(조세금융신문=이정욱 기자) 서울 용산정비창 전면1구역 재개발 수주전이 요동치고 있다. HDC현대산업개발이 조합원 실익 극대화를 전면에 내세운 '역대급 조건'으로 포스코이앤씨를 압박하며 수주 판도에 변화를 예고했다.
공사비, 금리, 이주비, 공사기간 등 주요 사업 조건 대부분에서 HDC현산이 경쟁 우위를 점하며 '용산 터줏대감'의 저력을 과시하고 있다는 평가가 나온다.
용산정비창 전면1구역은 서울 중심부에서도 손꼽히는 핵심 입지다. 대규모 철도부지를 민간 재개발로 탈바꿈시키는 초대형 프로젝트로, 주거·상업·업무·문화시설이 융합된 미래형 복합도시를 목표로 한다. GTX-B노선, 신분당선 연장 등 교통 호재와 용산국제업무지구(MICE 단지) 조성 재추진 움직임으로 '제2의 강남' 기대감이 고조된 상황이다.
이번 시공사 선정은 조합과 시공사 모두에게 중대한 미래 성장 동력을 의미한다.
◇ '조합원 분담금 최소화' 전면에 내건 HDC현산
HDC현대산업개발은 '조합원 부담 최소화'를 핵심 전략으로 삼아 경쟁사 대비 압도적 조건을 제시했다.
HDC현산은 평당 858만원의 공사비를 제시했다. 포스코이앤씨의 894만원보다 36만원 저렴한 수치다. 향후 정비계획 변경으로 연면적이 증가할 경우를 감안하면, 이 같은 공사비 차이는 조합원 분담금 절감 효과를 더욱 키울 수 있다.
사업비 대출 금리에서도 차이가 크다. HDC현산은 업계 최저 수준인 CD+0.1%를 제시해 포스코이앤씨(CD+0.7%) 대비 0.6%포인트 낮췄다. 정비사업은 대규모 사업비를 외부 차입에 의존하기 때문에, 대출금리 차이는 수십억원 규모의 이자 부담 차이를 만든다.
이주비 조건에서도 확연한 차별화를 꾀했다. HDC현산은 조합원당 최저 20억원(LTV 150%)의 이주비를 보장했다. 종전자산평가액이 낮은 조합원까지 넉넉한 이주비를 받을 수 있도록 설계해, 사업 지연 리스크를 선제적으로 차단할 수 있다는 평가다.
반면 포스코이앤씨는 16억원(LTV 160%)을 제시했지만, 실제 대출 실행 시 담보 가치와 소득 기준을 감안할 경우 실수령액 차이는 더욱 벌어질 수 있다.
특히 용산정비창 전면1구역은 당초 종전자산평가액의 LTV 50%까지만 이주비가 가능했으나, HDC현산은 과소필지 소유주도 최소 20억원을 수령할 수 있도록 조건을 제시해 조합원 전반의 이주 안정성을 확보했다.
◇ 공사기간 단축·조경 특화로 차별화
공사기간에서도 HDC현산은 경쟁 우위를 확보했다. HDC현산은 공사기간을 42개월로 제시, 포스코이앤씨(47개월)보다 5개월 짧다. 공기가 짧아질수록 금융비용 부담은 줄고, 입주 지연에 따른 조합원 부담 역시 감소한다.
세부 설계에서도 차이를 뒀다. HDC현산은 9개 동 설계를 제안해 포스코이앤씨의 12개 동보다 주동 수를 줄였다. 주동 수가 적으면 인동거리가 넓어져 단지 개방감이 좋아지고, 조경 면적이 확대되는 장점이 있다.
특히 삼성물산 리조트부문 조경팀과 협업해 체류형 조경 공간을 강화하는 등 고급 단지로 차별화하겠다는 계획도 내놓았다.
업계 관계자는 “이번 제안은 용산 터줏대감인 HDC현대산업개발이 보유한 아이파크몰, 철도병원부지 개발, 공원 지하화 등 연계 개발 역량을 반영한 것으로 보인다”라며 “무엇보다도 조합원 실익을 우선한 파격적인 전략으로 평가된다”고 설명했다.
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