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[이슈체크-이재명 주택정책上] 문제는 ‘땅값’이야!…내집마련‧이자부담 던다

부동산 거품 주 원인은 ‘땅값‧대출거품’
토지임대건물분양특별분양제 부활 시사

(조세금융신문=고승주 기자) 이재명 경기도지사가 부동산 시장 정책으로 공공주택 공급확대와 비필수 부동산에 대한 보유세 강화를 시사했다.

 

이 지사는 지난 6일 서울 여의도 글래드호텔에서 열린 '부동산시장법(가칭) 제정 국회토론회'에서 “부동산 시장을 정상화하려면 기본주택 등 공공주택으로 공급을 적정하게 유지하고, 비필수 부동산의 조세부담을 늘려 투기와 가수요를 억제해야 한다”라고 밝혔다.

 

이 지사의 말은 두 가지 속뜻을 담고 있다. 부동산 가격이 너무 높아 공공이 저렴하게 주택을 공급하지 않으면 해결이 안 된다는 것, 다른 하나는 부동산 시장의 왜곡과 비효율을 야기하는 투기수요를 세금으로 조정하겠다는 것이다.

 

 

◇ ‘집 있거나 없거나’ 숨통 죄는 땅값

 

부동산 가격이 높다는 데 동의하지 않는 사람은 별로 없을 것이다. 2020년 말 기준 도시에 전체 인구의 91.8%가 살고, 2021년 3월 말 기준 전체인구의 50.28%가 수도권에 살고 있다. 좁은 면적에 많은 사람들이 사는 만큼 서울, 수도권, 몇몇 대도시 일부 지역의 집값은 뜨겁다.

 

집값은 크게 세 가지로 나뉜다. 짓 짓는 비용, 시행 등 관련된 부대비용, 그리고 땅값이다. 이중 가격이 가장 높은 건 땅값이다.

 

A급 브랜드 회사가 강남 3구와 신도시에 똑같은 아파트를 지었다고 하자. 설계비와 건축비, 부대비용에서는 큰 차이가 안 나도, 강남아파트는 20억이고, 신도시 아파트는 10억에 팔린다. 집 짓는 비용과 부대비용을 빼면 남는 것은 땅값이며, 땅값이 집값을 결정한다.

 

전문가들이 지적하는 땅값상승의 유동성이다. 예를 들어 파는 집은 하나인데, 사려는 사람은 열이다. 각자 가진 돈이 10원이라면, 가격은 10원 내에서 결정될 것이다. 그런데 누군가 은행에서 10원의 이자를 주고 100원을 꿔온다면? 다른 사람들도 돈을 꿔서 사려 들테고 가격은 최대 110원 안팎으로 뛰어오른다. 누군가가 사겠지만, 10원을 주고 살 수 있었던 것을 10원의 이자부담과 110원의 가격을 부담한다는 결과는 같다.

 

 

실제 비싼 땅값은 막대한 주택담보대출이 부양하고 있는데, 한국은행 자료에 따르면 은행권 주택담보대출 규모는 지난해 12월 말 기준 721.9조원으로 1년 사이 68.3조원이나 폭증했다.

 

문제는 이렇게 땅에 들어간 돈이 영원할 수는 없다는 것이다. 꿔올 수 있는 돈에는 한계가 있다. 과도하게 돈을 빌리면 제대로 갚지 못해 부도가 나고, 은행들은 건전성 조치를 한다. 빚 상환을 독촉하거나 가격 내려가기 전에 집을 빼앗아 팔아버리는 식이다. 미국의 2008년 서브프라임모기지가 무리하게 빚으로 집샀다가 무너진 대표적 사례다. 게다가 우리는 주택담보대출의 절반(50.3%)이 변동금리로 설계됐다(2020년말 기준, 금융감독원). 즉 중앙정부 기준금리가 오르면 따라 오르게 되어 있다. 은행의 건전성 조치는 금리 인상과 시기가 맞물린다.

 

코로나 19로 인한 경제 호전 폭이 얼마나 가파르냐에 달렸지만, 지난 6월 미국 연방준비제도가 금리 인상의 출발선을 2023년으로 예고했다. 국내에서는 최근 총부채원리금상환대출(DSR) 40% 적용을 시사하며, 수도꼭지 잠그기에 들어갔다. 일각에서는 영끌 차단이라고 비판하지만, 정부 입장에서는 이미 넘칠 정도로 주택시장이 출렁출렁하다. 이 물의 대부분은 빚이고, 빚을 못 갚을 경우 연쇄부도가 일어난다. 정부는 지금 잠그지 않으면 진짜 넘칠 수 있다고 우려하고 있다.

