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[전문가칼럼] 주택 부담부증여시 절세하는 7가지 방법

 

 

 

(조세금융신문=안성희 세무사) 2021년부터 다주택자의 양도소득세 최고세율은 82.5%가 적용되고 종합부동산세의 경우 2020년에 비해 2배 상승하면서 세부담 상한율도 300%로 높아져 다주택자야 말로 그야말로 세금폭탄의 상황에 직면해 있는 것이 현실이다. 반면 증여세율은 10%∼50%가 적용되고 증여재산공제가 적용됨에 따라 취득세 중과등의 대책에도 불구하고 2020년 이후 현재까지 주택 증여건수는 역대 최대치를 기록하고 있다.

 

이러한 주택 증여의 대부분은 수증자의 증여세 부담 등 문제 때문에 증여주택에 담보된 채무를 수증자가 인수하는 이른바 부담부증여로 진행되는데 주택부담부 증여의 경우에는 다음의 7가지 절세팁을 반드시 체크하고 진행할 필요가 있다.

 

TIP 1 인수한 채무관련 절세팁!

 

국세청은 부담부증여시 인수한 채무를 수증자의 자금으로 상환하는지에 대해 2∼3년 간격을 두고 지속적으로 사후관리를 하여 부담부증여시 인수한 채무를 수증자가 상환한 사실을 입증하지 못한 경우에는 채무상환액에 대해 증여세를 과세하므로 부담부증여시 인수한 대출금, 전세보증금 등 채무는 반드시 수증자의 자금으로 상환하여야 한다.

 

예컨대 전세보증금이 있는 주택을 증여받은 후 전세보증금을 부모가 상환하고 증여받은 주택에 수증받은 자녀가 실거주하는 경우에는 바로 전세보증금에 대해 증여세와 가산세가 부과될 수 있으므로 주의하여야 한다.

 

TIP 2 종합부동산 절세팁!

 

조정대상지역에 2주택자, 조정대상지역 여부 불문하고 3주택자는 종합부동산세가 중과되지만 조정대상지역과 비조정대상지역에 각각 1주택을 보유한 2주택자는 종합부동산세가 중과되지 않는다.

 

따라서 조정대상지역에 2주택, 비조정대상지역에 1주택을 보유하고 있는 3주택자라면 조정대상지역의 1주택을 증여하여 종합부동산세 중과를 피하는 방식으로 증여하는 것이 유리하다.

 

TIP 3 취득세 절세팁!

 

1세대 2주택 이상자인 직계존비속으로부터 조정대상지역의 주택을 증여받는 경우에는 취득세가 중과되어 8%, 12%의 세율이 적용되며 수증자가 취득세납부능력이 없는 경우 취득세 대납액도 증여재산가액에 가산된다.

 

따라서 증여자가 1세대 2주택자로서 조정대상지역과 비조정대상지역에 각각 1채 보유한 경우, 1세대 3주택 이상인 자로서 조정대상지역 1채, 비조정대상지역에 2채 이상을 보유한 경우라면 비조정대상지역의 주택을 증여하는 것이 유리하다.

 

TIP 4 양도소득세 절세팁!

 

2021년 양도분부터 1세대 2주택자는 양도소득세율 20%가 중과되어 최고세율 71.5%, 1세대 3주택 이상자는 양도소득세율 30%가 중과되어 최고세율 82.5%가 적용된다.

 

부담부증여시 증여재산평가액 중 채무부분에 대해서는 양도로 보아 증여자가 양도소득세를 부담하고 증여재산평가액에서 채무를 차감한 가액에 대해서는 수증자가 증여세를 부담하므로 적용되는 증여세율과 양도소득세율을 비교하여 양도소득세율이 높은 경우에는 전세를 월세로 전환하는 등의 방법으로 채무승계액을 최소화하여 증여를 실행하는 것이 유리하다.

 

TIP 5 다가구주택 부담부증여시 절세팁!

 

1세대 1주택 요건을 충족한 다가구주택이라 하더라도 부담부증여를 하는 경우에는 세법상 공동주택으로 보므로 각 가구별로 증여재산을 평가해야 하고 각 가구가 1주택이 되기때문에 다주택자에 해당하여 양도소득세율이 중과된다. 따라서 1세대 1주택 요건을 충족한 다가구주택을 부담부증여하는 경우로서 전세보증금, 대출금 등의 채무승계액이 큰 경우에는 채무승계액을 최소화하거나 1세대 1주택 비과세를 적용받아 양도하여 양도대금을 현금으로 증여하는 것

을 고려하는 것이 유리하다.

 

TIP 6 수증받은 자산 양도시 절세팁!

 

배우자·직계존비속으로부터 주택을 증여받은 후 5년 이후에 양도하면 증여당시 평가액이 취득가액이 되어 양도소득세 절세효과가 있지만 5년 이내에 양도하면 증여자의 당초 취득가액이 취득가액이 되어 엄청난 양도소득세를 부담해야 한다.

 

따라서 수증받은 주택은 반드시 5년 이후에 양도하여야 하며, 부담부증여시 수증받은 후 5년 이상 보유할 수 있는 확신이 없는 경우라면 신중하게 고민한 후 진행할 필요가 있다.

 

TIP 7 상속시 절세팁!

 

사전증여재산은 민법상 유류분 대상이므로 유류분 청구에서 유리하기 위해서는 사전증여재산가액을 낮추어야 한다. 유류분 대상인 사전증여재산은 채무액을 차감한 후 계산하므로 유류분 청구가 예상되는 경우에 알짜배기 부동산을 사전증여받는 경우에는 채무액을 높혀서 증여받는 것이 유리하다.

 

 

 

[프로필] 안성희 세무법인 현인 대표세무사

• 고려대학교 법학박사(조세법 전공)

• 국세청 국세심사위원 역임

• 삼성세무서 과세적부심사위원 역임

• 저서 <현명한 CEO의 핵심 절세대책>

 

 

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