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[전문가칼럼]개정된 주택취득세 A부터 Z까지!

장수기업의 절세비법

 

(조세금융신문=안성희 세무사) 취득세는 사실관계나 계약관계 등에 의해 형성된 재산취득을 과세대상으로 하는 것으로 경제적인 측면에서는 유통세로 분류할 수 있으며 법률적인 측면에서는 행위세로 분류할 수 있다.

 

유통세나 행위세의 성격상 징벌적으로나 규제적으로 과세하는 것은 맞지 않으므로 그 동안은 중과대상을 과밀억제권역내 부동산을 취득하는 경우나 별장, 골프장을 취득하는 경우로 한정하여 과세하여 왔다.

 

하지만 2020년 7월 10일 부동산 안정화 대책으로 이러한 기조와는 완전히 다르게 주택가격 안정화에 역행하는 것으로 판단하는 주택취득에 대해서는 기존보다 최고 12배의 세율이 적용되도록 개정되었으며 세무전문가의 도움 없이도 취득시점에 예상 취득세를 파악할 수 있었던 것과 달리 세무전문가의 도움을 받아야만 정확한 취득세 파악이 가능하게끔 복잡난해하게 개정되었다.

 

취득세를 과소신고한 경우에는 10%의 무신고 가산세와 일당 0.025%의 납부불성실 가산세가 부과되며 취득세를 과다신고한 경우로서 과다신고 사실을 인지하지 못하고 5년이 경과한 경우에는 과다하게 납부한 세금을 돌려받을 길이 없으므로 주택의 취득시에는 반드시 정확한 취득세를 파악한 후 진행할 필요가 있다.

 

1세대가 2주택 이상 취득시 취득세율 인상

 

주택의 유상취득에 대한 기본세율은 취득가액 6억원 이하인 경우에는 1%, 취득가액 6억원 초과 9억원 이하인 경우에는 1.01%에서 2.99%1), 취득가액 9억원을 초과하는 경우에는 3%이므로 누구나 주택의 구입시 부담할 취득세를 예상할 수 있었다.

 

 

하지만 7월 10일 대책으로 2020년 8월 12일 이후 취득하는 주택으로서 1세대 2주택 이상을 취득하는 경우 취득세율은 다음과 같이 개정되어 취득세 부담이 최고 12배까지 인상되었고 주택수의 산정방법 등이 복잡하게 개정되었으므로 주택의 구입 전에는 예상 취득세를 반드시 체크한 후 구입에 대한 의사결정을 하여야 한다.

 

다만 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류(금융거래내역, 부동산 실거래 신고자료, 분양계약서)에 의해 확인되는 경우에는 종전의 취득세율이 적용된다.

 

주택수 산정방법

 

주택수 산정시에는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하고 있는 주택을 합산하여 산정하며 8월 12일 이후에 취득하는 분양권 및 입주권, 오피스텔로서 주택분 재산세 과세대상 오피스텔은 주택시 계산시 포함하여 산정하여야 한다.

 

다만 ① 주택공시가격 1억원 이하인 주택·시가표준액 1억원 이하인 오피스텔, ② 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔, ③ 지방세법 시행령 제28조 제2항에 의한 농어촌 주택, ④ 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택, ⑤ 저당권의 실행으로 취득하는 주택·주택의 시공자가 공사대금으로 수령한 미분양주택, ⑥ 노인복지주택·국가등록문화재에 해당하는 주택·공공지원민간임대주택·일정 요건을 충족한 사원용 임대주택으로서 1구의 건축물의 연면적이 60㎡이하인 주택·가정어린이집, ⑦ 공익사업목적으로 공공기관 등이 멸실목적으로 취득하는 주택으로서 일정요건을 갖춘 것은 주택수 산정시 합산되는 주택수에서 제외된다.

 

주택수 산정시 제외되는 주택에 지방자치단체 및 세무서에 임대사업자로 등록한 임대주택은 규정하고 있지 않으므로 임대주택을 합산하여 주택수를 판정하고 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔만 주택수 산정시 제외하여 판단하므로 상속개시일로부터 5년이 지난 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 주택수 산정시 합산하여야 하는 점을 주의하여야 한다.

 

또한 양도소득세의 경우 분양권은 2021년부터 주택수에 합산하지만 취득세율 적용시에는 2020년 8월 12일부터 주택수에 합산하는 점을 주의하여야 한다.

 

1세대의 의미

 

1세대란 주택을 취득하는 사람과 주민등록표(또는 등록외국인기록표 및 외국인등록표)에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀(30세 미만의 미혼인 자녀가 주택을 취득하는 경우에는 부모)는 주민등록표등에 기재되지 않았더라도 1세대로 본다.

 

다만, ① 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되지 않은 30세 미만의 자녀로서 중위소득(2020년: 1,757,194원)의 40%(2020년: 702,877원) 이상의 소득이 있는 자, ② 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 한 사람이 65세 미만인 경우 포함)를 동거봉양하기 위하여 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 중위소득의 40% 이상의 소득이 있는 자가 합가한 경우, ③ 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 주민등록법에 따라 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소지로 신고한 경우에는 각각 별도의 세대로 본다.

 

1세대 2주택자

 

2020년 8월 12일 이후 1주택을 보유하고 있는 1세대가 조정대상지역내의 1주택을 추가로 구입하는 경우에는 8%의 취득세율이 적용된다.

