(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 대형 건설사가 주도하는 대규모 재건축 공사현장에서 공사가 중단되는 사례가 많다. 현장마다 이유는 제각기 다르겠지만, 공통적으로 계약 체결시와 다르게 공사 자재값, 노임이 급격히 상승하거나 코로나19로 인한 현장 폐쇄, 그로 인한 공사기간 연장 등이 원인으로 꼽힌다. 특히, 철근, 콘크리트 등 수입 자재의 가격 상승 폭이 심한 것으로 나타난다. 철근 거래가격은 2021년 5월 기준으로 톤(t)당 93만원을 기록하였는데, 이는 2008년 있었던 ‘철근대란’ 이후 13년 만의 최고가인 것으로 파악되고 있다. 공사계약 체결 이후로 공사대금이 급격히 증가되는 경우 이를 건축주와 시공사 사이에 조정하지 않으면 시공사 입장에서는 공사를 계속할수록 손해가 발생하는 결과가 초래된다. 따라서 어쩔 수 없이 공사를 중단할 수밖에 없는 상황이 발생하게 되는데, 이 경우 시공사에 발생할 수 있는 법률적 위험 및 대응 방안은 어떤 것이 있을까. 지체상금 공사가 중단된 기간만큼 공사 완공일이 늦어질 수밖에 없으니, 지체된 기간만큼 지체상금을 부담한다. 여기서 법리가 동원되는데, 건물 신축의 도급계약은 그 건물의 준공이라는 일의 완성을 목적으로 하는
(조세금융신문=임다훈 변호사) 권리금이란, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항). 그리고 권리금 계약이란, 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미하는데, 상가건물 임대차보호법에서는 임대인에 대하여 권리금 회수 방해 금지의무를 규정하고 있고, 위 의무를 위반하여 권리금 회수를 방해한 경우에는 손해를 배상할 책임을 지우고 있다(제10조의4). 최근 대법원 판결(대법원 2022. 5. 13. 선고 2021다286260) 이 사건에서는 임차인이 음식점을 운영하고 있었는데, 임차인은 계약기간 만료일이 다가오자 새롭게 임차인이 되려는 사람에게 자신이 운영하던 음식점을 권리금 6000만원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하였다. 그런데 임대인은 임차인으로부터 소개받은 신규임차인이 될 사람에게 ‘임차목적물을 재건축할 예정이므로 임대차기간을 2년으로 한정하
(조세금융신문=임다훈 변호사) 상가건물 임대차보호법(약칭: 상가임대차법)이 2022년 1월 4일 법률 제18675호로 개정되었다. 개정의 주요 내용은, 코로나로 인해 정부로부터 집합 제한조치를 총 3개월 이상 받아 영업이 어려워져 폐업한 경우 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 보장하는 것이다. 위와 같은 사정에 의해 계약을 해지한 경우 임대인이 임대차계약 해지 통고를 송달받은 후 3개월 이후 계약이 해지되는 효력이 발생한다(제11조의2). 개정의 이유는 코로나19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 등 영업유지가 사실상 불가능하여 폐업하거나 폐업을 고려하는 상가임차인이 증가하고 있으나, 폐업하더라도 임대차계약의 구속력으로 인해 기존 임대료 지급의무에서 벗어나기 힘들어 임차인에게 과도한 부담이 되고 있는 상황을 반영하여, 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 사정 변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 명문의 규정을 마련하려는 것이다(개정이유 참조). 해지 방법으로서 내용증명 임차인은 위와 같이 계약을 해지할 수 있고, 그 의사
