(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 부동산 관련 입법 중에 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법이 큰 변화를 보이고 있다. 주택임대차는 계약갱신요구권 도입으로 기본적으로 4년의 임대차기간이 보장되는 변화가 있었고, 상가임대차는 최근 개정으로 6개월간 차임을 연체해도 계약을 해지하지 못하며, 코로나19로 인한 차임감액청구권이 도입되는 등 임차인 보호를 위한 강력한 제도가 마련되었다. 그런데 해당 제도에 대한 안내가 부족할 뿐더러 전문가임을 자처하는 비전문가들이 부정확한 정보를 제공하는 경우도 있어, 일반인으로서는 개정법에 대한 오해가 있을 수밖에 없는 듯하다. 상가건물임대차보호법 개정의 주요내용과 전망에 대해 알아본다. 6개월 차임연체해도 계약해지 못해 가게주인 A로부터 상가를 임차하여 치킨집을 운영하는 B가 있다. B는 최근 코로나19 여파로 수입이 반토막나서 월세를 제때 지급할 수가 없게 되었는데, 보아하니 임대인 A는 나쁜 임대인은 아닌 것 같은데 착한 임대인도 아닌 것 같다. 그런데 뉴스를 보니 상가임대차법이 개정되어서 6개월간 월세를 안내도 쫓겨나지 않는다고 한다. 이게 정말인가? 법이 이렇게까지 임차인을 보호한다니, 거짓말같이 들리겠지만 실은 사실이
(조세금융신문=임다훈 변호사) 연이은 태풍에 여름은 가고 가을이 불쑥 찾아왔다. 유난히 맑은 하늘, 햇볕을 쬐다 잠시 생각해본다. 햇볕을 쬘 권리가 헌법상 보장되어 있다는 것이다. 우리 헌법은 누구나 건강하고 쾌적한 환경에서 생활을 할 권리를 보장하고 있다(헌법 제31조 제1항). 그런데 우리나라 국토가 협소하다보니 토지를 효율적으로 이용하기 위해서는 고층 건물이 지어질 수밖에 없고, 새로 지어지는 고층 건물로 인해 기존 아파트 등에 거주하던 사람들이 일조 방해를 받는 일들이 빈번하게 발생하고 있다. 특히 재개발·재건축사업으로 인해 기존 주택들이 철거되고 고층 아파트가 들어서면서 인근 주민들이 기존에 누리던 일조이익이 줄어드는 경우가 많은데, 이로 인해 공사중지가처분신청이나 손해배상청구소송까지 진행되는 경우가 있다. 많은 경우 이웃 주민들 사이에 감정 문제로까지 비화되기도 한다. 수인한도론 새로운 건물이 신축되는 것으로 인해서 기존에 내가 누리던 일조량이 감소하는 경우에는 모두 소송을 통해 구제받을 수 있을까? 법원은 신축 건물로 인해 기존 건물의 소유자, 점유자 등에게 ‘수인한도’를 넘는 침해가 있어야만 불법행위에 해당한다고 보고 있다. 그렇다면 참을 수
(조세금융신문=임다훈 변호사) 주택임대차보호법 개정안이 2020년 7월 30일 국회를 통과하면서 그동안 있었던 ‘임대차 3법’ 관련 이슈가 이제 현실이 되고 있다. 주택임대차는 임대인, 임차인 할 것 없이 주거생활에 직접적이고 큰 영향을 주는 문제이므로 반드시 정확하게 알고 넘어가야 한다. 그런데 제도 도입 초기라 아직 해당법에 대하여 잘 모르거나 혹은 오해하는 분들도 간혹 있는 것 같다. 또한 사례가 집적될 만한 시간이 지나지 않아서 애매한 경우 어떤 결론을 얻을지도 주목된다. 주택임대차보호법 개정의 주요내용과 전망에 대해서 알아본다. 주택임대차보호법 개정 내용 먼저 개정 주택임대차보호법(이하 ‘개정법’)은 기존에 ‘임대차 3법’으로 논의되던 것 중 ‘2법’만 해당된다. 나머지 하나는 임대차 계약 신고의무와 관련된 내용인데, 이는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에서 내년에 개정될 전망이다. 그리고 주택만 해당하고 상가는 해당하지 않는다. 우리 법은 주택임대차와 상가임대차를 별도로 규율하는데, 상가건물임대차보호법에서는 이미 ‘계약갱신요구권’, ‘최대 갱신기간’, ‘차임과 보증금의 증액 상한’ 제도를 마련해놓은 상태다. 개정법의 주요내용은 ① 갱신요구권 도입
