(조세금융신문=이현균 애널리스트) 통상 회원권의 거래와 분양은 회원권거래소협회에 등록된 에이젼시(agency)업체들이 시장을 주도하고 있는 것으로 볼 수 있다.
하지만 최근에는 일부 골프장이나 대형 리조트업장들이 공격적인 투자를 감행하면서 자체 인력으로 에이젼시 역할을 하는 곳도 더러는 확인되고 있다. 게다가 드물지만 매매 경험이 풍부하고 인맥이 넓은 경우는 소비자 본인들이 직접 발품을 팔아서 매매를 하는 경우도 있다.
특히, 금융위기 이후에는 부실 골프장과 리조트들이 매물로 증가하면서 그에 종속된 회원권이 다량으로 경매와 공매로 나오면서 업계 관계자들이나 소비자들이 직접 시장에 참여하고자 하는 영향력이 확대됐다.
그럼에도 불구하고 경매나 공매에 직접 참여해본 소비자 입장에서는 의외의 난관에 부딪히는 경우가 허다하다. 이에, 시중에 잘 알려지지 않은 몇 가지 문제점을 집어 본다.
먼저, 경매의 경우는 민사집행법에 의거하여 호가경매, 기일입찰, 기간입찰의 방식이 가능하나, 서울중앙지방법원처럼 입찰물건이 많은 경우는 부동산과 함께 회원권을 경매법정 특정호실에서 기일입찰로 진행하며 참가자는 입찰표를 비밀로 기재하여 제출하게 된다.
반면에 이외 지방법원들은 입찰물건이 상대적으로 소량이어서 유채동산과 함께 또는 회원권 단독으로도 취급하게 되는데 집행관의 주도하에 대부분 호가경매로 진행을 하는 경우가 많다.
문제는 호가경매에서 비롯된다. 유채동산과는 달리 회원권(특히 골프회원권)은 부동산 가격에 상응하는 고가의 자산이기 때문에 편이성만을 추구해서 입찰하는 것에 대한 무리가 있을 수가 있고 이와 별개로 단독으로 경매를 진행하더라도 소위 말하는 건달급의 전문 브로커들이 독점하다시피 활개를 치고 있어 일반인은 이들과 대면을 피하기 힘들고 결국 참여하기 힘든 경우가 종종 목격된다.
브로커들은 입찰 당일 수명에서 수십 명씩 조직적으로 역할을 분담해 가면서 일반 참가자들의 출입을 강압적으로 막고 담합을 하는가 하면, 막상 위협을 무릅쓰고 경매에 참여해서도 호가를 높게 부르지 못하도록 갖은 노하우로 방해를 한다고 한다. 법원경매 정보 상의 최저가만 보고 참여했다가는 자칫 저들로부터 험한 꼴을 당할 수 있다는 사실은 업계에서는 공공연한 사실로 치부되고 있다.
그에 비하면 공매를 통한 회원권 구매는 전자입찰로 인해 특정장소를 굳이 방문할 필요가 없기에 개별 신변보호는 물론이고 편이성이 훨씬 높다고 볼 수 있다. 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 구축하여 운영 중인 온라인 공매 시스템인 Onbid를 통해서 입찰 및 결과내용을 확인할 수 있도록 하고 있기 때문이다.
다만, 회원권의 공매 역시 물건별 의뢰방식에 따른 특성에서 몇몇 문제점을 찾아 볼 수 있다. 먼저, 금융권 담보재산이나 압류재산의 경우는 환가가 우선적인 목적으로 낙찰의 가능성이 높지만 수의계약이나 위탁매매 물건 같은 경우는 쉽게 거래가 안 되는 물건이 종종 발생한다.
원인은 공공기관의 경우는 감사원의 권고에 따른 매각이나 공적자금 회수의 목적으로 불가피하게 보유하는 회원권들이 있을 수 있는데, 이들이 시장가치에 맞지 않는 높은 가격을 매각가로 제시하면서 수년째 공매로 나와 있는가 하면 일부 공공기관은 일시적으로 고가로 공매에 내놨다가 입찰자가 없으면 다시 공매를 취소하는 경우도 확인된다.
결과적으로 매각할 적극적인 의지가 없이 형식적으로 매물을 내놨다는 의심을 사고 있는 것이다. 또한 다른 형태의 회원권 공매도 외부 감정평가기관의 평가를 거쳐서 감정가로 매물을 내놓기 마련인데, 이 역시 대부분 시장가치보다 높게 설정해서 유찰을 거치는 경우가 허다하다.
물론, 감정평가 시점의 시세가 시차를 두고 차이가 있을 수도 있지만 현실적으로 시세보다 높은 감정가로 책정하게 되면 수수료가 틀려지기 때문에 의뢰기관 입장에서는 낙찰가가 낮아지는 손실효과와 아울러 더 높은 평가 수수료를 지출하는 것으로도 오인될 여지가 있는 것이다. (평가액이 높을수록 수수료가 높아진다)
매스컴에서도 확인할 수 있듯이 경매 브로커들의 비행과 일부법원 집행관들의 유착관계에 대한 문제점은 비단, 회원권에만 국한하지 않고 시기 자체도 어제오늘 일이 아니었을 것이다.
그리고 공공기관에서 공적자금 회수절차상 획득한 회원권을 임의로 사용하는 도덕불감증과 사용빈도나 보유실익이 낮은 회원권에 대해 관리부실에 대한 지적도 있었다. 회원권 경공매거래의 안정과 국가재정에 일조하는 양심으로 더 이상의 오해를 사지 않도록 해당관계자들이 주의를 기울여야 할 대목이다.
[프로필] 이 현 균
• ㈜에이스회원권, 회원권 애널리스트
• MPA(Membership Analysis Project Team) 회원권시장, 시세 마케팅 분석팀장
• 전)디지털조선 ‘골프회원권 시세와 전망 출연’
• 주요 일간지 및 골프 월간지 회원권 관련 기고
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