(조세금융신문=장경철 부동산일번가 이사)
역대급 초강력 규제로 불리는 8·2대책이 발표되면서 정부는 다주택자들에게 임대사업자 등록을 권유한 바 있다. 다주택자들은 사상 역대급 규제로 혼선을 빚으며 크게 네가지 방안을 고심하고 있는 것으로 요약된다. 먼저 양도를 하거나, 두 번째로 보유를 고려하거나, 세 번째로 증여를, 마지막으로 임대사업자 등록이 있다.
그동안 정부에서는 자발적인 임대사업자 등록을 위한 인센티브로 각종 혜택을 준비하고 있다며 기대 아닌 기대를 품게 했다. 임대주택 등록 활성화 방안을 담은 주거복지로드맵이 지난해 12월 13일 발표되었다.
우여곡절 속에 발표된 임대주택 등록 활성화 방안이 임차인과 임대인들의 기대에 미치지 못했다는 목소리가 높다.
우선 임대주택 등록을 유도하기 위해 각종 세금과 건강보험료를 최대한 깎아주겠다는 것이며 둘째, 임대주택을 8년 이상 장기간 임대하는 임대사업자에게 지원을 더 많이 해주겠다는 내용이다.
정부 임대주택 등록 활성화 방안 발표 이후 부동산 시장에서는 아직 관망하는 모습이다. 다(多)주택자들이 기대했던 것보다 등록 임대사업자에게 주어지는 혜택이 크지 않은 데다 장기간 주택을 묶어둬야 하는 것이 부담스럽다는 반응이다.
사실 모든 다주택자가 임대사업자로 등록할 필요가 없는 경우도 있다. 결론적으로 집을 2~3채 보유한 다주택자들이 불안해할 수도 있지만 ‘12·13 임대주택 등록 활성화 방안’으로 인해 갑자기 세금이 늘어나는 것은 아니기 때문이다.
다만, 갭(gap) 투자로 집을 네채 이상 구입했거나 임대소득이 매달 수백만원에 달한다면 임대주택 등록 여부에 따라 세금이 크게 달라질 수 있기 때문에 좀 더 면밀하게 살펴볼 필요가 있겠다.
정부는 지난 9월부터 발표를 거듭 미뤄온 임대주택 등록 활성화 방안을 우여곡절 끝에 드디어 공개했다. 2019년부터 연 2000만원 이하 임대소득과세와 건강보험료 부과를 시행하되, 임대사업자로 등록한 경우에는 부담이 최소화되도록 인센티브를 확대하기로 했는데 주요 내용을 살펴보기로 하자.
임대주택 등록 활성화 방안 인센티브 및 주요 핵심내용
임대주택 활성화 방안 내용은 다음과 같은데 정부는 다주택자들의 임대사업자 등록을 유도하기 위하여 각종 세금과 건강 보험료 인센티브를 주고 2020년까지 임대사업자 등록이 원활하지 않으면 임대등록 의무제 도입은 물론 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 시행하는 방안을 검토하겠다는 것이다.
당근과 채찍을 동시에 내놓은 것이다. 취득세, 재산세 등 지방세 감면을 2018년에서 2021년까지 연장하고 2019년부터 8년 이상 장기임대 시 40㎡ 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지하고 공공주택, 오피스텔뿐만 아니라 다가구주택도 감면혜택을 주기로 하였다.
임대소득세 감면은 임대소득세 감면기준을 2018년부터 3호 이상에서 1호 이상으로 확대 적용하고 2019년부터 현재 분리과세시 60% 적용하는 필요경비율을 등록사업자 70%, 미등록사업자 50%로 차등조정하기로 하였다.
양도세 및 종부세 감면은 8년 이상 장기임대 시 양도세 중과 배제하고 2019년부터 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향 조정하며, 2018년 4월부터 종부세 합산 배제 적용대상을 5년에서 8년 임대 시로 변경하기로 하였다.
2020년 말까지 등록하는 경우 건강보험료를 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40% 감면해 부담을 완화해주기로 하였다.
이와 함께 임대차 계약 갱신 거절 기간이 현행 계약 만료 1개월 전에서 2개월 전으로 조정되고 세입자가 전세금 반환 보증에 가입할 때 집주인의 동의를 받는 절차도 폐지가 되며 최우선 변제 소액보증금도 높이는 방안도 검토된다.
다주택자들, 어떤 선택이 유리할까?
그렇다면 정부의 주택임대사업에 대한 인센티브 방안내용에 대한 다주택자들은 어떤 선택을 할까. 먼저 많은 다주택자는 부동산 시장에서 가장 중요한 것이 정부의 정책 방향이므로, 현 제도에서 임대주택 등록이 유리하다고 판단해 이를 선택할 가능성이 높아 보인다.
특히 올 4월부터는 서울 및 수도권 등 청약 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 매도할 경우 양도세가 중과되는 만큼 3월 이전에 임대 등록하는 것이 유리하다는 계산도 나온다.
양도세 중과에 따라 2주택자는 10%포인트(p), 3주택자 이상은 20%p가 양도세 기본세율에 가산되는데 양도세 중과 대상 주택을 매도할 경우 장기보유특별공제도 받지 못한다. 2017년 공시가격이 5억원 중·후반에서 책정된 주택을 장기 보유하려는 투자자들은 올해 3월 이전에 임대사업자 및 임대 주택 등록을 고려해 볼 필요가 있다고 업계는 지적한다.
