 개인이 주택을 취득하는 경우에는 8.4%(85㎡ 이하)% 또는 9%(85㎡ 초과), 1세대 3주택에 해당하는 개인이 주택을 취득하는 경우에는 12.4%(85㎡ 이하)또는 13.4%(85㎡초과)의 취득세율이 적용된다.
다만 2020년 7월 10일 전 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 금융증빙에 의해 입증되는 경우 계약을 체결한 자의 해당 주택의 취득에 대해서는 종전 세율이 적용된다.
부동산(주거용 건물) 시행법인 및 주택신축판매업자의 취득세 중과제외
법인의 주택 취득 등에 대한 취득세 중과 취지는 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하기 위한 것으로 법 개정시 주택공급에 기여하는 주택신축판매업자는 중과대상에서 제외하였어야 하나 2020년 8월 12일 개정 당시에는 중과대상으로 규정하고 있지 않다가 2021월 4월 27일 대통령령 31646호로 주택공급에 기여하는 주택신축판매업자가 멸실목적으로 취득하는 주택(실질은 건설용지인 토지 취득)으로서 일정 요건을 갖춘 경우에는 취득세 중과대상에서 제외하는 것으로 지방세법 시행령 제28조의2 제8호가 개정되었다.
개정된 지방세법 시행령 제28조의 제8호의 요건을 보면,
① 주택공급에 기여하는 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물건설업(자영건설업에 한 함)을 영위할 목적이 있을 것,
② 실제 ①의 사업을 영위하는 지가 확인되도록 ①의 사업을 영위할 목적으로 부가가치세법 제8조 제1항의 사업자등록이 되어 있을 것,
③ ②의 실제 사업실행여부를 확인하기 위해 1년 이내 멸실하거나 3년 이내 주택을 신축하여 판매하는 경우일 것을 적용요건으로 하고 있다.
동 시행령 개정은 별다른 입법예고가 없던 사항으로 상당수 많은 시행법인들이 아직도 주택취득시 중과세율을 적용하여 취득세를 납부하고 있는 사례를 자주 볼 수 있는데 부동산 시행법인이나 주택신축판매업을 영위하는 개인은 반드시 취득일 전 위 중과배제대상에 해당하는지를 체크한 후 진행할 필요가 있다.
취득시점까지 사업자등록이 되어 있지 않은 경우에는 중과다?
부가가치세법 제8조 제1항은 신규로 사업을 개시하는 자는 사업개시일부터 20일 내에 사업자등록을 하도록 규정하고 있고 주택신축판매업자의 사업개시일은 주택을 판매한 시점(주택신축판매업의 사업개시일은 사업을 개시하는 날(부산고법 2020.10.23. 선고, 2020누21029 판결 ; 조심 2017중4641, 2017.12.13. ;2017조심2021인5546, 2021.11.16.)이므로 주택신축판매업자는 주택이 분양되는 시점에 사업자등록을 하는 것이 원칙이고 주택취득시점에 사업자등록을 한 경우는 사업개시 전 사업자등록을 한 경우에 해당한다.
지방세법 시행령 제28조의2 제8호 6)은 “부가가치세법 제8조 제1항에 따라 사업자등록을 한자”로 규정하고 있으므로 부가가치세법을 준용할 경우 주택을 분양할 목적으로 주택을 취득하는 주택신축판매업자는 주택을 취득할 당시에는 사업자등록을 하지 않아도 되지만 구청에서는 취득시점에 사업자등록이 되어 있지 않은 경우에는 취득세를 중과하여 과세하고 있으므로 이 점 주의하여야 한다.
부동산 개발업으로 사업자등록이 되어 있는 경우에는 중과대상이다?
지방세법 시행령 제28조의2 제8조 6)은 중과배제대상자를 “주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자등록을 한 자”로 규정하고 있다.
이는 시행령 개정취지로 볼 때 실제 주택공급에 기여하는 주택신축판매업을 영위하는지를 확인하기 위한 것으로 해석할 수 있는데, 구청에서는 이를 “주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)으로 사업자등록을 한자”로 해석하여 부동산 개발업(한국표준산업분류표상 세분류)으로 사업자등록이 되어 있는 경우에는 중과대상이고 주거용건물 개발 및 공급업(한국표준산업분류표상 세세분류, 국세청 업종코드 703011, 703012)로 사업자등록이 되어 있는 경우에만 중과배제대상으로 보아 부동산 개발업으로 사업자등록이 되어 있는 경우에 대해서는 취득세 중과세율을 적용하는 이해할 수 없는 행정편의적 과세를 하고 있다.
이러한 과세는 국세에 관계된 부가가치세법상 사업자등록과 사업자등록의 법적의미를 오인한 것이라고 밖에 할 수 없지만 과세를 당하는 입장에서 이러한 과세리스크를 피하기 위해서는 부동산 시행업자는 국세청 업종코드 703011, 703012의 세세분류인 주거용 건물 개발 및 공급업으로 사업자등록하여야 하는 점을 주의하여야 한다.
[프로필] 안성희 세무법인 현인 대표세무사
•(현)경희대학교 경영대학원 겸임교수
•(현)한국여성세무사회 연구부회장
•(현)한국세무관리학회 부회장
•(전)국세청 국세심사위원
•(전)삼성세무서 과세적부심사위원
•고려대학교 법학박사(조세법 전공)
•저서 《세법상 특수관계인 범위와 과세문제》, 《법인결산 세무조정·신고실무》, 《현명한CEO의 핵심절세대책》
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