(조세금융신문=이정욱 기자) 10월 주택시장은 ‘전국 상승’이라는 통계와 달리, 상승 폭 대부분이 서울과 수도권 핵심지에 쏠린 것으로 나타났다. 서울 동남권과 분당·과천·하남 등 이른바 ‘초핵심 벨트’만 강하게 오르고, 서울 외곽·경기 외곽·지방은 제자리 수준에 머무르는 양극화가 심화되고 있다. 거래 위축 속에서도 특정 입지에만 매수세가 몰리는 ‘체리피킹 랠리’라는 진단이 나온다.

한국부동산원이 17일 발표한 ‘25년 10월 전국주택가격동향조사’에 따르면, 10월 전국 주택종합 매매가격지수는 전월 대비 0.29% 상승했다. 수도권은 0.22%에서 0.60%로, 서울은 0.58%에서 1.19%로 상승 폭이 크게 확대됐다. 반면 지방은 -0.03%에서 0.00%로 보합 전환하는 데 그쳤다.

부동산원은 “서울‧수도권 재건축 및 학군지 중심으로 매수 문의가 집중되고, 외곽 단지는 거래가 한산한 혼조 양상”이라고 설명했다. 전세·월세 시장 역시 역세권·정주여건 양호 단지를 중심으로 같은 방향의 흐름이 나타나고 있다.

전문가들은 “전국이 오른다기보다 ‘사려는 집만 오르는 시장’이 고착화되고 있다”며 “같은 지역 안에서도 가격 격차가 지수보다 훨씬 크게 벌어지고 있다”고 진단했다.

◇ 서울·분당·과천·하남만 ‘따로 노는 시장’…평택·이천은 마이너스

서울 주택종합 매매가격은 1.19% 상승하며 8월(0.45%), 9월(0.58%)에 이어 4개월 연속 오름폭이 확대됐다.

강북권 14개 구 가운데 성동구가 3.01%로 가장 많이 올랐고, 마포(2.21%)·광진(1.93%)·용산(1.75%)·중구(1.67%) 등이 뒤를 이었다. 대단지 재개발 기대, 한강 조망, 도심 접근성 등이 공통된 특징이다.

강남권도 송파 2.93%, 강동 2.28%, 양천 2.16%, 영등포 1.68%, 동작 1.67% 등 상승 폭이 컸다. 신천·잠실역 일대, 반포·잠원 학군지, 강남 접근성 주거 벨트가 다시 강세를 보이고 있다.

경기도는 평균 0.34% 상승했지만 지역별 편차는 훨씬 크다. 성남 분당구가 4.04%로 전국 최고 상승률을 기록했고, 과천 3.04%, 광명 1.75%, 하남 1.61%, 안양 동안 1.45% 등 이른바 ‘서울 대체지’는 2~4%대 급등했다.

반면 평택(-0.33%)·이천(-0.26%)은 되레 하락했다. 인천은 -0.04%→0.07%로 소폭 반등했지만 상승 폭은 제한적이다. ‘수도권 0.60% 상승’이라는 숫자 안에 “핵심지는 급등, 외곽은 정체·하락”이라는 이면이 숨어 있다는 의미다.

◇ 지방은 제자리…수도권 대비 체감온도 ‘극심한 격차’

지방 시장은 여전히 침체권을 벗어나지 못하고 있다. 10월 기준 5대 광역시는 -0.01%, 8개 도는 0.00%를 기록했다. 전월 -0.03%였던 지방 전체도 0.00%로 개선되긴 했지만, “하락이 멈춘 수준”이라는 평가가 많다.

울산은 0.28% 올라 남·북구 선호 단지를 중심으로 상승세를 이어갔고, 세종은 0.02%로 소폭 반등했다. 반면 대구(-0.13%)·대전(-0.10%)·광주(-0.04%) 등은 약세를 벗어나지 못했다.