한편 서울·부산 등 투기과열지구에서 재건축 계획이 논의되는 곳에서도 임대주택 등록이 늘어날 것이란 시각도 있다. 재건축 조합 설립과 동시에 조합원 양도가 금지되는 등 매매 자체가 불가능해지면서 재건축 초기 단계 아파트는 임대주택 등록이 유리할 것이라는 분석이다.
재건축 아파트 준공은 조합 설립 후 최소 8~10년이 걸리는데 사업 초기에 임대주택으로 등록하고 사업 속도를 조절하면 5년 임대가 가능하기 때문에 이럴 경우 소득세와 재산세 등의 혜택은 크지 않지만 양도세 중과는 피할 수 있겠다.
우선 전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 수도권의 경우 임대사업자 혜택이 몰려 있어서 향후 가치 상승 가능성이 있다면 임대사업자 등록이 유리하다.
양도 차익이 큰 조정 대상지역 내 다주택자는 양도세 중과 배제 혜택이 있는 임대등록이 유리하지만 양도세 중과가 없는 비조정대상 지역 다주택자라면 등록 실익이 크지 않은 경우도 있다. 따라서 급하게 등록하기보다는 추이를 보면서 의무등록 때까지 보유해도 무방하다.
특히 준공공 임대주택 사업으로 10년을 임대할 경우, 양도 소득세 감면 등의 효과가 있어 검토가 가능하다. 다만, 사업자로 등록한 임대주택을 임대 의무기간 중간에 매각하기 용이하지 않은 상황에서 정부가 장기 임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원을 집중하다 보니 적어도 1 세대 3주택 이상의 다주택자가 아니라면 임대주택 등록의 매력은 크지 않을 것으로 보인다.
업계에서는 다주택자의 임대사업자 등록을 더 유도하기 위해서는 양도세 감면 및 종부세 합산 배제 기준을 완화할 필요성을 강조했다. 8년 장기임대에 혜택이 집중됐는데, 너무 긴 기간이라 등록자 유인이 쉽지 않기 때문에 4년 단기임대에도 혜택을 늘려 우선 임대등록을 활성화한 후 장기 임대전 환시 추가 혜택을 주는 형태로 순차적 인센티브가 바람직하다는 견해다.
또한 양도세 중과 시행이 3개월도 남지 않아 양도세에 부담을 느낀 나머지 보유가치가 떨어지는 주택은 정리하고 서울 등 대도시 경쟁력이 있는 주택으로 주택 수를 줄여서 한번 버텨보자는 수요도 적지 않을 것으로 예상된다. 3주택 이상은 혜택도 별로 없는데 의무등록이 되면 그때 등록을 하면 되지 굳이 지금 등록을 할 이유는 없기 때문이다.
증여를 선택하는 다주택자도 늘어날 전망이다. 정부의 강력한 부동산 시장에 대한 규제로 지난해 주택 매매거래는 전년보다 감소한 반면 증여 건수는 증가한 것으로 나타났다.
대출 규제와 양도소득세 중과 등으로 집을 사고팔기 어렵게 되면서 매매는 감소하고, 부담부증여 등의 형태로 자녀 등에 재산을 넘기는 증여는 늘어난 것이다. 국토교통부와 한국감정원이 공개한 지난해 1〜11월 전국의 주택 매매거래량은 총 87만5458건으로 2016년 동기(1〜11월)의 96만4468건 대비 9.23% 감소했다.
새 정부 들어 6·19대책, 8·2대책 등 잇단 대출·세금 강화 정책으로 매도자는 주택 매도시기를 늦추고, 매수자는 집값 하락에 대한 기대감으로 관망하면서 거래가 줄어든 것이다.
대출 축소로 매수자의 주택 구입비용 부담이 커진 것도 거래 감소의 원인으로 꼽힌다. 반면 주택 증여 건수는 지난해 역대 최대치를 경신할 전망이다. 작년 11월까지 누적 증여 건수는 총 7만9364건으로 전년 동기(7만1340건) 대비 11.3% 증가했다.
이는 또 주택 증여로 사상 최대치를 기록했던 2016년 1년치 증여 건수(8만957건)에도 육박한 것이어서 12월 증여 거래량까지 합하면 지난해 증여 건수가 또다시 역대 최대치를 경신할 공산이 크다.
이처럼 증여거래가 증가 추세를 보이는 것은 최근 집값 상승세가 지속하면서 자녀에게 전세나 대출을 끼고 집을 사주는 ‘부담부증여’가 늘고 있어서다. 또 집값 상승기에 절세 목적으로 상속에 앞서 사전 증여를 하는 경우가 많아지면서 증여 건수가 증가 추세를 보이고 있다. 2013년 5만4464건이었던 주택 증여 건수는 2014년 6만 6893건으로 늘어난 뒤 2016년에는 8만 건을 넘어섰다.
특히 올해 4월 양도소득세 중과를 앞두고 집을 팔거나 임대사업 등록을 하는 대신 ‘증여’를 선택한 다주택자도 많아진 것으로 보인다. 양도세 중과를 피하려고 주택 수를 줄이는 차원에 자녀에 증여를 고려하는 다주택자들이 늘고 있는데 다주택자들이 상당수 버티기에 들어가면, 앞으로 증여 건수는 더 늘어날 전망이다.
[프로필] 장 경 철
• 현) 부동산일번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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