(조세금융신문=안성희 세무사) 2021년 6월부터 종합부동산세 세율 인상, 다주택자 양도소득세 중과세율 인상, 일정 금액 이상 주택구입시 대출금지 등 여러 가지 이유로 최근 가족간 부동산 거래가 급증하고 있다.
특수관계가 성립하는 가족간 부동산 양수도, 부동산 임대차, 부동산 증여거래를 하는 경우에는 다음과 같은 과세문제가 있으므로 양도, 증여, 임대 각 거래형태별 발생할 수 있는 과세문제를 사전점검하고 진행할 필요가 있다.
가족간 부동산 양수도 거래시 발생하는 과세문제
① 저가양도의 경우
㉠ 저가양도한 양도자의 과세문제
세법상 친족은 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척, 배우자(사실혼 관계에 있는 자 포함), 친생자로서 친양자 입양된 자 및 그 배우자와 직계비속으로 이에 해당하는 경우에는 세법상 특수관계인에 해당한다.
가족 또는 특수관계인에 해당하는 친족에게 부동산을 시가의 5% 또는 3억원보다 저가로 양도한 경우에는 시가를 기준으로 양도소득세가 과세된다. 다만 1세대 1주택 비과세요건을 충족하는 경우로서 9억원 이하의 주택인 경우에는 시가를 기준으로 과세하더라도 과세문제가 없다.
이 경우 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서 양도일 전 6개월 양도일 후 3개월까지의 당해 재산 및 유사재산의 매매가액, 감정가액의 평균액, 수용·경매가격을 의미한다. 아파트의 경우에는 대부분 유사매매사례가액이 적용되며 유사매매사례가액 요건을 충족한 가액이 여러 개인 경우에는 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 거래가액이 시가가 되는 점을 주의하여야 한다.
㉡ 저가양수한 양수자의 과세문제
세법상 증여는 무상으로 수증받는 것 뿐만 아니라 이익을 이전하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것도 해당하는 것으로 저가로 자산을 양수하여 이익을 이전받은 것도 증여에 해당한다. 가족으로부터 부동산을 시가보다 저가로 양수한 경우로서 시가와 양수가액의 차액의 시가의 30% 또는 3억원보다 큰 경우에는 시가와 대가와의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 가액을 증여재간으로 보아 증여세가 과세된다. 따라서 가족간 부동산 양수도 거래를 하는 경우로서 시가가 확인되는 경우에는 시가와 대가와의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액과 크게 차이나지 않도록 하여야 하는 점을 주의하여야 한다.
② 고가양도의 경우
㉠ 고가양도한 양도자의 과세문제
부동산을 고가양도한 양도자의 경우 양도소득세 과세문제는 없지만 대가와 시가와의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 이상인 경우에는 대가와 시가와의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 가액을 증여재산으로 보아 증여세가 과세된다.
이 경우 증여세가 과세된 경우에는 실제 양도가액에서 증여재산가액을 차감한 가액을 양도가액으로 보므로 당초 납부한 양도소득세를 환급받게 된다.
㉡ 고가양수한 양수자의 과세문제
부동산을 가족으로부터 시가보다 고가로 양수한 경우 양수 시에는 과세문제가 없지만 해당 부동산을 양도시 인정받을 수 있는 취득가액은 실제 양수가액이 아닌 시가가 되므로 양도시 양도소득세 부담이 늘어나게 된다.
가족간 부동산 증여거래시 발생하는 과세문제
① 취득세 중과문제
1세대 2주택 이상자인 증여자로부터 주택 전체의 기준시가가 3억원을 초과하는 조정대상지역내 주택을 증여받는 경우에는 주택에 대한 취득세율이 적용되지 않고 중과세율인 12%(지방교육세 0.4%, 85㎡ 초과 주택으로서 농특세 1% 적용시 13.4%)세율이 적용되어 취득세 부담이 급격하게 증가하게 된다.
가족간 증여의 경우 전세금 또는 대출이 있는 상태에서 증여하여 채무에 상당하는 부분에 대해서는 증여자가 양도소득세를 부담하고 수증자는 채무액을 차감한 재산가액에 대해서만 증여세를 납부하는 부담부증여를 실행하는 경우가 많다. 이러한 부담부증여의 경우 채무승계분에 대해서는 채무승계액을 과세표준으로 하여 일반 주택 취득세율이 적용되고 증여부분에 대해서는 기준시가를 과세표준으로 하여 중과세율이 적용된다.
㉠ 전세금등 상환시 증여세
부담부증여의 경우 수증받을 당시에는 증여받은 재산의 시가에서 채무액을 차감한 잔액에 대해 증여세가 과세되지만 증여세 신고시 부채로 인정받은 대출금 또는 전세금 상환에 대해서는 국세청이 지속적인 사후관리를 하고 있어 대출금 또는 전세금을 부모님이 대신 상환하는 경우에는 채무면제이익으로 증여세가 과세된다.
가족간 부동산 임대차 거래시 발생하는 과세문제
① 부동산을 무상으로 임대차하는 경우
㉠ 무상으로 임대한 임대인의 과세문제
부가가치세가 과세되는 임대용역을 무상으로 임대하는 경우에는 시가를 기준으로 부가가치세와 소득세가 과세되고 친족에게 부가가치세 면세대상인 주택을 실제 무상으로 임대하는 경우에는 시가를 기준으로 소득세가 과세되는 문제가 발생한다. 다만 직계존비속에게 부가가치세 면세되는 주택임대용역을 무상으로 제공하고 무상으로 임대용역을 제공받은 자가 실제 거주하는 경우에는 시가를 기준으로 소득세가 과세되는 문제는 발생하지 않는다.
㉡ 무상으로 임차한 임차인의 과세문제
상속세 및 증여세법상 부동산을 무상으로 임차하여 얻은 이익(부동산 가액×2%×3.79079)이 1억원 이상인 경우에는 해당 이익에 대해 증여세가 과세된다. 실무적으로 부동산을 임차하여 얻은 이익이 1억원 이상이 되는 부동산 가액은 1,318,986,000원으로 13억 이하의 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 증여세 과세문제가 발생하지 않는다.
② 부동산을 시가보다 저가로 임대차하는 경우
㉠ 저가로 임대한 임대인의 과세문제
부가가치세가 과세되는 부동산 임대용역을 시가보다 낮은 가액으로 임대한 경우에는 시가를 기준으로 부가가치세와 소득세가 과세되는 과세문제가 발생한다. 이 경우 부가가치세가 면세되고 소득세가 과세되는 주택임대용역을 직계존비속 외의 친족에게 시가보다 낮은 가액으로 임대한 경우에는 시가를 기준으로 소득세가 과세된다.
㉡ 저가로 임차한 임차인의 과세문제
부동산을 시가보다 30% 이상 낮은 가액으로 임차한 경우로서 부동산을 저가로 임차하여 얻은 이익(부동산 가액×2%)이 연 1000만원 이상인 경우에는 분여받은 이익에 대해 증여세가 과세된다.
[프로필] 안성희 세무법인 현인 대표세무사
• 고려대학교 법학박사(조세법 전공)
• 국세청 국세심사위원 역임
• 삼성세무서 과세적부심사위원 역임
• 저서 <현명한 CEO의 핵심 절세대책>
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