세금을 줄여주는 만능의 방법이라고 생각하면 안 된다
(조세금융신문) 주로 부동산에 대한 절세라고 하면, 팔 때 발생하는 양도소득세에 대한 절세를 의미하지만 폭넓은 의미의 ‘부동산절세’라는 것은 그 부동산을 취득해서 보유하고 양도할 때까지 발생하는 모든 세금에 관한 절세를 의미한다.
그런 모든 부동산에 관한 세금 중 대부분의 전문가들이 양도세에 대한 절세를 강조하는 이유는 부동산에 관한 세금 중에서도 가장 세율이 높고 누진세율의 구조를 가지고 있어서 실질적으로 큰 부담이 되기 때문에 그런 것이다.
아무튼, 앞서 말씀 드린 대로 이러한 부동산을 사서 팔 때까지는 항상 세금이 따라다니게 되는데, 이러한 세금을 줄여보기위해서 가장 많이 하는 절세법이 부동산에 대한 명의를 공동명의로 하는 것입니다. 즉, 부부라면 부동산 소유주의 명의를 ‘남편과 아내 이름’으로 한다는 것이다.
이렇게 공동명의로 부동산을 가지게 되면, 추후에 양도했을 때 남편과 아내가 각각 양도소득세 신고를 해야 하고, 그러한양도소득세의 계산은 양도가액 전체가 아니라 본인지분비율만큼의 양도가액으로 이루어지기 때문에 전체 양도가액으로 계산할 때보다 적은 세율을 적용받게 되어서 그만큼 세금이 적게 나온다는 논리를 가지고 있다.
예를 들면, 양도차익이 9천만원인 경우 단독명의 시에는 24%의 세율이 적용되지만, 부부공동명의라면 양도차익이 반으로 나누어져서 15%의 세율이 적용되기 때문에 9% 차이에 해당되는 절세효과가 나타나는 것이다.
하지만, 이것은 양도세만 따졌을 때 그런 것이고, 취득세가 들어가게 되면 얘기가 또 달라진다. 주택을 부부가 공동명의로 가진 가구에서 남편이나 부인명의로 신규주택을 취득할 경우 일시적 2주택으로 2년 내 기존주택을 처분한다는 조건으로 과세특례가 적용되어 동일하게 취득세 50%의 감면을 받을 수 있지만, 2년 내 기존 주택을 처분하지 못한다면 감면받은 취득세는 나중에 추징당하게 된다.
그러나 공동명의가 아닌 부인 단독명의의 주택이 있는 상태에서 남편의 이름으로 신규주택을 취득한다면 남편은 무주택 상태였다 1주택이 되는 것이므로 기존주택과 상관없이 취득세 50%감면 혜택을 받을 수 있다.
또한 신규취득시에는 단독이든 공동명의든 취득세는 동일하지만, 단독명의로 되어 있는 부동산을 양도세절세를 위해서 증여 등을 통해 공동명의로 바꿀 때에는 증여세와 취득세를 부담해야 한다. 공동명의자가 부부라면 6억까지는 비과세되어 증여세는 내지 않겠지만, 부부가 아니라면 그 증여세 금액도 무시할 수는 없다. 증여세 세율은 최대 50%이기 때문이다.
따라서 공동명의가 절세를 위해서 취할 수 있는 좋은 방법이기는 하지만 언제나 세금을 줄여주는 만능의 방법이라고 생각하면 안 될 것이다. 관련 세금을 꼼꼼하게 따져보고 공동명의 여부를 선택하는 것이 올바른 절세라고 할 수 있겠다.
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조광일 이택스코리아 세무사 |
이 력 : | 이택스코리아 컨텐츠 구축팀장, 신한은행 부동산절세 담당, 양도소득세 강사 |
| 이메일 : | ssubb@naver.com | |
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