(조세금융신문=임다훈 변호사) 2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 시행, 법률 제17470호로 개정된 것 이하 ‘개정법’)은 임대차 3법으로 불리면서 임대차거래 신고제, 계약갱신요구권, 월세 상한 제도를 도입하였다. 기본적으로 임차인의 보호를 위한 개정이지만, 개정법으로 인한 경제적 불이익이 임차인에게 돌아가 결국 시세가 상승하는 등 여러가지 탈도 많았다. 한편 법적으로는, 임차인의 강력한 권리인 계약갱신요구권이 도입되면서 그 행사방법 등에 관한 해석이 분분하여 ‘이런 경우는 어떡하나요?'라는 질문도 많이 받았었다. 이번 호에서는 그런 질문에 대한 답을 해주는 대법원 판결이 선고되어 아래에서 살펴본다. 계약갱신요구권의 행사기간 개정법은 2020년 7월 31일 시행되어 임차인의 계약갱신요구권을 최초로 도입하였다(상가임대차의 경우 2013년부터 도입). 임대인은 임차인이 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지’ 사이에 임대차계약의 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다. 그리고 개정법은 부칙에서 법 시행 전에 체결된 계약에 대해서도 적용된다고 규정하므로, 2020년 7월 31일 이전에 체결된 계약도
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 선고된 대법원 판결 중 근저당권 피담보채무의 범위에 관한 흥미로운 판례가 있어 소개하고자 한다. 부동산을 담보로 은행으로부터 대출을 받은 후 채무자와 은행 사이의 합의로 ‘채무의 범위 또는 채무자를 추가, 교체’하는 것도 가능하다는 판례다. 어찌보면 근저당권의 법리상 당연한 결론일 수도 있겠지만 또 한편으로는 ‘그래도 되나’ 싶은 면도 있다. 경매절차에서 후순위 권리자의 배당에 관한 정당한 기대와 관련된 것인데, 아래에서 살펴본다. 근저당권의 피담보채무에 관한 법리 원래 근저당권은 피담보채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권이다(민법 제357조 제1항). 근저당권을 설정하는 실익은, 저당권은 채권액, 변제기, 이자에 관한 사항을 모두 등기하여야 하고(부동산등기법 제48조, 제75조 제2항), ‘변제기 후 1년간의 지연손해금’만 저당권에 의하여 담보되는데(민법 제360 조), 반면 근저당권은 위와 같은 제한 없이 채권최고액의 범위 내이기만 하면 ‘변제기 후 1년 이후의 지연손해금’도 근저당권에 의하여 담보되기 때문이다(관행상 채권최고액은 실제 채권액의 120% 정도로 설정하고 있음). 종전 대
(조세금융신문=임다훈 변호사) 아파트 주차장 출입에 관한 분쟁은 오래전부터 있어 왔다. 특히 주상복합 아파트의 경우 아파트 입주자들과 상가 입주자 사이에서 주차장 사용에 관하여 첨예하게 다투는 경우가 많다. 대개 주상복합 아파트의 경우 주민용/상가용 주차장을 따로 설계하지 않으며, 상가용 주차장을 주차가 편한 지하 1층 주차장을 쓰게 하면서 주민용 주차장은 더 아래층 주차장을 쓰게 하는 경우가 많기 때문이다. 이러한 경우 입주자관리단(혹은 입주자대표회의)이 상가 이용객에 대한 주차장 이용을 금지하는 결의를 하면서 차단기를 설치하는 등, 주차장 출입에 관한 분쟁은 다양한 국면으로 나타난다. 기존 법원의 입장 – 상가 입주민도 모두 함께 사용 우리 대법원은, 주상복합 아파트의 주차장은 아파트 입주자들과 상가 소유자 및 상가 방문객들이 모두 함께 사용하는 것으로 인정해왔다. 이는 대법원의 다소 확고한 입장이었다고 볼 수도 있는데, 이와 같은 대법원의 입장은 주상복합 아파트가 아파트 입주자들만 주차장을 사용하도록 설계하지 않고 상가 소유자 및 상가 방문객도 함께 사용할 수 있도록 입구·출구가 설계되어 있는 점, 상가 소유자의 대지사용권 범위가 지하주차장의 사용권에도
