(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 이재명 정부의 3번째 부동산 대책인 10월 15일 주택시장 안정화 대책이 발표되었다. 이 대책의 핵심은 수도권 규제지역 확대 카드로 요약이 된다.
정부가 서울 전역과 서울과 인접한 경기도 상당수 지역에 고강도 부동산 규제를 펼치면서 이를 피해간 인천이 반사이익을 누릴 것이란 분석이 잇따르고 있다.
◆ 전면 확대한 규제망… 대출‧세금‧거래 ‘3중 압박’
정부는 지난 10월 15일 부동산 관계장관회의를 열어 주택시장 안정을 목표로 한 고강도 대책을 내놨다. 이번 대책으로 서울 전역은 물론 경기 핵심 지역까지 규제지역으로 대폭 확대된다.
자세하게는 기존 강남4구(강남‧서초‧송파‧용산)에 더해 서울 21개 자치구 전역이 조정대상지역이자 투기과열지구로 묶였다. 경기도에서는 과천, 광명, 성남(분당‧수정‧중원), 수원(영통‧장안‧팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 등 12개 지역이 추가됐다.
지정 효력은 10월 16일부터 발생하며, 20일부터는 토지거래허가구역 지정되어 투자 수요 진입이 어려워지고, 사실상 실수요자 위주의 거래만 이뤄질 전망이다.
규제지역에선 금융‧세제‧청약 규제가 동시에 강화된다.
주택담보대출비율(LTV)은 무주택자 40%로 제한되고 1주택자는 추가 대출이 사실상 불가능해진다. 시가 15억 초과 주택 주담대 한도는 4억원, 25억 초과는 2억원으로 크게 축소된다.
다주택자 취득‧양도세 중과, 1억원 이상 신용대출 보유 시 1년간 규제지역 내 주택 매수 금지, 청약 가점 강화와 재당첨 제한(투기과열지구 10년) 등도 동시에 적용된다.
반면, 인천은 대출‧세금‧전매 등 전 방위 규제에서 자유롭다. 주택담보대출비율은 최대 70%까지 가능하며, 전매제한도 없고, 취득세 및 양도세 중과 역시 적용되지 않는다.
◆ ‘규제 프리’ 인천 부동산 시장 풍선효과 기대 커져 수요자 몰린다
수도권 부동산 시장이 다시 인천으로 쏠리고 있다. 정부가 2025년 10월 15일 발표한 고강도 부동산 대책에 따라 서울 전역과 경기 주요 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되면서, 수도권 내 유일한 비(非) 규제지역으로 남은 인천이 정책 수혜지역으로 부각되고 있는 것이다.
수도권 핵심지가 촘촘한 규제망에 들어가자, 시장은 자연스레 규제를 피해간 인천으로 눈길이 쏠리고 있어 갈 길을 잃은 수요가 인천으로 몰리는 풍선효과를 기대할 수 있다.
과거에도 인천은 규제를 피해가면서 아파트값이 급등한 사례가 있다.
한국부동산원에 따르면 2019년 12월 서울과 경기 대부분이 규제지역으로 묶인 뒤 규제를 피해간 인천은 2020년 상반기에만 아파트값이 5.8%나 올랐다. 2019년 하반기 상승률인 0.6%와 비교하면 10배 가까이 상승폭이 커진 것이다.
업계에서는 인천의 상대적 자유로움이 주택 수요를 흡수하며 단기 거래 회복 및 점진적인 가격 상승 흐름으로 이어질 수 있다는 전망이 우세하다.
서울 전역과 경기 핵심 지역이 전부 규제지역으로 묶이면서 3040세대 실수요자와 투자자 모두 내 집 마련에 유리한 인천으로 이동할 가능성이 높으며 특히 인천에서도 서울 강남과 직결되는 수도권 지하철 7호선 라인, 여의도‧용산 등 서울 도심을 빠르게 연결하며 착공에 들어간 GTX B노선, 선릉‧수서 등 강남 빠르게 연결하는 수인분당선을 중심으로 수요가 급증할 전망이다.
그렇다면 인천지역에서도 향후에 주목을 받을 지역이 어디인지 알아보기로 하자. 크게 인천 신도시 3곳과 원도심 재생 지역으로 나눌 수 있다.
먼저는 인천의 대표적인 신도시로 청라국제도시, 송도국제도시, 검단신도시가 있다. 이들 지역은 7호선 연장, GTX-B, 인천1호선 검단 연장선 개통과 함께 GTX-D 등 수도권 광역 교통망 구축이 예정되어 서울 주요 지역 접근성이 크게 개선이 된다.
청라국제도시의 경우 교통망 확충도 잇따르고 있다. 7호선 청라 연장 외에도 인천2호선 연장 계획(청라연장선)과 수도권광역급행철도(GTX-D 노선) 직결 논의가 구체화되며 향후 서울 강남권까지의 이동시간 단축이 기대된다. 제3연륙교(청라~영종)는 올해 하반기 개통을 앞두고 있다.