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 발의된 이른바 ‘임대차 3법’ 대해 이견이 많다. 아직 국회 소관위원회 계류 중이므로 그 내용이 확정된 바는 없지만 발의의원 및 정부에서 적극적으로 입법을 추진하고 있으므로 해당 법률이 통과될 가능성은 높아 보인다. 그런데 개정안의 내용에 대하여 ‘2년+2년’으로 인정되는지 아니면 종신계약이 가능한지, 그리고 소급입법의 문제로서 기존에 이미 체결된 임대차계약에 대하여도 적용 가능한지 명확한 답이 제시되어 있지 않아 혼선을 빚는 듯하다. 임대차 3법이 무엇인지, 그 내용에 대해 알아본다. 주택임대차보호법 개정안 내용 먼저 임대차 3법은 주택임대차보호법 개정안을 말한다. 상가건물임대차보호법에서는 이미 ‘계약갱신요구권’, ‘최대 갱신기간’, ‘차임과 보증금의 증액 상한’ 제도를 마련한 상태다. 그래서 현재 상가임대차계약을 체결하면 임차인은 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 특별한 사정이 없는한 이를 거부하지 못하며, 갱신시 차임과 보증금도 5% 이상 증액하지 못한다. 주택임대차보호법 개정안의 주요내용은 ① 임대차계약 신고의무화, ② 갱신요구권 도입, ③ 증액 상한(5%) 도입, 이 세가지다. 계약을 체결하거나
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 코로나19의 확산으로 우리나라 뿐만 아니라 전 세계가 사회, 경제적 혼란을 겪고 있다. 이는 법률 영역에서도 마찬가지인데, 최근 부쩍 늘어난 상담 주제가 코로나19로 인한 해외여행, 결혼식 취소, 직장 월급감액, 확진자 동선 공개로 인한 개인정보 문제 등이니, 참으로 다양한 분야에서 바이러스의 여파가 미치고 있다. 각 법률관계의 공통 쟁점을 하나 꼽자면, ‘급작스런 사회적, 경제적 여건의 변동을 원인으로 계약을 수정할 수 있는가’의 문제이다. 이는 우리가 일찍이 겪어본 바 없는 쟁점이므로 이를 대비한 법과 판례가 충분하게 마련되어 있다고 볼 수는 없다. 결국 코로나19의 상황 및 기존의 법에 대한 해석의 문제가 남아있고, 이하에서는 ‘정답’을 제시하기보다는 법률전문가들 사이에서 특별한 이견이 없는 범위 내에서 해결방법을 제시해본다. 여행 취소와 위약금의 문제 여행사를 통해 해외여행계약을 체결하고 여행경비를 모두 지불한 A가 있다. 그런데 전세계의 코로나19 감염위험이 높아지자, A는 여행계약을 취소하고 경비를 모두 돌려받고 싶다. 가능할까? 결론부터 말하면 해당국가에서 한국인 입국금지 조치를 취하지 않는한, ‘위약금’을 지