(조세금융신문=임다훈 변호사) 부동산 거래수단 중 최근 핫한 곳이 바로 경매다. 부동산 가격 상승으로 인해 매매를 하기는 부담스럽고, 조금이라도 싼 가격에 부동산을 매입할 수 있는 수단으로 경매가 주목받고 있는 것이다. 일반적으로 경매 물건이라 하면 ‘문제가 많을 것이다’라는 편견이 있어 꺼려하는 분위기도 있지만, 요새는 유료경매사이트에서도 권리분석을 어느 정도 해주고, 경매 컨설팅 회사도 많으므로 그렇게 걱정할 일도 아니다. 다만 현실적으로 종전 소유자나 임차인 등 경매 물건 ‘점유자’와 잘 협의가 되지 않으면 어렵게 낙찰을 받고도 인도가 어려워지는 상황이 발생할 수 있다. 매각 대금 납부 후에는 낙찰자에게 완전한 소유권이 넘어가므로 그 이후 점유자는 불법점유자에 불과하지만, 막무가내로 나오면 집행에 나아가기까지 여간 힘든 게 아니다. 오늘은 경매 낙찰부터 인도까지 과정을 살펴보겠다. 인도명령 우리 법은 매각 대금 잔금 납부 후에는 등기 없이도 즉시 낙찰자가 소유자가 된다고 정한다(민법 제187조). 그런데 전 소유자이든 임차인이든 그때가 되더라도 여전히 경매 물건을 점유하고 있는 경우가 있다. 낙찰 이전부터 점유자와 소통을 하겠지만 협의가 잘 되지 않는
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 주택 가격 상승으로 인해 토지를 직접 매입해서 내 집 짓기를 시도하는 경우가 많다. 그런데 토지 매입 이후에 경계를 살펴보니 인접 토지의 담이 내 토지 경계를 침범하는 사례가 종종 발견된다. 그때 올바른 경계에 맞게 그 담을 철거하라고 요구하면 상대방은 점유취득시효가 완성되었다는 항변을 해 곤란을 겪는 경우가 있다. 점유취득시효란 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”는 민법 제245조 제1항의 법률상 권원이다. 일례로, 내 땅이 아닌데 내 땅인 줄 알고 오랜 기간 사용하면, 남의 땅의 소유권을 취득할 수 있는 법률상 권원이 생기는 것이다. 언뜻 보면 ‘남의 것을 오랫동안 갖고 있으면 내 것이 되는건가?’ 싶은 생각이 들기도 하지만, 20년 동안 상대방이 침범 부분에 대하여 전혀 소유권을 행사하지 않았고, 나도 재산세를 납부하는 등, 진짜 소유자로서 할 만한 행동들을 그동안 했어야지 인정된다. 점유취득시효의 5원칙 우리 법원은 점유취득시효 기간 20년이 완성되었더라도, 실제로 소유권이전등기를 할 수 있는지에 관하여는 다섯 가지 원칙에 따라 판단하고 있다. 즉
(조세금융신문=임다훈 변호사) 주택임대차보호법이 2020년 7월 31일 개정되어 임대차 관계에 큰 변화가 있었다. 임대차 3법으로 잘 알려진 계약갱신요구권, 갱신시 보증금 증액 한도 5%, 임대차계약 신고제가 그것이다. 이로써 임대차 관계는 원칙적으로 2년이라는 공식이 깨지면서 임차인의 주거안정이 도모되었으나 한편으로는 전세 품귀, 전세가 상승 현상으로 이어지기도 했다. 그에 관한 평가는 별론으로 하고, 최근 많이 문제되고 있는 것이 구 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제16386호, 2019. 4. 23. 