이처럼 교통 등 호재가 가시화되면서 청라 부동산 시장에도 긍정적인 흐름이 나타나고 있다.
송도국제도시는 인구 21만 명을 넘어서는 대규모 국제도시로 성장했지만, 광역교통망이 열악하다는 평가를 받아왔다.
이에 송도 GTX-B 민자사업은 송도 부동산 시장의 새로운 전환점을 맞이하게 하는 중요한 요소로 작용하고 있다. 인천 송도국제도시와 경기 남양주 마석을 연결하는 이 광역급행철도 노선은 지역 내 교통편의성을 비약적으로 향상시킬 것으로 기대된다.
특히, GTX-B 노선은 송도의 교통망을 크게 개선됨에 따라 이러한 교통 호재는 송도의 직접적인 수혜로 연결되며, 일자리 창출 및 경제적인 이득을 통해 부동산 시장의 가치를 더욱 높이는 역할을 할 것이다.
지하철이 없던 인천 서구 검단 신도시가 지하철 개통, 대규모 택지 개발, 꾸준한 인구 유입 등 다양한 호재를 기반으로 부동산 시장 내 성장세를 이어가고 있다. 이에 교통 인프라 확장과 신규 공급 감소가 시세 반등의 주요 요인으로 작용할 것이라 내다보고 있다.
특히 2025년 하반기 인천1호선 검단 연장선 개통과 함께 GTX-D 등 수도권 광역 교통망 구축이 예정되어 있다. 이에 따라 검단 신도시의 서울 접근성이 크게 향상되며 직장인과 젊은층 실수요자의 문의가 급증하고 있다.
검단 신도시는 교통‧인프라 확장, 공급 감소, 자족기능 강화 등 복합적인 호재가 더해져 장기적으로 부동산 가치가 높아질 지역으로 평가되고 있다. 업계에서는 2025년 하반기 이후 시장의 반등과 더불어, 실수요자와 투자자 모두에게 전략적 매수 시점이 될 것으로 예상하고 있다.
다음은 인천 원도심 부평구‧미추홀구에 재개발‧재건축 집중되어 주거 환경 개선 기대감이 커지고 있다.
인천이 광역 교통망 확충을 통해 도시 경쟁력 강화에 나선다. 특히 신규 노선 개발과 GTX-B 사업이 본격 추진되면서 신도시와 원도심을 연결하는 교통 인프라 개선이 가시화되고 있다.
업계에 따르면 그동안 송도‧청라‧검단 등의 지역을 위주로 개발이 빠르게 진행된 반면 원도심은 상대적으로 교통 여건이 취약해 주거 환경 개선이 시급하다는 지적이 이어져 왔다.
이에 따라 신규 철도망과 도시철도 연장을 통해 접근성을 강화하고 서울과의 이동 시간을 단축해 지역간 연계성 강화 및 도시철도 수혜 권역이 확장될 것으로 보인다. 더욱이 원도심은 재개발‧재건축‧3080도심 공공주택 복합사업 등과 맞물려 정주 여건 개선 효과가 클 것으로 기대된다.
부동산R114가 인천 지역의 권역별 재개발‧재건축 단지 비중을 분석한 결과 ▲부평구 27% ▲미추홀구 24% ▲서구 16% ▲계양구 11% 순으로 높은 것으로 나타났다. 특히 부평구와 미추홀구는 노후 주거지와 산업단지가 밀집해 정비사업 요청이 꾸준히 제기돼 왔다.
원도심의 지역 균형 발전과 주거 환경 개선을 이끌 핵심 과제 중 하나로 교통망 개선이 꼽힌다. 그간 송도‧청라‧검단 등 신도시에 비해 인프라가 부족했던 원도심은 신규 노선 확충과 기존 노선 개선으로 이동 및 생활 편의성이 크게 높아질 전망이다.
'제2차 인천광역시 도시철도망 구축계획(안)'은 원도심 활성화와 지역균형 발전을 목표로 주안연수선(인천 2호선 연장), 부평연안부두선(트램), 가좌송도선(경전철) 등을 제시하고 있다.
특히 미추홀구 주안‧도화‧숭의동 일대는 제물포역, 도화역, 주안역을 중심으로 도심공공복합사업, 재개발사업, 노후 산업단지 재생사업 등이 계획돼 있어 교통망 확대와 산업 경쟁력 강화의 시너지 효과가 기대된다.
신규 철도망과 도시철도 연장은 교통 편의를 증진하고 주거 환경 개선에 많은 영향을 끼칠 것으로 예상된다. 특히 정비사업 등 다양한 개발사업이 동시에 추진돼 미래 가치에 대한 기대감이 커지고 있어 실수요자들의 관심이 집중될 것으로 보인다.
[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
•(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•(전)네이버 부동산 상담위원
•(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트
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