(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 전세 사기 여파에 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하는 규제까지 맞물리며 한때 실수요자와 투자자 선택지에서 모두 밀려났던 오피스텔 시장이 신축 선호 현상과 세제 혜택 등의 영향으로 되살아날 조짐이다.

1~2인 가구와 신혼부부의 임대차 수요가 탄탄한 역세권 신축 오피스텔을 중심으로 전‧월세 값이 널뛰는 가운데, 수익률이 상승세를 지속하자 투자 목적의 매수 문의가 늘어나는 분위기다.

특히 아파트값이 무섭게 오르고 있는 서울 주거용 오피스텔 시장에 훈풍이 불고 있다. 서울의 경우 매매와 전세 시세가 상승세로 전환됐고, 상품의 안정성 등이 부각되면서 금융권에서는 오피스텔도 온라인을 통한 주담대 갈아타기 서비스를 시작했다.

주거용 오피스텔은 2030 청년층과 신혼부부 등의 대표적인 주거사다리 역할을 하고 있다. 한국부동산개발협회 조사에 따르면 오피스텔 거주 가구의 69.1%가 2030 청년층으로 나타났고, 거주형태는 83%가 전세 또는 월세인 것으로 집계됐다. 당장 비싼 아파트를 구입하기보다는 상대적으로 저렴한 비용으로 아파트와 비슷한 주거 만족도를 누릴 수 있다는 점이 오피스텔의 최대 장점이다.

또한, 주거형 오피스텔은 2년 이상 거주하고 일정한 요건을 갖춘 경우 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있으며, 아파트 청약 시 주택 수에도 포함되지 않아 무주택 자격 유지도 가능하다. 특히, 생애 최초 특별공급 자격 역시 유지돼 주거 안정성과 청약 기회까지 동시에 확보할 수 있다.

이처럼 아파트 청약 문턱이 높아지면서 젊은 층 실수요자 상당수가 청약에서 유리한 주거형 오피스텔로 눈길을 돌리는 추세다.

오피스텔은 청약통장이 필요 없고 만 19세 이상이면 청약이 가능하다. 당첨자 선정도 가점이 아닌 100% 추첨으로 진행돼 아파트보다 당첨 확률이 높아 가점이 낮은 청년층의 주거사다리 역할을 톡톡히 하고 있다.

뿐만 아니라, 오피스텔 투자자들은 풍부한 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있어 수익형 부동산에 버금가는 투자처로도 주목 받고 있다.

아파트값이 빠르게 상승하면서 대체 수요가 오피스텔로 몰리고 있는 상황도 긍정적이다.

한국부동산원이 발표한 ‘2024년 전국 오피스텔 가격동향 조사’에 따르면, 올해 3분기 서울 오피스텔 매매가격이 평균 0.05% 상승했다. 오피스텔 매매가격이 상승세로 전환된 건 지난 2022년 2분기 이후 2년 3개월 만에 처음이다.

업계에서는 주거용 부동산에 대한 수요가 증가하면서, 직장인 수요가 높은 역세권을 중심으로 회복세가 나타나고 가격이 상승 전환됐다고 한다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 용산구 원효로3가의 한 신축 오피스텔 전용면적 29.89㎡는 10월 21일 3억 8000만원에 전세 거래됐다. 투룸 복층 타입 구조로, 지난 9월 3억4000만원에 거래됐는데 한 달새 4000만원이 오른 것이다. 해당 오피스텔은 비슷한 평면과 사양의 오피스텔보다 층고가 높아 인기다.

탄탄한 수요층에 서울 오피스텔 전셋값은 3분기 0.07% 오르며 상승세로 돌아섰다. 오피스텔 임대 수익률도 올해 들어 상승을 거듭 중이다. KB부동산에 따르면 10월 서울 오피스텔 임대 수익률은 2018년 10월(4.67) 이후 가장 높은 4.68로 집계됐다.

수익률 개선에 따라 투자 목적의 매수 역시 활발해지고 있다는 것이 부동산 업계의 분석이다.

올해 1~8월 서울 오피스텔 매매 거래량은 6825건(9월 30일 기준)으로 전년 동기(5842건) 대비 약 16.8% 증가했다. 신고가 거래 비중도 오름세다. 서울 오피스텔 매매 중 최고가 거래 비중은 1월 14%, 2월 10%, 3월 13% 등 연초 10% 초반대를 유지하다 8월 19%를 기록했다.

정부가 오피스텔을 포함한 비아파트 규제를 완화한 점도 호재로 작용할 전망이다.

2022년 부동산 시장이 하락세로 돌아선 이후 내내 냉기가 돌았던 오피스텔 시장에 볕이 들지 주목된다. 앞서 정부는 8‧8 대책을 통해 전용 60㎡ 이하 신축 소형 주거용 오피스텔 등을 구입하면 취득세와 종합부동산세, 양도소득세 산정 시 주택 수를 제외하는 기간을 2027년 12월까지 연장하기로 했다.

신축이 아닌 기존 소형 주택을 구입해 등록 임대주택으로 등록하는 경우에도 세금 산정 시 주택 수에서 제외된다.

여기에 올해 9월 30일부터 주거용 오피스텔도 온라인 대환대출이 가능해지면서 신혼과 2030세대 등을 중심으로 주거용 오피스텔을 찾는 수요가 많고, 확실한 아파트 대체 주거상품으로 자리매김하는 분위기다.

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
•(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•(전)네이버 부동산 상담위원
•(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트

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