(조세금융신문=이현균 회원권 애널리스트) 우리 삶을 뒤흔들었던 코로나19의 피해가 수그러들면서, 지난 8월 법정 감염병 등급이 2급에서 4급으로 하향 지정됐다. 이미 실질적인 사회적 거리두기가 대부분 폐지되면서 코로나19로 인한 일상의 제약이 크지 않았더라도 이제는 정부의 지침상으로도 코로나19는 독감수준의 관리를 공식화 한 것에 다름없는 순간이었던 것이다.
그럼에도 불구하고 자산시장에서 희비가 엇갈리고 있는데, 이들 두고 그간의 수혜를 얻었던 산업군의 입장에선 굳이 달갑지만은 않은 소식일지 모르겠다. 오히려 향후 부진을 걱정해야 할 수도 있는 처지로 전락하면서 점차 우려감이 생성되고 있기 때문이다.
이에 가장 큰 수혜업종 중 하나였던 골프산업도 정점을 찍고 하향하는 이른바 피크아웃(peak out) 중이라는 분석이 한층 강화되는 흐름을 보이면서 이후 회원권시장에 미치는 파급효과와 향방에도 관심이 쏠리는 분위기다.
우선, 2023년 9월에 발표한 (사)골프장경영협회의 조사 자료 따르면 2022년 상반기 대비 금년 상반기 100개사 골프장들의 내장객은 6.7% 감소했고 매출액과 영업이익은 각각 5.2%, 24.5% 감소한 것으로 알려졌다.
이는 매출액의 감소에 비해 상대적으로 영업이익의 감소폭이 급격하게 하락한 것인데, 협회는 코로나 팬데믹 기간에 급등한 그린피로 인해 해외 골프투어가 확대됐고 경기침체까지 맞물린 현상으로 분석했다.
또한 일각에서는 협회의 분석에 덧붙여서, 다각적인 인플레이션 현상에 인건비를 비롯한 판관비가 전반적으로 증가하고 있고 금리인상 기조에 따라 금융비용 또한 급등한 것을 원인으로 지목하고 있다.
반면 회원권시장은 사회적 거리두기 해제가 본격화된 2022년 하반기 시세하락이 있었으나 당해 11월 29일을 이후부터는 줄곧 상승추세를 보였으며, 2023년 9월 14일 기준으로 에이스회원권거래소 회원권지수(ACEPI)는 오히려 12.5% 상승을 시현하고 있는 상황이다.
이에 대한 다양한 원인이 있을 수 있겠지만 시장에서는 투자수요가 감소했더라도 우려했던 만큼의 시장이탈자가 발생하지는 않고 있다는 전언이다. 특히, 골프장들이 매출‧이익을 극대화하기 위해 회원제에서 비회원제나 대중제로 전환을 지속적으로 시도해온 가운데 골프회원권에 대한 희소가치가 커졌고 그린피 급등과 부킹경쟁이 한층 치열해졌다. 그러니 그 부담을 덜기 위해서라도 골퍼들은 회원권 보유가 유리하다는 인식이 확대되고 있다.
그런데, 이러한 추세를 타고 정작 골프업계의 피크아웃에 대한 부작용은 엉뚱하게 전개되고 있다.
코로나19의 수혜가 끝난 시점임에도 불구하고 예상과 다르게 골프회원권시세가 지속적으로 상승하자, 유동성이 부실한 일부 대중제 골프장들의 편법적인 회원권분양과 유사회원권들이 다시 난립하고 양상을 지칭하고자 함이다.
특히, 유사회원권은 과거 아예 무(無)에서 유(有)를 창조하는 확연한 사기기법보다는 담보가치가 떨어지는 토지와 숙박형 부동산이나 아예 국내 골프장 가격의 10~20% 수준인 해외 골프장을 매입해서 회원권을 분양하는 사례가 발생하고 있다.
그것도 M&A시장에서도 논란이 있을 수 있는 LBO(차입매수, Leverabed Buy Out) 기법을 사용하는 격으로 회원권을 최대치로 선 분양하고 있다는 의심을 받고 있다. 따라서 인수비용과 수익의 극대화를 위해 회원권을 분양하다보면 결국에는 예약도 안 되니 사용가치가 떨어지고 담보의 효용성까지 불안해진다. 결국에는 과거 유사회원권과 비슷한 구조라는 지적이 나오는 이유다.
또한 일부에 국한되고 있지만 2022년 개정된 ‘체육시설설치이용에관한법률’에도 불구하고 무늬만 비회원제인 골프장도 여전하다. 이들 중 대부분은 회원권 편법분양으로 부족한 운전자금과 신설골프장들은 공사비 자금조달을 시도하는 곳들로 유동성의 위험이 있기도 하다. 정부의 법규에도 불구하고 이를 적용하는 지자체별로도 온도차이가 많기에, 보다 명확한 가이드라인이 필요한 실정이다.
[프로필] 이 현 균
• ㈜에이스회원권, 회원권 애널리스트
• 에이스골프닷컴 본부장
• MAP(Membership Analysis Project Team) 회원권시장, 시세 마케팅 분석팀장
• 전) 디지털조선 ‘골프회원권 시세와 전망 출연’
• 주요 일간지 및 골프 월간지 회원권 관련 기고
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
