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[전문가칼럼]부동산 대책 반사이익…수익형 부동산 ‘호재’로 작용할까?

 

(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 최근 6월과 7월 이어진 초강력 부동산 대책의 반사이익이 수익형 부동산시장에 ‘호재’로 작용할지에 대한 관심이 높아지고 있다.

 

한국은행이 기준금리를 역대 최저 수준인 0.50% 인하를 시작으로 시중 은행들의 주택담보대출금리 또한 역대 최저치를 기록하며 주택시장에 군불을 달굴 것으로 예상됐지만, 6·17 및 7·10 부동산 대책이 더해지며 되려 주택시장이 아닌 수익형 부동산 시장에 반사이익을 가져다 줄 모양이다.

 

 

먼저 국토교통부와 기획재정부 등이 발표한 6·17 부동산대책의 주요 골자 중 하나는 투기과열지구, 조정대상지역의 추가 지정으로 분양권 전매를 제한하고, 갭투자를 차단하는데 있다. 이른바 대출 규제를 통해 갭투자를 위한 자금 조달을 막고, 전면 차단하겠다고 나선 셈이다.

 

이번 대책으로 비규제지역을 중심으로 1순위 청약, ‘줍줍’을 통해 단기간의 시세차익을 얻고 빠지는 일이 힘들어졌다. 이에 주택시장에서 갭투자에 나섰던 이들은 대출 규제, 전매제한, 갭투자 제한 등 6월 17일 부동산 대책에서 벗어난 수익형 부동산 시장으로 눈을 돌릴 것으로 보인다.

 

정부가 발표한 ‘7·10 부동산 대책’은 ‘다주택자 규제 강화, 실수요자 공급 확대’로 요약된다.

 

다주택자를 대상으로는 종합부동산세 중과율을 2배 가까이 인상하는 동시에 단기 거래에 대한 양도소득세율도 대폭 끌어올려 ‘보유세 인상·거래세 인하’라는 기존 세제공식을 뒤집었다.

 

 

실수요자 공급은 집값 폭등으로 인한 상실감이 큰 무주택자와 신혼부부 등 청년세대 지원을 확대하는 데 중점을 뒀다. 다주택자 규제엔 일정부분 효과가 있을 것으로 평가되지만 종부세율만 인상해서는 투기 수요를 원천차단하기 어렵고, 관건이던 등록임대주택의 경우 기존 사업자에겐 세제혜택을 유지하기로해 시장에 “집을 팔라”는 신호를 주기엔 한계가 있다는 지적도 나오고 있다.

 

7월 10일 부동산 대책의 주된 특징은 기존 관행을 깨고 보유세 인상과 동시에 거래세도 올렸다는 점이다. 양도소득세 세율이 주택 구매 후 1년 미만 보유 매매 시 기존 50%에서 70%로, 2년 미만 보유 매매시 기존 40%에서 60%로 크게 높아졌다.

 

취득세 역시 1주택자가 추가 구매하는 주택 수에 따라 기존 1~4%였던 취득세율이 8~12%까지 오르게 된다. 그간 보유세의 회피처로 악용된다는 지적을 받아온 부동산 신탁제도도 주택 실보유자가 보유세 부담을 지도록 개선됐으며 법인 주택의 경우 가액 등과 관계 없이 상향된 종부세중과세율인 6%를 적용하고 세부담 상한도 폐지하는 내용도 대책에 포함됐다.

 

집값 상승의 원인으로 지목된 등록임대주택의 경우 앞으로는 4년 단기임대 등록이 폐지되고, 8년 장기임대의 경우 아파트는 등록을 못하도록 개선된다.

 

 

하지만 기존 등록임대사업자에 대한 각종 세제혜택은 유지키로 해 대책의 취지나 효과를 반감시킨다는 비판이 제기된다. 기존 사업자의 경우 등록기한이 만료되면 혜택이 종료되도록 한다는 방침이지만 아직 기한이 많이 남은 주택이 많기 때문이다.

 

이에 주택수에 포함이 되지 않으면서 이번 7월 10일 부동산대책에 포함된 취득세 세율 인상이나 종합부동산세 합산과세, 양도세 중과 등에 해당하지 않는 수익형 부동산 각광을 받을 전망이다.

 

대표적인 수익형 부동산으로 상가, 생활숙박시설(레지던스), 섹션 오피스(소형 오피스) 등이 있다.

