(조세금융신문=안경봉 국민대 법대 교수) 별장에 대한 취득세와 재산세 중과제도의 폐지

별장에 대한 취득세와 재산세 중과제도가 지난 3월 폐지되었다. 별장 중과세 규정은 1973년 사치·낭비 풍조를 억제한다는 취지로 도입되었다.

농어촌지역에 소재한 별장을 더 이상 특정 계층만이 소유하는 고급 사치성 재산으로 인식하지 않고 있는 국민들의 의식변화를 고려해 별장에 대한 취득세와 재산세 중과제도를 폐지해야 한다는 의견이 점증하게 되자, 중과세 규정을 폐지하는 내용의 지방세법개정안이 2020년 제안되고, 개정안이 올해 국회를 통과하면서 별장 중과세는 50년만에 역사의 뒤안길로 사라지게 되었다.

별장의 취득세는 도입 당시 표준세율의 7.5배 수준을 유지하다가, 폐지 직전에는 취득세 기본세율에 중과세율 8%를 가산해 부과하였다.

별장의 재산세는 도입 당시 일반재산세율의 2배(0.6%)였다가, 2005년 종합부동산세가 도입되면서 별장 재산세 중과세율이 과세표준의 4%로 1%p 인하되어 부과되어 폐지직전까지 계속되었다.

별장의 개념

별장의 개념에 관해 종전 지방세법은 “주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지”라고 규정하였다(구 지방세법 13조 5항 1호). ‘주거용 건축물’은 공부상의 용도에 불구하고 ‘주거용으로 공(供)할 수 있도록 된 건축물’로 해석하고(대법원 2015.3.12. 선고 2014두12529판결), ‘상시 주거’에 대해서는 법령에서 구체적 판단기준을 제시한 바 없으나, 조세심판원 심판례(조심 2011지0530 (2011.11.14))에서는 전기, 수도, 가스 사용량 등으로 판단하였다.

‘휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용’에 관해서도 볍령에서 구체적 판단기준을 정하고 있지 않으나 조세심판원 심판례(조심 2021지0480 (2022-08-24))는 자연경관, 관리된 잔디, 조경수, 휴양시설의 존재 등으로 판단하였다.

별장에 포함되는 건축물

별장의 개념을 이와 같이 해석하다 보니 공동주택인 아파트(대법원 1995.7.28. 선고 94누14384판결), 오피스텔(지방세관계법-운영-예규(행정안전부-예규-제223호), 대법원 1995. 4. 28. 선고 93누21224 판결), 숙박시설인 콘도미니엄(대법원 1995.4.28. 선고 93누21224판결)도 별장의 요건을 충족하게 되면 별장으로 보아 사치성 재산으로 중과되었다.

그러다가 2004년부터 지방세법과 지방세법시행령에서 별장에서 제외하는 구체적인 범위와 적용기준을 규정하게 되었다.

‘읍’과 ‘면’에 소재(소재지 요건)하는 농어촌 주택과 그 부속토지로서, 건축물의 가액이 6500만원 이내(가액 요건)이고, 대지면적이 660㎡ 이내이고 건축물의 연면적이 150㎡ 이내(면적 요건)이면 별장 중과세 대상에서 제외되었다.

읍·면 소재의 농어촌 주택을 별장에서 제외하여 이농현상으로 발생한 빈집을 별장으로 활용하도록 한 것이라 할 수 있다.

별장에 대한 취득세와 재산세 중과제도 폐지의 영향

별장에 대한 취득세와 재산세 중과제도 폐지를 제안한 지방세법개정안의 입법취지는 ‘인구소멸 위기를 겪고 있는 농어촌지역의 인구 유입 및 정착 기반마련’(권성동 의원 대표발의 지방세법 일부개정법률안 제안이유)에 있는데, 그와 같은 입법취지가 제대로 실현될런지는 의문이다.

행정안전부에서는 지난해 12월 보도자료를 통해 다주택자에 대한 취득세 중과제도를 완화하는 지방세법개정안을 제시한 바 있으나, 동 개정안은 10월 현재까지 국회를 통과하지 못하고 있다.

그러하다 보니 별장에 대한 취득세 중과제도는 다주택자에 대한 취득세 중과제도로 흡수되어 운영되고 있고, 종전에 별장에 대한 재산세 분리과세로 인해 종합부동산세 과세대상에서 제외되었던 것이 올해 3월부터는 오히려 별장이라 하더라도 종합부동산세 과세대상에 포함되었다.

또한 윤석열 정부 들어와 소득세법시행령 개정으로 2024년 5월 9일까지 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하고 있으나, 향후 제도변화에 따라서는 농어촌에 소재하는 주택을 취득함으로써 다주택자가 되면 취득세, 종합부동산세, 양도세에 이르기까지 중과될 가능성이 없지 않다.

별장에 대한 중과제도 폐지 전에는 양도소득세 비과세대상이 되는 1세대1주택을 판정함에 있어서 별장은 주택에 포함되지 않는다는 예규(재일 46014-1549, 1997.6.25; 서면인터넷방문상담4팀– 29, 2006.1.6; 양도, 부동산거래관리과-1335 , 2010.11.09)도 있어서 이를 근거로 보유한 건축물이 별장이라고 주장함으로써 보유주택수에서 제외되는 판례와 결정례(서울고법 2008.2.12. 선고 2007누19630 판결; 조심 2008중2856(2008.12.03) 등)도 있었으나, 최근에 와서는 별장 용도로 사용된다는 점만으로는 주택에서 제외될 수 없고, 주거용으로서의 기능을 보유하여 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 상태의 건축물이면 ‘주택’에 해당한다는 것이 다수 판례 및 결정례(서울고법 2022.7.6. 선고 2021누67369; 조심 2015서3528(2016. 5. 2.) 등)의 태도이다.

따라서 별장에 대한 중과제도가 폐지된 현 시점에는 상시 거주하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용되는 건축물이라 하더라도 주거용으로서의 기능을 보유하고 있다면 ‘주택’으로 분류될 가능성이 높으므로 다주택 보유에 따르는 중과의 위험을 무릅쓰고 농어촌지역 건축물을 추가로 취득할 이는 많지 않아 보인다.

요컨대 별장에 대한 취득세와 재산세 중과제도를 폐지한 지방세법개정안의 입법취지는 다주택자에 대한 취득세 중과제도, 종합부동산세 중과제도, 양도소득세 중과제도가 완화될 때 비로소 실현될 수 있을 것이다.

[프로필] 안경봉 국민대학교 법과대학 교수

•(현) 금융조세포럼 수석부회장
•(전) 한국국제조세협회 이사장

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]