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[전문가칼럼]‘착한 분양가’ 부동산 주목

초강력 부동산 규제 속, 알짜 수익형 부동산 노려볼 만

(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 최근 초강력 아파트 규제의 반사이익으로 알짜 수익형 부동산이 투자자들로부터 주목을 받고 있다. 대표적인 알짜 수익형 부동산으로 ‘착한 분양가’를 내세운 상품들인데 분양시장에 고분양가 논란이 일면서 경쟁이 심화되고 있는 수익형 부동산시장에도 차별화 전략으로 ‘착한 분양가’ 바람이 불고 있는 것으로 풀이된다.

 

 

‘착한 분양가’는 크게 인근 시세나 경쟁 상품의 분양가와 비교해 외형상으로 낮아 보이는 경우가 있는가 하면, 높은 전용률이나 테라스나 발코니 제공, 복층설계, 독점공간 사용 등으로 공급해 서비스 공간 등으로 실질적인 분양가를 낮추는 방식으로 나뉘게 된다.

 

먼저 착한 분양가를 내세운 상가들이 완판행진을 보였다.

GS건설이 지난해 9월 경기 서남부권에 공급하는 그랑시티 자이가 하루 만에 조기 마감됐다. 2016년부터 시작된 아파트와 오피스텔의 7653가구 분양 성공에 이어 마지막 단지 내 상가인 ‘파크 에비뉴’도 높은 입찰 성적을 기록했는데 업계에 따르면 73개 점포 입찰에서 최고 17대 1, 평균 7.2대 1의 경쟁률로 입찰이 마감됐다.

 

앞서 선보인 라이프 및 포트 에비뉴의 낙찰가보다 절반 가까이 낮춘 이번 파크 에비뉴의 착한 가격을 내세운 게 완전 판매의 비결로 분석된다. 파크 에비뉴의 평균 낙찰가율은 143%로 지난 6월 분양했던 1차 상가(라이프 및 포트 에비뉴)의 135%기록을 가볍게 넘어섰으며 최고 낙찰가율은 약 170%를 기록하며 경기도 최대 단지 내 상가의 마지막 가치를 증명했다.

 

또한, 지난해 4월 경기도 부천시 원미구 약대동에서 선보인 ‘부천 아이파크 단지 내 상가’도 1층 전면 상가 기준 분양가를 3.3㎡당 1860만원 선에 내놨는데 부동산114 기준 인근에선 선보인 신규 상가의 1층 기준 3.3㎡당 분양가 3400만원의 절반 수준이다.

 

분양가 1억원 미만부터 소액투자가 가능한 수도권 내 오피스텔이나 도시형 생활주택도 공급중에 있어 눈길을 끌고 있다. 산업단지나 대학가 인근의 경우 임대수요가 풍부해 높은 수익률이 기대된다.

 

 

■ 주변 시세 대비 낮은 공급가 = 노량진 드림스퀘어(상가)

 

서울시 동작구 노량진동 16-1 외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 항아리형 황금상권 노량진 수산시장의 관문형(초입) 상가인 노량진 드림스퀘어가 공급 중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모를 배후로 노량진 수산시장을 방문하는 하루 평균 3만명이 유입 가능한 독점형 복합상가라는 평가를 받고 있다.

 

이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1000만원대(부가세 별도)에서 4000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 노량진 수산시장은 종사자만 약3400명에 달하며 서울 수산물 유통량의 50%가 이뤄지고 있으며 일 평균 3만명의 방문자를 위한 편의시설이 절대적으로 부족한 상황이며 약 600실에 달하는 오피스텔 입주가 이뤄질 경우 불경기 없는 356일 황금상권으로 떠오를 전망이다.

 

차량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억원에 거래되고 있는 실정이다.

 

 

노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분 거리의 초역세권 상가로 향후 투자가치를 높여줄 대형 개발호재도 즐비하다. 먼저 노량진 수산물도매시장은 현대화 사업이 완료됐고 2단계가 진행 중이다.

 

사업 완료 후 아시아 최대 규모의 수산시장이 될 전망이며 향후 수산시장과 여의도를 잇는 보도 육교 건립도 예정됐다.

 

노량진복합리조트도 주변에서 계획됐다. 카지노 제외 대형쇼핑센터와 호텔 컨벤션 사업이 재추진 중이며 여의도 면세점 특허권에 대한 파트너 참여 문의가 진행 중인 것으로 알려졌다.

 

또 지상 20층, 310실로 예정된 관광호텔도 개발 중이다. 그외에도 노량진 뉴타운 개발, 노량진 민자 역사, 동작구 종합행정타운 건립 계획 등 굵직한 대형 호재가 이어지고 있다. 4월 장재 터널(서리풀 터널)이 개통하게 되면 노량진에서 강남으로 이동시간이 단축되고 2026년 경전철 서부선 개통도 호재 요소다. 2020년 8월 준공예정이다.

