(조세금융신문=이정욱 기자) 올해 서울 주택시장이 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’에서 ‘얼죽재(얼어 죽어도 재건축)’로 전환 조짐을 보이고 있다. 신축 아파트의 높은 선호도와 공급 부족이 지속되며 가격이 급등하자, 수요는 구축 아파트, 특히 재건축 가능성이 높은 단지로 이동하며 가격 상승이 예상된다.

13일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 2021~2024년 서울 아파트의 연식 구간별 매매 거래를 분석한 결과, 준공 10년 이하 아파트의 평균 매매 가격은 4년간 연평균 9.1% 상승하며 가장 높은 증가율을 기록했다. 그 다음으로, 30년 초과 아파트가 연평균 3.7% 상승하며, 10년 초과 30년 이하 아파트(3.5%↑)보다 가격 변동 폭이 컸다.

신축 아파트의 희소성이 강조되면서 가격이 급등했지만, 그에 따른 부담이 증가하자 수요가 점차 구축 아파트로 눈을 돌리고 있는 것으로 분석된다.

실제, 신축 아파트 거래 비중은 2021년 22.3%에서 2025년 1~2월 기준 19.9%로 줄어들었다. 반면, 10년 초과 재고 및 구축 아파트의 거래 비중은 2022년 64.8%에서 2025년 80.1%로 증가했다. 전문가들은 신축 가격 상승과 가계부채 규제 등으로 현금 동원력이 떨어진 수요자들이 구축 시장으로 이동한 결과로 분석하고 있다.

구축 아파트의 가격 상승도 불가피할 것으로 보인다. 6월부터 제로에너지 인증과 전기차 화재 대응 의무화 등으로 신축 아파트의 분양가는 더욱 상승할 전망이다. 반면, 30년 초과 구축 아파트는 안전진단 없이 재건축이 가능해질 가능성이 제기되며 소폭 가격 상승이 이어졌다.

부동산R114 관계자는 “신축 공급 부족과 입지가 좋은 재건축 단지의 사업성 확보로 수요가 몰리며, 당분간 신축과 연동된 가격 오름세가 계속될 것”이라며 “‘얼죽신’ 선호는 여전히 존재하지만, 재건축을 통해 신축으로 변모할 구축 단지가 새로운 투자처로 떠오르고 있다”고 말했다.

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