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 민간임대주택법’)과 주택임대차보호법의 충돌 문제다. 정부는 그간 주택 임대인에게 세제 혜택 등을 주면서 민간임대사업자로의 등록을 유도하였다. 의무 임대기간을 부여함으로써 임차인을 보호하자는 것이 주요 목적이었고, 많은 주택 임대인들이 이에 따라 임대사업자로 등록하였다. 문제되는 부분은 임대사업자 등록 전에 임차인이 있었던 경우인데, 구 민간임대주택법은 임대차 기간이 종료한 후 새로 임대차 계약을 체결할 때 ‘최초 임대료는 임대인이 정한다’는 조항에 따라 종전의 임대료를 고려하지 않고 임대인이 정할 수 있도록 하였다. 위
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 정부는 코로나19로 인하여 매출이 급감한 상가 임차인이 폐업한 경우, 남아있는 임대차기간 동안 월세를 내지 않을 수 있게 임대차계약 자체를 해지할 수 있도록 하는 법안을 국회에 제출했다. 상가건물임대차보호법을 개정하여 임차인의 해지권 행사 사유를 하나 추가하는 것인데, 코로나19로 가게 영업이 힘들어진 상가 임차인 입장에서는 반길만한 일이지만 반대로 임대인 입장에서는 월세 수익이 상실된다는 점에서 이견의 여지도 있다. 구체적으로 어떤 법안인지 살펴보자. 개정안의 주요내용 코로나19의 여파로 소비지출이 위축되고 상가 임차인의 매출과 소득이 급감하는 등 영업유지가 사실상 불가능한 경우가 많다. 소상공인연합회의 실태조사에 따르면 3개 중 1개 사 업체(32.4%)가 폐업을 예상하거나 폐업을 고려하고 있다. 그런데 폐업하더라도 임대차계약은 여전히 유효하므로, 계약의 구속력으로 인해 임대료는 계속 지급하여야 한다. 임차인은 장사도 안되는데 임대료만 계속 지급하여야 하는 이중고를 겪는 것이다. 이런 점을 개선하기 위하여 임차인이 임대차 계약을 해지할 수 있도록 한다는 것이다. 상가건물 임대차보호법 제10조의10(폐업으
(조세금융신문=임다훈 변호사) 주택임대차보호법은 제1조에서 ‘이 법은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로’ 함을 스스로 밝히고 있다. 그 목적을 실현하기 위하여 소위 임대차 3법이 도입되었고, 이제 시행된지 1년이 넘어가고 있다. 짧은 기간이지만 당초에 우려했었던 부분이 현실화 되기도 하고, 생각지도 못했던 부분에서 문제가 발생하기도 하는 듯 하다. 게다가 법 해석에 있어서 큰 기준이 되는 법원의 판결도 오락가락 하는 경우를 종종 보게 된다. 주택임대차보호법은 과연 그 목적을 잘 실현하고 있을까. 전셋값 상승 등의 경제적 문제는 차치하고서라도, 법 해석상 나타나는 실무적 문제를 살펴본다. 거짓 실거주와 손해배상의 범위 개정 주택임대차보호법(이하 ‘법’)은 임차인의 강력한 권리인 계약갱신요구권을 도입하면서, 반대로 임대인이 실거주하는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 권리를 임대인에게 부여했다. 힘의 균형을 보장하기 위하여 양측에 무기 하나씩을 건넨 셈이다. 여기서 법은 임대인이 이 균형을 깨뜨리고 반칙을 쓰는 경우, 즉 ‘거짓 실거주’를 이유로 갱신을 거절하고 다른 임차인에게 높은 가격에 임대를 하는 경우에는 손해배상의 대상이 됨을 밝히고 있