 

■높은 전용률로 공급 = 상암 엠시티(상가)

 

서울시내 주요 업무 지구인 상암동 디지털미디어시티(DMC) 직장인 퇴근길 동선인 먹자상권에 랜드마크 상가인 상암 엠시티가 3월경에 분양 및 임대에 나섰다. 서울시 마포구 상암동 12-31 외 2필지 일대에 연면적 2623.51㎡, 지하 2층~지상 8층 규모로 총 점포 수 24호로 공급된다. 총 주차대수 32대로 최근 일대에서 공급된 신축 상업시설로는 최대 규모로 공항철도 디지털미디어시티역 도보 3분거리 초역세권상가다.

 

층별 권장업종을 살펴보면 지하 2층은 노래방, 당구장, 바(Bar) 등 지하 1층은 스튜디오, 호프전문점 등 지상 1층은 프랜차이즈, 커피전문점, 베이커리 등 지상 2층~3층은 전문식당가 등 지상 4층은 스크린골프장, 미용실 등 지상 5~6층은 소호사무실 등 지상 7층은 피부관리숍, 네일아트 등 8층은 스카이라운지 등이며 옥상에는 하늘정원이 꾸며진다.

 

상암동 디지털미디어시티(DMC)는 방송사와 정보기술(IT) 기업들이 속속 이곳에 자리를 잡으면서 서울서북지역의 주요 상권으로 급부상했다. 지난해 1월 기준 약480개 업체가 입주해 있으며, 종사자는 4만여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 현재 상암 DMC에는 MBC, SBS, YTN, JTBC, TV조선, 채널A, 대원방송 등 방송사를 비롯해 CJ, 팬 엔터테인먼트, 삼성SDS, LG CNS, 팬택, 롯데쇼핑, 우리은행 등 우리나라 대표적인 IT, 신문·방송사, 기획사들이 대거 입주해 있다.

 

2000년대 들어 한류와 방송 콘텐츠 시장이 성장되면서 서울시는 2002년부터 마포구 상암동 56만 9925㎡(약 17만평) 부지에 상암 DMC를 조성했다. 상암 DMC지구는 MBC, SBS, KBS, YTN, JTBC, CJ E&M 등 방송사를 비롯해 관련 기업들이 입주하면서 거대한 미디어·엔터테인먼트의 특화권역으로 면모를 갖췄다. 이로 인해 새로 지은 고층건물 사이로 대형 프랜차이즈 업체와 개성있는 맛집들이 속속 들어서고 있다. 상암 DMC역 일대가 이처럼 변신하자 젊은이들의 발길까지 이어지면서 홍대 인근을 연상시킬 정도로 상권이 살아나고 있다.

 

상암 DMC에는 상가, 오피스빌딩의 입주가 시작되고 생활·편의시설과 문화·상업시설들이 들어서면서 미디어와 IT, 기획사 종사자들이 급증하고 있다.

 

또한 20여 개의 버스 노선과 지하철 6호선 디지털미디어시티역, 월드컵경기장역, 경의중앙선 수색역, 공항철도역을 포함해 3개 노선의 환승역과 내부순환로, 강변북로, 현천IC가 있는 교통 요지다. 주변엔 월드컵아파트 단지로 불리는 1만여가구 규모의 주거 단지도 들어서면서 인구가 유입됐다.

 

가구업계 1위 한샘의 본사 이전이 예전보다 빠르게 완료됨에 따라 상암 DMC역 일대 먹자상권에 활력을 주고 있다. 종합 가구업체 한샘은 2017년 12월 본사를 서울 방배동에서 서울 마포구 신사옥으로 이전했다.

 

서울 마포구 성암로 179에 있는 상암동 신사옥은 지하 5층, 지상 22층 연면적 6만 6648㎡ 규모로 방배동 사옥보다 7배가량 크다.

 

이곳에서는 한샘과 계열사 임직원 1300여 명이 지상 2층~6층과 18층~21층 등 총 9개층을 사용하게 된다. 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택이 주어지며 2020년 2월 준공예정이다.

 

■ 테라스·발코니 등 서비스 면적 제공 = 군포 송정 풍산 리치안 플랫홈(오피스텔)

 

KB부동산신탁이 공공택지지구인 군포 송정택지지구에서 ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’ 오피스텔을 분양중이다. ㈜풍산건설이 시공하는 ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’은 경기도 군포시 도마교동 478번지 일원에 위치하며, 오피스텔 전용 20~43㎡ 총 464실, 상업시설 총 72실(1,2층)로 구성된다.

 

‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’은 주로 아파트에서 볼 수 있던 5룸, 3Bay 혁신평면(일부세대), 테라스(일부세대) 등 총3개 타입으로 방을 구성하며 설계를 다양화했다.

 

또 지구내 유일하게 전실 복층형 다락방 설계를 적용함으로써 공간효율성을 극대화 했다. 개인 취향에 따라 침실, 서재, 작업실 등으로 공간구성이 가능하며 높은 천정고는 탁 트인 공간감을 제공한다.