도 지역에서는 전북이 0.15%로 전주·남원 일부 단지 중심으로 상승했으나, 충남(-0.03%)·전남(-0.07%)·경남(-0.02%)은 약보합에 그쳤고, 제주(-0.14%)는 낙폭이 큰 편이다. 미분양 적체가 지역별 가격 흐름을 가르는 변수로 작용한 모습이다.

◇ ‘괜찮은 집만 오르는 시장’…아파트·수도권 쏠림 심화

임대시장도 수도권 중심 ‘3단 상승’ 구조가 뚜렷하다. 10월 전국 주택종합 전세가격지수는 0.18% 올랐고, 수도권은 0.30%, 서울은 0.44%, 지방은 0.07% 상승했다. 5대 광역시(0.13%), 8개 도(0.02%), 세종(0.90%) 모두 플러스 변동률을 기록했다.

서울 전세가격은 정주여건이 양호한 선호 단지 중심으로 임차 수요가 지속되면서 0.44% 올랐다. 강북권에서는 용산구가 0.62%로 문배·이촌동 중소형 위주, 성동구 0.53%로 행당·하왕십리동 역세권 위주, 마포 0.47%, 광진 0.37%, 성북 0.27% 등 주요 역세권·대단지가 상승을 이끌었다. 강남권에서는 송파가 1.33%로 송파·잠실동 대단지, 서초 0.95%로 반포·잠원 학군지, 강동 0.89%로 고덕·암사 신축, 양천 0.61%로 목·신정 중소형, 동작 0.41%로 사당·상도 주요 단지 중심 상승이 두드러졌다.

경기도 전세가격은 0.24% 상승했다. 이천시와 부천 소사구는 하락했지만, 하남·과천시와 수원 영통구 등은 상승했다. 인천은 0.14%로 서·동·미추홀구 위주로 전세 수요가 유입됐다. 지방에서는 제주(-0.15%)와 전남(-0.01%)이 일부 소규모·구축 단지 중심으로 하락했으나, 울산(0.27%), 부산(0.19%) 등은 정주여건이 양호한 단지를 중심으로 상승하는 등 지역별로 엇갈린 모습을 보였다.

월세 역시 비슷한 방향이다. 10월 전국 주택종합 월세가격지수는 0.19% 상승했고, 수도권은 0.30%, 서울은 0.53%, 지방은 0.09% 올랐다. 5대 광역시는 0.10%, 8개 도는 0.07%, 세종은 0.65%로 모두 플러스였다.

결국 매매·전세·월세가 동시에 오르는 수도권 중심 3단 상승, 반대로 지방 일부에서는 집값은 제자리인데 월세만 조금씩 올라가는 역전 현상이 통계로 확인된 셈이다. 임차가구 입장에서는 선택지가 갈수록 좁아지고, ‘서울·수도권 출퇴근 가능 범위’ 안에서 가격·전세·월세 모두 오르는 삼중 부담이 커지고 있다는 지적이 뒤따른다.

전문가들은 이번 통계를 “두 개의 한국”이 되는 과정으로 본다. 서울과 수도권 핵심지만 따로 오르고 지방은 정체 또는 약세에 머무르면서, ‘서울과 나머지 한국’이라는 구도가 더 뚜렷해지고 있다는 진단이다.

김인만 부동산경제연구소장은 “서울은 비싸도 살 사람이 있고, 지방은 싸도 살 사람이 없는 시장이 됐다”며 “10월 수치를 보면 서울과 분당·과천·하남 같은 서울 대체지, 일부 광역시·도심 선호 단지만 지수가 크게 올라가고 주변 지역은 거의 움직이지 않는다”고 말했다.

이어 그는 “지금 시장은 매수세가 전반적으로 살아난 게 아니라, 수요가 ‘살 집만 고르는’ 체리피킹 국면”이라며 “이 흐름이 이어지면 2025년은 집값 양극화가 역대급 수준으로 벌어지는 해가 될 수 있다”고 지적했다. 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]