(조세금융신문=임다훈 변호사) 상담을 하다보면 자주 받는 질문 중 하나가, 임대차계약이 끝나는 무렵에 ‘임대인이 원상회복을 너무 심하게 요구한다’ 내지는 ‘임차인이 원상회복을 아무것도 안하고 나갔다’이다. 원상회복 비용은 실제로 큰 금액이 아닌데도, 임대차 기간 동안 서로 간에 참아왔던(?) 불만이 계약 종료 시점에 원상회복의 문제로 불거지는 경우가 많은 것 같다. 크지 않은 금액을 두고 소송이나 지급명령을 신청하거나, 원상회복 문제로 보증금을 못 받은 임차인이 임차권등기명령을 신청하는 사례도 있다. 임대차 원상회복, 어디까지 해야 할까? 먼저 원상회복의 처음이자 끝은 계약서다. 임대차 원상회복에 관한 법과 판례도 중요하지만, 사실 그 법과 판례에서 가장 중점적으로 보는 것이 당사자 간의 원상회복에 관한 의사표시다. 그 의사를 가장 잘 확인할 수 있는 방법은 계약서이고, 그 외에 의사 수발신 내역(전화, 문자 등)이 있다. 표준임대차계약서에는 ‘임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다. 다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원
(조세금융신문=임다훈 변호사) 매매, 임대차 등 실생활에서 계약금을 주고받는 사례는 수없이 많다. 매도인, 임대인 입장에서는 계약금을 받고 나중에 계약을 진행하기 싫은 경우에는 특별한 이유를 대지 않아도 단지 받은 계약금 배액만을 상환함으로써 계약 자체를 해제할 수 있다. 반대로 매수인은 지급한 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다. 이것은 계약금이 ‘해약금’으로서의 성질을 가지고 있기 때문이다(민법 제565조. 실무상 용어로 ‘해약금 해제’. 이하 동일). 보통 여기까지는 잘 알고 있다. 그러나 구체적인 상황에서 이런 해약금 해제가 가능한지, 그리고 계약이 불발된 경우 계약금을 몰취할 수 있는지(매도인, 임대인 입장) 혹은 계약금의 배액을 배상받을 수 있는지(매수인, 임차인 입장)에 대해서는 잘 알지 못하는 경우가 많고, 실제 재판 과정에서도 이를 판단하는 것은 간단한 문제가 아니다. 오늘은 계약금에 대해 몰랐던 부분을 몇 가지 짚어보고자 한다. 시기의 문제 매도인 A는 서울 소재 아파트를 10년째 소유하고 있다. 집값이 1년 전보다 크게 오르자, 매도 타이밍이라고 생각하고 매물을 내놔 흡족한 금액으로 계약을 체결했다. 매매대금의 10%를 계약금으로
(조세금융신문=임다훈 변호사) 우리나라 사람들이 가장 많이 제기하는 소송은 어떤 것일까? 2020년 대법원이 발표한 「사법연감」에 따르면, 2019년도 1심 법원이 처리한 민사 본안 사건 중 건물명도, 철거 소송이 가장 많은 것으로 나타났다. 건물명도소송이란 건물 소유자 또는 임대인이 점유할 권리 없이 건물을 점유하고 있는 사람을 상대로 건물을 인도하라고 청구하는 것인데, 대표적인 경우가 임대차 계약 종료 또는 해지를 이유로 임대인이 임차인을 상대로 건물명도소송을 하는 것이다. 그리고 건물명도, 철거 소송도 그 소가(소송의 가액)로 따지면 1억원 미만의 경우가 대부분이다. 명도소송의 경우 원고(소송을 제기하는 사람)가 명확한 권리를 가지고 있는 경우가 대부분이기 때문에 1심으로 끝나는 경우가 많다. 실제로 2020년 사법연감에 따르더라도 명도소송은 1심 대비 항소심 비율이 약 7%에 불과하다. 그런데 문제는 일단 명도소송을 시작하면 1심 판결문이 나올 때까지 보통 1년 이상의 기간이 소요된다는 것이다. 판결문을 받고도 임차인이 건물을 인도해주지 않으면 임대인은 강제집행절차에 나아가야 하는데, 임대인의 입장에서는 이러한 과정에서 극심한 스트레스를 받게 되고,