 

이 외에도 LG U플러스 사물인터넷(IoT)기반 서비스를 통해 난방, 조명, 가스 등 가전제품을 원격으로 제어할 수 있게 해 주민들의 주거 안정성 및 편의성을 한층 강화했으며 건물 옥상에는 하늘정원과 그린 테라스, 나들목 광장, 열린 마당 등을 조성했다.

 

갖가지 생활 인프라도 갖췄다. 주민센터와 문화센터, 배드민턴장 등이 가까워 단지 시설처럼 이용할 수 있으며 인근군포부곡지구 생활 인프라를 공유할 수 있다. 차량 10분 거리인 군포당동2지구에는 이마트 트레이더스가 위치해 있다고 회사 측은 설명했다.

 

지하철 1호선 의왕역, 4호선 대야미역·반월역과 가까워 대중교통을 통한 출퇴근이 용이하며 5분대 진입이 가능한 47번 국도를 통해 교외 이동이 수월하며 단지는 송정지구와 의왕역을 연결하는 송부로 96번길과 닿아 있고, 수원~광명고속도로 남군포IC, 영동고속도로 군포IC도 가깝다.

 

■독점공간 제공 = 오류동역 메디컬 프라자(상가)

 

서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다.

 

권장업종으로는 1층 약국(독점), 2층 죽전문점, 커피전문점 등 3층~7층은 병의원, 8층은 루프트 카페(휴게공간 독점 활용가능) 등이다. 또한, 대로변에 입지해 상가투자에서 필수로 고려해야 할 가시성 및 접근성이 우수하며, 인근에 광장 조성(만남의 장소)으로 상가 홍보 효과가 탁월하다. 오류동역은 하루평균 승하차 인원 약 1만 2000명(출처 : 2017년 코레일 홈페이지 참조)이며 인근 배후로 거주 인구 약 1만 세대의 중심지라는 평가다.

 

당 사업지는 인근에 노후건물이 많아 신축건물 희소가치가 높으며 대단지 배후 확보 및 형성으로 인구유입 기대되며 통계청에 따르면 오류동의 인구는 최근 4년간 4000여명 증가해 메디컬 입지로 최적지로 떠오르고 있다. 선시공·후분양으로 안전성 확보는 물론 투자와 동시에 빠른 수익이 기대되며 투자자는 병의원 등 키네턴트 입점으로 안정적이고 장기간 임대수익 가능하다. 주변 풍부한 개발호재로 시세차익도 기대된다.

 

수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 기대감이 높아지고 있다. 통상적으로 강남과 통하는 교통망이 뚫리고 대규모 업무시설이 조성되면 부동산 투자가치가 상승하는 효과가 있다.

 

지역 일대 인구유입이 증가하면서 인프라가 확충되고 경제활성화의 수순을 밟기 때문이다. 이에 최근 오류동 일대 부동산 시장에 대한 관심도 증가 추세다. 현재 추진 중인 GTXD노선(남부 광역급행철도)은 당아래~오류~강남~잠실구간 30.3㎞에 달하는 계획 노선이다.

 

GTX B노선과 연계시, 송도~잠실 구간의 통행시간이 39분으로 크게 단축될 전망이며 강남권역까지는 종전 1시간에서 10분대로 접근이 가능해진다. 광역철도의 중심이 될 영동대로 지하공간은 약 1조 3000억원 규모의 사업이 예상되며 GTX D노선 개발시 6개 광역노선이 영동대로 지하공간을 관통하게 된다.

 

오류동역 일대에는 남부 광역급행철도와 함께 2030서울플랜 상위계획에 따라 오류온수지구, 동부제강 부지의 대규모 복합개발, 온수산업단지 재생사업 등이 진행 중이다. 오류동역 인근 부동산업계는 온수산업단지가 도시재생 및 신사업 산업단지로 거듭나 내년에 본격 착공을 앞두고 있고, 지식산업센터 및 업무시설이 들어설 계획이라 온수오류지구 도시재생과 교통망개발로 천왕, 항동의 인구증가 및 부동산과 주거가치의 상승을 내다봤다.

 

오류동 스카이라인 형성으로 주거가치 상승도 예상된다. 오류동 행복주택의 경우 프랑스, 일본, 독일 등 선진국처럼 철도부지와 유휴부지를 활용한 복합시설 연계 형태의 역세권 도시계획을 구상중이다. 오류지구는 철도상부 및 유휴 국공유지 등에 적용할 부지로 거듭날 수 있어 영등포 롯데백화점과 신도림 디큐브시티 등 대형 쇼핑타운의 밑그림도 기대되며 남부 광역급행철도와 제2의 G밸리 등이 오류 역세권의 부동산을 대폭 향상시킬 전망이다.

 

 

  [프로필] 장경철 부동산일번가 이사
 
• 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
 • 전) 네이버 부동산 상담위원
 • 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

 

 

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