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 코로나19의 여파로 임차인들의 걱정이 많다. 월세는 그대로인데 매출은 곤두박질치고 있으니까 말이다. 어느 임대인은 월세를 깎아준다더라, 착한 임대인 운동이다 뭐다 많지만 우리 사무실 임대인도 말이 없다. 그럼 법적으로 월세를 감액하여 달라고 요구할 수 있는 권리는 없을까? 있다. 그러나 쉽지는 않다. 오늘은 ‘코로나19 때문에 월세를 감액할 수 있을지’ 한번 알아보자. 차임감액청구권(상가건물임대차보호법 제11조) 우리 법은 상가건물 임대인과 임차인 사이에 임대차계약 존속 중 사정변경이 발생한 경우, 차임을 증감할 수 있도록 하는 권리를 부여하고 있다. 계약기간이 지속되는 동안 ‘사회, 경제적 사정의 변동’ 등으로 인하여 당초 약정하였던 차임이 현실과 동떨어질 수 있고, 이러한 경우에 당초의 차임으로 당사자를 구속시키는 것은 신뢰와 형평에 어긋나게 되므로 변경된 사정에 맞게 차임을 조정하자는 취지이다. 경제사정 변동을 이유로 한 차임감액청구 사례 법이 이렇게 있으니 차임감액청구를 하면 어떻게 될까? 이에 관한 대법원 판례가 있는데, 한국공항공단이 정부로부터 식당과 스낵코너를 임차하였는데, 1997년 IMF 금융위기로 장사가
(조세금융신문=임다훈 변호사) 상담을 하다보면 자주 하시는 질문 중 하나가, ‘상대방이 권리도 없는데 나한테 가압류가 들어왔다, 당장 어떡하냐’이다. 가압류라는 제도가 본안소송 전에 미리 채무자의 재산을 동결시키기 위해서 ‘몰래’ 진행되는 절차이기 때문에 채무자에게 특별한 통지가 가지 않는다(가압류의 밀행성). 그래서 채무자는 가압류가 다 되고 나서야 비로소 알게 되는 게 일반적이다. 그런데 당장 내 예금통장에 가압류가 되고 나면, 일체의 거래가 금지되고, 부동산 가압류라면 다른 곳에 처분할 수 없는 난감한 상황에 처해진다. 법은 가압류 당한 채무자 구제를 위해 여러 가지 제도 마련 크게는 가압류 자체의 당부를 재심사하는 이의절차와, 현재 가압류를 유지할 필요가 없게 되었다는 것을 이유로 하는 취소절차로 나눌 수 있다. 이에 더하여 가압류의 옳고 그름과 관계없이 일단 법원에 일정한 담보를 제공하고 집행만을 취소하는 집행취소절차가 있다. 가압류 이의절차는 주장 사유에 제한 없어 가압류 이의란, 가압류 신청을 인용한 결정에 대한 일종의 불복절차이다. 채무자의 신청에 따라 절차가 개시되지만, 그 심리에 있어서는 가압류를 신청한 채권자가 적극적 당사자가 되고 채무자
(조세금융신문=임다훈 변호사) ‘가계약금’은 ‘찜’해놓는다는 의미에서 공인중개사들이 걸어놓으라고 권유하는 경우가 많다. 그런데 가계약금을 입금하고 난 후 계약이 체결되지 않는 경우 매도인은 돌려주지 않으려 하고, 매수인은 당연히(?)도 돌려받고 싶어한다. 이런 가계약금 분쟁은 일상다반사로 일어나는데, 그럼 ‘법대로 합시다!’고 하면 어떻게 될까? 문제는 가계약금에 관한 법이 없다는 것이다. 가계약금에 대한 확립된 법리 존재하지 않아 가계약금 관련한 분쟁이 굉장히 자주 발생하고 있음에도 불구하고 그에 관련한 법과 판례가 확립되어 있지 않다. 법에서는 ‘가계약’이라는 법률관계를 ‘계약’과 구별하여 설명하지 않고, ‘가계약금’의 경우도 ‘계약금’과 어떻게 다른지 설명하지 않는다. 이를 다룬 판례는 하급심에서 속속들이 나오고 있지만 대법원에서는 아직 명확한 법리를 설시한 바가 없다. 가계약금에 대한 법리가 간단히 정리되지 않는 이유는, ‘가계약금 배액 상환, 포기에 의한 가계약 해제가 가능한지’에 대한 결론이 나지 않기 때문이다. 현재까지 나온 하급심 판례에서도 ‘가계약금 반환을 청구하지 못한다(대구지법 서부지원 2018가소21928 판결)’ 정도로 결론을 내고 있