(조세금융신문=임다훈 변호사) 상가건물의 구분소유자 중 일부가 상가건물의 복도나 로비 등을 자신의 영업장 일부로 무단사용하는 경우, 다른 구분소유자나 상가관리단은 해당 무단 사용자에게 어떤 책임을 물을 수 있을까? 결론은, 무단 사용자를 상대로 해당 부분의 인도를 구하고, 차임 상당의 부당이득 반환을 구할 수 있다는 것이다. 최근 대법원은 상가 건물의 공용부분을 무단으로 점유·사용한 경우 부당이득이 성립하는지 여부에 관하여 종전 판례 입장을 변경하는 전원합의체 판결을 선고하면서(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결), 해당 판결이 향후 동일한 쟁점 또는 유사한 사안에 대하여 중요한 해석 지침으로 기능할 것으로 예상된다고 밝혔다. 아래에서는 해당 판결의 사실관계와 변경된 대법원 판결의 입장에 대해 살펴보고자 한다. 이 사건의 사실관계 A씨는 상가건물 1층에서 골프연습장을 운영하면서 1층 로비와 복도에 퍼팅연습시설, 간이 자판기 등을 설치하여 골프연습장의 일부로 사용하였다. 이에 상가건물의 다른 구분소유자 등은 로비와 복도를 사용하는 것에 방해를 받았고, 상가관리단은 공동의 이익에 어긋나는 행위를 한 A씨를 상대로 무단 사용한
(조세금융신문=임다훈 변호사) 요즘 TV를 틀면 유난히 집 소개 프로그램이 많다. 수도권 아파트 값 상승에 따라 지방으로 주거지를 옮기거나, 아예 땅을 구해 직접 집을 짓는 사람들이 늘어나는 등 ‘내 집’에 대한 욕구가 건축으로 방향을 튼 탓도 있겠다. 그런데 스스로 건축주가 되어 설계사무소를 알아보고 시공사와 계약을 체결하여 준공을 받는, 건축의 일련의 과정들은 그렇게 만만치가 않다. ‘건설공사에서 법률 분쟁은 builtin된 것으로 보아야 한다’는 말이 있다. 건설공사는 그 본질상 건설분쟁이 예정되어 있다고 할 정도로 분쟁이 자주 발생하는 분야이다. 이는 건설공사가 다른 계약, 매매나 고용 등과 달리 상당기간 동안 계약의 이행이 이루어지며, 계약 내용이 어떤 것인지를 확정하는 데에도 어려움이 많다는 점에 본질적인 원인이 있다. 분쟁을 줄이고, 혹은 분쟁이 일어나더라도 어떤 식으로 계약을 체결해야 소송에서 우위를 점할 수 있는지 몇 가지 조언을 하고자 한다. 공사계약서 작성 건설공사는 공정이 복잡하고 자재나 시공기술도 다양하며 그에 따라 가격도 천차만별이다. 그런데도 국토교통부에서 배포하는 ‘표준공사도급계약서’에 공란만 채워서 계약을 하는 경우가 허다하고,
(조세금융신문=임다훈 변호사) 작년 7월말, 주택임대차보호법이 개정되어 이제 주택임차인은 최소 2년 주거보장에 더하여 한번 더 계약을 갱신할 수 있게 되었다. 또한 계약이 갱신될 때 보증금과 월세를 올릴 수 있는 상한도 5%로 제한되었다. 이런 큰 변화가 있다보니, 단순히 법적 권리의무의 존부에 영향을 미칠 뿐만 아니라 임대차시장이라는 경제의 영역에도 영향을 주게 되었다. 주택임대차보호법이 개정되면서 어떤 변화가 있었는지 그간의 변화를 살펴보고, 점점 집적되기 시작한 실제 사례를 보면서 앞으로의 전망을 알아본다. 전월세값 상승 주택임차인은 종전에는 최소 2년이 계약기간으로 보장되었다. 그 후에 더 살고 싶으면 임대인이 전월세값을 대폭 올리는 요구를 받아들이거나, 그렇지 못하면 이사를 가야했다. 그러나 이제는 흔히 알고 있듯 ‘2+2’이므로 기본적으로 4년의 계약기간이 보장된다. 필자는 경제학에 관하여는 문외한이나, 이런 상황에서 전세값이 오를 것이라는 건 충분히 예측가능하다. 2년만 거주할 수 있었던 계약이 4년 동안 거주할 수 있는 계약으로 바뀌었으니 그에 상응한 값을 치르는 것은 당연하다 하겠다. 그리고 임대인이 전월세값을 증액할 수 있는 상한도 5%로