 

따라서 1주택을 보유하고 있는 1세대가 6억원 이하의 조정대상지역내에 있는 주택을 구입하는 경우라면 8%의 취득세율이 적용되어 취득세 부담이 8배 증가하게 되며 같은 6억원 이하의 주택이라도 비조정대상지역의 주택을 구입하는 경우에는 1%의 취득세율이 적용된다.

 

다만 국내에 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 이사·학업·취학·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택과 신규주택이 조정대상지역에 있는 경우에는 1년 내) 내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 다른 1주택을 취득시 중과세율을 적용하지 않고 1%에서 3%의 기본세율을 적용한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.

 

일시적 2주택으로 기본세율을 적용받은 뒤 1년(3년) 내에 양도하지 않는 경우에는 사후관리를 통해 추징하므로 일시적 2주택자로서 기본세율을 적용받은 경우에는 반드시 1년(3년)내에 양도하여야 하는 점을 주의하여야 한다.

 

일시적 2주택자 판단시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년 내 양도요건만 있고 전입요건은 없으므로 양도소득세의 경우처럼 신규주택에 임대차계약이 체결되어 있는 경우에도 2년의 기간을 한도로 양도유예기간을 주지 않는 점을 주의하여야 한다.

 

1세대 3주택자

 

2020년 8월 12일 이후 2주택을 보유하고 있는 1세대가 조정대상지역내의 1주택을 추가로 구입하는 경우에는 12%의 취득세율이 적용되며 2주택을 보유하고 있는 1세대가 비조정대상지역내의 1주택을 구입하는 경우에는 8%의 취득세율이 적용된다. 따라서 2주택을 보유하고 있는 1세대가 6억원 이하의 조정대상지역내에 있는 주택을 구입하는 경우라면 취득세 부담이 12배 증가하게 되고 2주택을 보유하고 있는 1세대가 6억원 이하의 비조정대상지역의 주택을 구입하는 경우라면 취득세 부담이 8배 증가하게 된다.

 

1세대 4주택 이상자

 

2020년 8월 12일 이전에는 1세대 4주택 이상자의 경우 1세대 3주택자의 경우보다 높은 4%의 취득세율이 적용되었지만 2020년 8월 12일 이후에는 1세대 3주택자의 경우와 동일하게 12%의 취득세율이 적용되므로 취득세 부담이 4배 증가하게 된다.

 

중과세율 적용 제외대상

 

다음에 해당하는 주택을 취득시에는 부득이한 사유가 있거나 공공목적의 성격이 있는 등 부동산 안정화 대책목적으로 취득세율을 중과할 이유가 없는 것으로 보아 1%에서 3%의 기본세율이 적용된다.

 

① 공시가격 1억원 이하인 주택

(정비구역으로 지정·고시된 주택, 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외하고 지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택가격으로 판단)

② 공공주택사업자가 공공매입임대주택으로 공급하기 위해 취득하는 주택

③ 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택

④ 문화재보호법에 따른 국가등록문화재에 해당하는 주택

⑤ 임대사업자가 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택

(취득한 날부터 2년이 되는 날까지 공공지원민간임대주택으로 공급하거나 공공지원민간임대주택으로 공급한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하는 등 다른 용도로 사용하지 않는 것에 한함)

⑥ 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택(정당한 사유없이 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당용도에 직접 사용하지 않거나 해당 용도로 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하는 등 다른 용도로 사용하지 않는 것에 한함)

⑦ 한국자산관리공사가 출자하여 설립한 부동산투자회사가 취득하는 주택으로서 일정 요건을 갖춘 주택

⑧ 지방공기업등이 3년 내에 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택

⑨ 주택의 시공자가 공사대금으로 취득한 미분양주택으로서 일정 요건을 갖춘 것

⑩ 조합, 새마을금고 및 중앙회등이 저당권의 실행 및 채권 변제로 취득하는 주택

⑪ 일정요건을 갖춘 농어촌주택

⑫ 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택으로서 1구의 면적이 60㎡ 이하인 공동주택

 

법인의 주택 유상 취득 취득세율 인상

 

2020년 8월 11일 이전에는 법인의 주택취득도 개인의 주택취득과 동일하게 1%에서 3%의 취득세율이 적용되었지만 2020년 8월 12일 이후에는 법인이 주택을 구입하는 경우에는 주택수, 주택소재지, 취득가액과 관계없이 무조건 12%의 취득세율이 적용된다.

 

따라서 비조정대상지역의 6억원 이하의 주택을 구입하는 경우에도 12%의 세율이 적용되므로 법인 명의로의 주택구입은 주의하여야 한다.

 

조정대상지역내 주택 수증시 취득세율 인상

 

2020년 8월 12일 이후에 개인 또는 법인이 증여당시 기준시가 3억원 이상인 조정대상지역에 소재하는 주택을 수증받는 경우에는 무상승계에 대한 취득세율 3.5%를 적용하지 않고 12%의 세율이 적용되므로 취득세 부담이 3.5배 정도 증가하게 된다. 다만 이에 해당하는 주택이라도 1세대 1주택을 소유한 자로부터 배우자, 직계존비속이 수증받는 경우에는 3.5%를 적용한다.

 

따라서 타인으로부터 주택을 무상으로 수증받는 경우는 발생하기 어려우므로 다주택자로부터 배우자, 직계존비속이 주택을 수증받는 경우에는 12%의 세율이 적용되는 것으로 이해할 수 있다.

 

[프로필] 안성희 세무법인 현인 대표세무사

• 고려대학교 법학박사(조세법 전공)

• 국세청 국세심사위원 역임

• 삼성세무서 과세적부심사위원 역임

• 저서 <현명한 CEO의 핵심 절세대책

 

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