 

먼저 상가투자의 경우 안정적인 수익과 투자가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 대표적인 수익형 부동산이다. 하지만 경기부침이 심하고 투자금액이 많이 들어 초보자가 쉽게 접근하기 힘든 상품으로 꼽히기도 한다.

 

가장 접근하기 쉬운 상가 유형으로 아파트 단지내 상가가 있다. 최근 코로나19에도 대단지 아파트 등 주택 밀집지역 상가들은 오히려 매출이 오르고 있는 것으로 나타나면서 단지내 상가의 인기가 높아지고 있다. 코로나19로 주택근무자가 늘어나고 주52시간 근무제의 정착으로 집근처에서 소비가 이뤄지고 있기 때문이다.

 

업계에 따르면 아파트 단지내 상가는 특성상 입주민 고정수요를 바탕으로 단골 고객과 가족 단위 고객을 잘 유치하면 큰 변동 없이 안정적인 매출을 올릴 수 있고, 이러한 이유로 경기 부침에 따른 영향도 적은 편이다.

 

덕분에 임차인들의 선호도가 높다. 이렇다 보니 임대인 입장에서는 공실 리스크와 초기 투자비용이 상대적으로 적은 강점이 있는 투자처로 인식되고 있다. 최근 역세권 상가나 번화가, 대학가 주변 상가들이 부진을 겪고 있다는 점도 단지 내 상가 인기를 높였다는 분석이 나온다.

 

실제 이들 상가는 풍부한 유동인구를 자랑하지만 이러한 수요가 직접적인 구매로 이어지지 않는 경우가 많다. 때문에 수익을 내기 어려워 임차인들의 선호도가 낮아졌고, 그 여파로 공실은 늘고 있다. 또한 건물·상가 등의 보유세 산정기준은 공시지가인데 상가·사무실 부속토지 등 별도합산 토지는 공시지가 합계가 80억원을 초과할 경우 종합부동산세 대상이다.

 

다음으로 전매제한이 없고 부가가치세(VAT)가 환급이 되는 일반임대사업자로 등록이 되는 생활숙박시설(레지던스)과 섹션 오피스(소형 오피스)가 주목을 받고 있다.

 

또한 이들은 1~2억대의 소액으로 투자가 가능하고 청약통장이 필요 없으며 투자 진입 장벽이 낮다는 것이 최대 강점으로 꼽힌다. 수익성도 좋은 편이다. 생활숙박시설의 경우 숙박업이 가능하기 때문에 숙박업을 할 수 없는 오피스텔에 비해 수익성이 좋다.

 

섹션 오피스(소형 오피스)의 경우 업무에 불필요한 시설이 없기 때문에 분양가가 저렴하게 책정되며 임대료도 합리적이라 임대가 유리하며 찾는 사람들이 늘고 있어 수익률도 높은 편이다.

 

먼저 레지던스 또는 생활숙박시설로 불리우는 수익형 상품이 초저금리 바람을 타고 수익형 부동산의 대세 상품으로 주목받고 있다. 각종 규제에서 자유로운 데다 임대는 물론이고 숙박시설로까지 활용할 수 있기 때문이다.

 

최근 아파트 못지 않은 설계를 갖춘 생활숙박시설이 선보이면서 직접 거주를 목적으로 분양받는 이들도 늘어나는 추세다. 다만 활용 용도에 따라 과세 여부가 달라질 수 있고 입지에 따라 수익률 편차도 큰 만큼 꼼꼼하게 체크할 필요가 있다고 전문가들은 조언하고 있다.

 

생활숙박시설은 아파트와 달리 상업시설에 지을 수 있는데다 확보해야 하는 주차대수도 오피스텔의 절반 수준이어서 사업성이 높다. 개별등기가 가능하고 세입자 입장에선 전입신고도 할 수 있어 소유와 임대, 전대가 모두 가능하다.

 

에어비앤비 등 숙박공유 플랫폼에 등록해 관광객에게 빌려주거나 위탁업체에게 맡겨 전문 숙박시설로 활용할 수도 있다.

 

생활숙박시설의 가장 큰 장점은 규제에서 자유롭다는 것이다. 건축법 적용을 받아 청약통장이 필요 없으며 만 19세 이상이면 소득 제한, 주택 소유 여부에 상관없이 누구나 계약할 수 있다. 개별등기와 전입신고도 가능해 아파트처럼 거주할 수 있고 전매도 자유롭다.