(조세금융신문=임다훈 변호사) 권리금은 예전부터 거래관습상 인정되어 왔다. 임차인은 임대인으로부터 보증금을 돌려받는 일과 별개로 후속 임차인으로부터 권리금을 받고 나가는 일에 신경을 곤두세우기도 했다. 유동인구가 많고, 좋은 목을 잡고 있는 자리라면 특히 더 그랬다. 게다가 정해진 금액이 있는 게 아니라 ‘부르는 게 값’이 되다 보니 실제로 사업이 번창하는 경우 큰 액수의 권리금을 받고 빠지는 게 더 유리한 일이기도 했다. 그런데 아무래도 실정법으로 보호하는 권리가 아니다보니, 임차인의 권리금 확보에 미흡한 점이 많았다. 임차인이 권리금을 못 받고 쫓겨나고, 임대인이 버젓이 같은 자리에 같은 업종으로 영업을 하는 등 임대인의 횡포가 성행하면서 영세한 임차인의 권리금 보호의 필요성이 대두되었고, 2015년 5월부터 상가건물임대차보호법에 정식으로 도입되었다. 권리금 제도 도입 상가건물임대차보호법은 권리금의 정의 규정부터 마련하면서 이를 직접 보호하기 시작했다. “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도
(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 시사 프로그램에서 보도된 바와 같이, 개발호재를 미끼로 그린벨트(개발제한구역)나 맹지(猛志) 등 사실상 개발이 불가능한 토지 지분을 쪼개 불특정 다수에게 터무니없는 가격으로 비싸게 되파는 사기수법이 성행하고 있다. 기획부동산 사기사건의 특징은 피해자 수도 많고 피해금액도 수백억원 대에 이르는 등 그 규모가 크다는 것이다. 저렴한 값으로 땅을 사서 향후 개발이 되면 비싸게 팔아 큰 돈을 마련할 수 있을 것이라는 사람들의 심리를 자극하기 때문인 것으로 보인다. 늘어가는 기획부동산 사기 사건 피해자… 사기 당한지 모르는 경우도 2017년경 발생된 제주 기획부동산 사기 사건의 피해자수는 400여명, 피해금액은 200억원이었는데, 그 이후에도 피해자가 계속 늘어나서 사상 최대의 기획부동산 사기 사건으로 기록될 전망이다. 제주도 기획부동산 사기 사건처럼 수면 위로 드러나지 않은 경우에는 매수인이 기획부동산 사기를 당했지만 자신이 피해자인지 모르고 있는 경우도 많다. 그러다 보니 부동산을 매수하고 잔금까지 완납한 후 등기하기 직전에 변호사에게 상담을 요청해오는 경우도 있다. 이런 경우 상대방을 사기로 고소한 후, 착오를 이유로 매매계약
(조세금융신문=임다훈 변호사) 모든 일에서 시작과 끝이 중요하다고 하지만 법적인 문제에서는 특히 끝맺음이 중요하다. 유효하게 성립된 계약을 해지하려면 계약을 해지할 수 있는 권리가 필요하고, 계약해지 통지가 상대방에게 도달하여야 하며, 상대방이 계약 해지로 인해 손해를 입는 경우 손해배상을 해줘야 하는 경우도 있기 때문이다. 더욱이, 계약해지가 적법하게 이루어진 것인지 여부가 소송에서 쟁점으로 다투어지는 경우에는 사실의 문제라기보다는 ‘입증’의 문제가 되기 때문에 계약해지 통지를 했다는 것을 입증할 수 있는 자료를 반드시 남겨두는 것이 중요하다. 임대차 계약 해지 사유 임대인이 임대차계약을 즉시 해지할 수 있는 사유로는 임차인이 2개월분(주택) 혹은 3개월분(상가) 차임을 지급하지 않는 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 임대목적물을 무단으로 전대하는 경우 등이 있다. 위와 같은 사유가 발생하더라도 임대차 계약이 자동적으로 해지되는 것이 아니라 임대인이 임차인을 상대로 계약해지 의사를 표시하고, 그 의사표시가 임차인에게 도달하여야 계약해지의 효력이 발생하기 때문에 적법한 방법으로 계약해지 통지를 하여야 한다. 계약 해지 방법 계약해지 통지는 전화 등을 통해