[전문가칼럼]12·16 부동산대책에 따른 보유세강화의 명(明)과 암(暗)

(조세금융신문=안경봉 국민대 교수) 정부가 2018년 9·13 부동산 대책 이후 1년 3개월 만에 초고강도 부동산 대책을 지난 해 12월 16일 내놓았다.

2018년 9·13 부동산 대책은 세제에 있어서 ① 3주택이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자 종합부동산세 추가과세, ② 종합부동산세 세부담상한의 상향조정, ③ 종합부동산세의 공정시장가액비율의 연차적 인상(2018년 현재 80%에서 2019년부터 연 5%씩 2022년까지 100%까지 인상할 계획임), ④ 고가 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제요건 강화, ⑤ 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간을 3년에서 2년으로 단축하는 것이 주된 내용이었다.

반면 12·16 부동산대책은 ⅰ) 종합부동산세율을 1주택자까지 상향 조정 및 다주택자에 대해서는 더 큰 폭의 세율 인상, ⅱ) 조정 대상지역 2주택 보유자의 종합부동산세 세부담 상한 300%로 확대, ⅲ) 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제를 지금까지는 거주기간에 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80%(10년) 장기보유특별공제를 적용하던 것을 앞으로는 9억 초과 1주택자에 대한 장기보유특별공제율은 최대 80%를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가하여 차등 적용, ⅳ) 1~2년 미만 주택 보유자의 양도소득세율을 앞으로는 1년 미만은 40%에서 50%로 올라가고, 1~2년 기본세율은 40%(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각시 10~20%p 중과)를 유지, ⅴ) 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용과 관련하여 앞으로는 신규주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해서만 비과세혜택을 주도록 하는 것이 포함되었다.

또한 정부는 주택 공시 가격의 현실화율을 지금보다 크게 높인다는 계획이다. 2019년 평균 현실화율은 공동주택 69.1%, 단독주택 53%, 토지 64.8% 수준인 반면, 2020년부터는 공동주택 현실화율을 공동주택의 가격이 9~15억원은 시세의 70%, 15~30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 차등화해 높일 예정이다.

공시가격 현실화율을 70%, 공정시장가액비율을 90%로 적용할 경우 일반은 0.1%~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택은 0.2% ~ 0.8% 오를 예정이어서 고가주택 보유자나 2주택 이상 다주택자는 앞으로 보유세 충격이 상당할 전망이다.

취득시점의 선납적 부동산 보유세라 할 수 있는 취득세도 지난 해 연말 국회를 통과한 지방세법개정안에 의하면 주택 유상거래시 4주택이상 다주택 세대의 취득세율을 현재의 1~3%에서 4%로 올리고, 6억원 초과 ~ 9억원 이하 주택의 취득세율을 현행 2%에서 1~3%로 세분화하였다.

지난 해 12·16 부동산대책의 핵심은 결국 주택 보유세 강화를 위해 공정시장가액 비율 및 공시지가 인상을 한 것인데, 이로써 주택보유자들의 급격한 세부담 증가가 예상된다.

정부가 보유세를 인상한 것은 장래의 세금부담 증가에 따라 주택의 기대수익을 낮춤으로써 수요를 감소시키는 자본화 효과(Capitalization Effect)의 발생을 의도하고 있는 것으로 생각된다.

그러나 보유세 인상으로 인한 세부담 증가를 피하기 위한 매물 증가로 부동산 가격이 일시적으로 하락할 수 있으나, 시간이 경과함에 따라 세부담의 전가 현상이 발생할 것으로 예상되므로 의도했던 정책적 효과가 발생하지 않을 가능성을 배제할 수 없다.

정부는 자본화 효과를 높이는 대신, 고정효과를 낮추기 위해 조정지역 내 다주택자의 양도소득세 중과를 10년 이상 장기 보유자에 한해 내년 6월 말까지 한시적으로 유예하기로 했다.

즉 현재 다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용대상에서 배제되나, 올해 6월말까지는 다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용하도록 하였다.

그러나 자본화 효과와 고정 효과 중에서 어떤 요인이 보다 중요한 것인지는 당시의 주택시장 상황에 따라 정책 효과가 결정된다는 것이 대부분 실증분석의 결론이다.

따라서 장기간의 저금리기조로 인해 누적된 단기부동자금이 많은 현재의 상황과, 문재인 정부 출범 이후 내놓았던 여러 차례의 부동산 대책을 보면 주로 보유세와 양도소득세를 강화하는 것이었으나 기대와는 달리 부동산가격의 상승이 계속되어 왔던 점을 보더라도 12·16 부동산대책으로 인해 주택의 수요측면에 영향을 미치는 자본화 효과보다는 오히려 주택의 공급측면에 영향을 미치는 고정효과(Lock-in Effect)가 상대적으로 중요한 요인으로 작용할 것으로 전망된다.

부동산가격안정을 위해 보유세 강화와 함께 장기적으로 주택의 공급을 늘리는 것이 불가피한 것으로 보인다.

뿐만 아니라 보유세의 공정시장가액비율 및 공시가격 현실화율을 인상하는 경우 짧은 기간 동안에 급속한 세부담 증가로 인한 납세자의 불만(단기간의 세금부담증가), 소득규모를 고려하지 않은 세부담증가(소득을 고려하지 않은 세부담증대)로 인한 조세저항을 어떻게 해결할 것인지 하는 문제도 고려하여야 한다.

공정시장가액비율 및 공시가격 현실화율 인상으로 인해 1주택자, 고령자 및 장기보유자에게도 큰 세부담증가율이 예상된다. 종합부동산세와는 달리 재산세의 경우 이들에 대한 고려가 전무하므로 공정시장가액비율 및 공시가격 현실화율 인상을 통한 보유세 강화와 함께 재산세에 있어서도 이들에 대한 고려가 반드시 필요하다.

* 월간 조세금융 1월호에 게재된 칼럼입니다.

[프로필] 안경봉 국민대학교 법과대학 교수