 

특히 최근 선보이는 생활숙박시설은 세대별 평면이나 수납시설, 커뮤니티 시설 등이 잘 갖춰져 있고 주택이 아닌 숙박시설로 분류돼, 전입신고를 하지 않으며 종합부동산세, 다주택자 양도세 중과대상에 포함되지 않는다. 여기에 주택담보대출비율(LTV) 등의 대출규제도 적용받지 않는다. 다만 생활숙박시설은 취득세가 4.6%로 일반 주택보다 높다는 점은 염두에 둬야 한다.

 

숙박시설로 활용할 경우에는 주택 수 산정에 포함되지 않지만, 실제 거주하거나 전월세로 임대해 전입신고가 이뤄진다면 주택 수에 포함되며 종부세 합산이나 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 뜻이다.

 

임대는 임대사업자로 등록해야 가능하다는 점도 미리 체크해야 한다. 숙박시설일 경우 사업소득에 따른 부가가치세와 소득세를 납부해야 하고 주택임대소득에 대한 비과세 혜택은 받을 수 없다.

 

다음으로 최근 업무용 빌딩을 쪼개서 분양하는 섹션 오피스(소형 오피스)가 수익형 부동산의 대세로 각광받고 있다. 규제에서 자유로우며 업종 제한이 없고 적은 투자금으로도 투자가 가능해 진입 장벽이 낮고, 수익률도 기존 수익형부동산에 비해 높기 때문에 투자자들의 관심이 커지고 있다.

 

일반적인 오피스가 한 층을 통째로 매각되는 데 반해 섹션오피스는 1개 층을 분할할 수 있는 모듈 구조로 설계해 원하는 크기를 판매하는 방식이다.

 

공간이 작다보니 주로 1~2인의 벤처 창업이나 2~5인 규모의 스타트업종이나 기존의 오피스빌딩에 입주한 대기업이나 공기업을 지원해주는 병원, 식당, 변호사·세무사·법무사 등의 시설이 주를 이룬다.

 

이러한 섹션 오피스는 기존 수익형 부동산인 오피스텔, 지식산업센터의 틈새시장을 공략한 새로운 블루오션 상품으로 떠오르고 있다.

 

통상 중소사업자들은 개별 오피스텔을 사무실로 쓰는 경우가 많다보니 각 오피스텔마다 화장실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 포함돼 면적의 손실 부분이 생겼다.

 

하지만 섹션 오피스의 경우 한 개 층을 다양하게 분할 해 각공간의 면적을 100% 업무용으로 만들고 화장실, 회의실, 카페테리아 등의 편의시설은 공동으로 사용하도록 만들었다.

 

이에 공간 효용성이 높고 운용비도 적게 들며 지식산업센터와 달리 별도의 인테리어 비용도 들지 않는다. 공간이 작기 때문에 자연스레 초기 투자비용도 적게 든다. 이에 다른 수익형부동산과 달리 투자 진입 장벽이 낮고 임대도 수월한 편이다.

 

섹션 오피스는 1인 기업의 증가세로 전망이 밝다는 게 업계의 견해다. 중소벤처기업부에 따르면 1인 창조기업(1인 또는 5인 미만의 공동사업자)은 2015년 24만 9774개, 2016년 26만 1416개, 2017년 26만 4337개로 늘어났다. 2017년 증가폭이 주춤했지만 오름세는 이어질 전망이다.

 

정부 차원에서 지원 사업과 예산을 늘리는 등 창업을 촉진하면서 1인 창조기업도 늘어날 가능성이 높다는 분석이다.

 

또한 대출이나 전매에 대한 규제가 없으며 사무실은 보유세 산정기준은 공시지가인데 부속토지 등 별도합산 토지는 공시지가 합계가 80억원을 초과할 경우 종합부동산세 대상이다.

 

마지막으로 다주택자를 양산하는 주범으로 꼽히는 주택임대사업자 폐지 수순을 밟으면서 규제를 벗어나면서 초저금리에 수익성이 좋은 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있으며 수익성이나 규제가 거의 없어 주목을 받는 수익형 상품으로 단지내 상가, 생활숙박시설이나 섹션 오피스가 있는데 최신 소비나 투자 트렌드 또한 반영해 당분간 높은 관심을 끌 것으로 보인다.

 

<본고는 필자의 개인 의견으로 본사의 편집방향과 다를 수 있음>

 

 

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
 
• 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
 • 전) 네이버 부동산 상담위원
 • 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

 

 

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