(조세금융신문=이정욱 기자) 지난해 9.13 부동산 대책과 분양가 상한제 규제 등 정부의 강력한 규제에도 서울 등 일부지역 집값이 국지적 과열 양상을 보이자 정부가 또 다시 제재에 나섰다.
정부는 16일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 기자가담회를 열고 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다.
강남권 재건축 상승세의 확산으로 강남·송파 등 집값 상승이 멈출지 모르고 ‘갭 메우기’ 효과 등 서울 전반적으로 집값이 상승하자 정부가 후속 조처를 내놨다.
홍남기 경제부총리는 “주택가격은 작년 9·13 대책 이후 전국적으로 안정세를 유지해왔으나 최근 서울 등 일부 지역에서 국지적 과열현상이 재현되고 있다”며 “과열의 중심에는 투기적 성격이 강한 일부 지역의 고가주택 거래가 자리 잡고 있다”고 말했다.
이어 “강남권의 9억 초과 고가주택 거래 비중은 연초 20% 중반에 머물렀으나 가격이 상승 전환한 7월 이후에 50%를 넘나들고 있다”며 “특히, 강남권 등을 중심으로 서울의 갭투자 비중은 꾸준히 증가해 60% 수준에 육박하고 있는 상황이다”고 강조했다.
이번 정부의 주택시장 안정화 방안은 크게 네 가지로 ▲투기지역 대출수요 규제 강화 ▲다주택·고가 1주택 보유부담 강화·양도세 혜택 엄격히 제한 ▲시장질서 교란 불법·우회행위 원천 금지 ▲수요 큰 도심 내 실수요자 중심 주택공급 지속 확대 등이다.
정부는 우선 투기지역 대출수요 규제 강화를 위해 가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주를 대상으로 시가 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지한다.
또 정부는 그 외 주택은 시가 9억 원 초과분에 대해 주택담보대출 LTV 한도를 40%에서 20%로 대폭 축소한다.
현재 금융회사별로 관리하고 있는 DSR(Debt Service Ratio)규제는 개인 차주단위로 모든 대출을 통합 관리하는 등 규제를 우회해 대출을 받지 못하도록 규제한다.
특히 주택담보대출을 받기 위한 요건인 기존주택 처분기한을 2년에서 1년으로 단축하고 1년 내 신규주택으로의 전입의무를 추가하는 등 실수요자 요건을 보다 엄격하게 적용한다.
뿐만 아니라 전세대출을 이용한 이른바 갭투자 방지를 위해 전세자금 대출 후 시가 9억 원 초과주택을 구입하거나 2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 전세대출을 즉시 회수할 계획이다.
주택 보유부담 강화와 양도소득세 제도 보완한다. 정부는 공정과세 원칙에 맞게 종부세를 강화하고 양도세 혜택은 실거주 중심으로 제한한다.
종부세율의 경우 고가 1주택에 대해서는 0.1~0.3%p, 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자에 대해서는 0.2~0.8%p 추가 인상한다.
조정대상지역 2주택자의 세부담 상한도 3주택 이상자와 동일하게 300%로 확대한다. 이와 함께 고가주택에 대한 공시가격을 대폭 현실화해 OECD가 30억 원 이상 아파트에 대해서는 내년도 공시가격 현실화율을 80% 수준까지 상향조정한다.
단 1주택 고령자에 대한 공제율을 인상해 실수요자의 종부세 부담이 가중되지 않도록 하고 전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 종부세의 세수 증가분을 서민 주거복지 재원으로 적극 활용하는 시행방안을 검토 중에 있다.
특히 정부는 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세 강화를 위해 양도세 장기보유특별공제는 거주기간 요건을 추가해 실거주자가 아닌 경우의 공제율을 제한하고 일시적 2주택 양도세의 비과세 요건 중 기존 주택의 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고 신규 구입주택으로의 1년 내 전입요건을 추가한다.
임대등록주택에 대해서도 거주요건 2년을 충족하는 경우에 한해 양도세 비과세 혜택을 부여하고 다주택자 양도세 중과시 분양권도 주택 수에 포함하고 주택 단기양도 중과세율을 인상한다.
다만 시장 내 매물이 확대되도록 다주택자가 10년 이상 장기 보유한 주택을 매각할 경우 양도세 중과를 내년 6월 말까지 한시적으로 배제한다.
정부는 시장질서 교란 불법·우회행위 원천 금지를 강조했다. 투명하고 공정한 거래질서 확립을 위해 개별거래에 대한 강력한 조사를 통해 시장 질서를 교란하는 불법과 우회행위를 원천 차단한다.
이를 위해 우선 정비사업단지의 고분양가 책정으로 인한 시장 불안요인이 발생하지 않도록 민간택지 분양가상한제 적용기간을 대폭 확대한다.
특히 집값 상승을 선도한 강남구 등 서울 13개구와 과천·하남·광명시의 13개 동, 그리고 정비사업 이슈가 있는 성북구 등 서울의 5개구 37개 동을 분양가상한제 지역으로 추가 지정했다.
고가주택 구입에 대해서는 자금출처를 전수조사하고 국토부에 실거래가 상설조사팀을 신설해 특별사법경찰관을 전면 배치하는 등 주택거래 허가에 버금가는 수준으로 촘촘하게 조사한다.
또 공정한 청약질서 확립을 위해 불법전매 등 적발 시 청약 금지기간을 10년으로 확대하고, 청약당첨 거주요건 및 재당첨 제한도 크게 강화한다.
정부는 임대사업자 관리를 위해 합동점검과 함께 등록요건과 사업자 의무 강화를 위해 임대등록 시 종부세·양도세와 마찬가지로 취득세·재산세도 공시가격 기준 수도권 6억 원, 지방 3억 원 초과 주택은 그 혜택을 제한한다.
아울러 정부는 주택시장 안정화를 위해 실수요자 중심의 주택 공급을 확대하고 이를 위해 실수요자를 위한 도심 내 주택공급 방식을 다양화하고 속도를 내 시행한다.
특히 수도권 30만 호 공급계획의 조속한 추진을 위해 지구지정 및 지구계획 수립 절차를 신속히 진행하고 서울 도심 내 부지 4만 호는 패스트트랙 적용을 통해 사업 승인을 최대한 앞당긴다.
또 정부는 관리처분인가를 받은 정비사업 단지들이 최대한 분양가상한제 적용유예를 받을 수 있도록 신속한 사업 추진을 적극적으로 지원한다.
서울의 가로주택정비사업 활성화를 위해 공공성 요건 충족 시에는 사업시행 면적을 지금의 1만 ㎡에서 2만 ㎡로 확대하고 분양가상한제 적용도 제외한다.
서울의 준공업지역 내 주택공급을 위해서는 산업·주거 복합건축을 확대하고 주거용 오피스텔도 함께 공급하는 등 제도 개선이 획기적으로 이루어질 수 있도록 조치한다.
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