 

 

 

◇ 땅값‧이자부담 빼겠습니다

 

높은 땅값에 대응하는 정부의 방책 중 하나는 싼 가격에 주택을 공급하는 것이다.

 

개념은 간단하다.

 

주택비용이 땅값+건축비+부대비용+이자부담이라면, 공공주택의 요지는 땅값이나 이자부담을 덜어주는 데 있다.

 

우선, 정부소유의 아파트에서 땅 빼고, 건물만 팔면 땅값 부담이 줄어든다. 대신 집 구매자는 정부에게 매월 땅 이용료를 내야 한다. 공급과 매매에 개입하는 싱가포르 주택개발청(Housing and Development Board) 방식의 응용이다.

 

한국에서도 사례가 없는 것은 아니다. 논의는 참여정부가 하고, 시행은 국민의힘의 전신인 한나라당에서 했다.

 

홍준표 당대표가 발의해 2011년 시행한 토지임대건물분양특별분양제(2015년 폐지)다. 경제정의실천시민연합 자료에 따르면, 시행 당시 24평 강남서초보금자리지구 집값은 1.4억원, 정부대출금은 2억원, 월 토지 사용료는 32만원 정도였다. 한나라당 내부 반대로 이 제도는 사라졌다.

 

둘째는 묻고 따지지 않는 공공임대주택이다.

 

현재 공공임대주택은 소득‧자산요건 등 복잡한 요건을 따져서 빌려준다. 이 지사는 무주택자면 그런 거 따지지 않고, 빌려주되 임대료는 운영‧관리비 정도를 반영해 저렴하게 책정할 것을 제안하고 있다. 은행에 월 수십에서 수백만원의 이자를 내느니 차라리 소정의 이용료를 내는 게 이익이라는 논리에서다.

 

그러나 공공주택이 사람들의 동의를 얻으려면, 조금은 다른 궤도의 답도 필요한 것으로 관측된다.

 

 

◇ 자녀교육과 노후

 

아이들 교육과 노후 보장은 사람들이 서울 주택에 몰리는 주된 이유들이다.

 

한국의 GDP 대비 교육비 지출은 사실 선진국 못지 않다. OECD 평균 대비 1~2%p 정도 더 많이 쓰지만, 교육격차는 줄어들 기미가 없다. 대학진출 경쟁력이 높은 학교는 강남8학군 등 수도권 일부 지역 학교들이다. 수도권 부동산 쏠림 현상에는 지역별 교육편차란 문제가 도사리고 있다. 수도권 수요집중의 주된 이유가 대학진학률이다.

 

부동산은 월급쟁이의 유일무이한 노후보장으로 손꼽힌다.

 

2019년 기준 통계청 장래인구추계에 따르면, 65세 인구는 2020년 전 국민의 16.1%에서 2025년 20%를 넘고, 2035년 30%를 넘어간다. 2002년생이 65세 노인이 되는 2067년이면 전체인구의 46.5%가 65세 노인이다.

 

노후의 질은 OECD 중에서도 최악 수준이다. 2013년부터 현재까지 기초연금이 계속 강화되는 가운데 인구 60~69세 인구의 10만명당 자살률은 2013년 42.4명에서 2017년 30.2명으로 완화됐다. 70~79세는 66.9명에서 48.8명, 80세 이상의 경우 94.7명에서 70.0명으로 줄었다. 그러나 여전히 OECD 회원국의 평균 65세 이상 자살률(18.8명, 2015년 기준)보다는 월등히 높다.

 

빚으로 오른 집값은 한계가 뚜렷하지만, 현재로서는 대안이 마땅하지 않아 보인다.

 

이 지사도 이날 토론회 주제가 부동산이란 점에서 노후나 교육까지는 언급하지 않았다.

 

대신 이와 연관된 핵심 힌트를 제시했다.

 

국토보유세와 기본소득이다.

 

 

<이슈체크-이재명 주택정책下>편이 이어집니다.

 

 

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