(조세금융신문=장경철 부동산일번가 이사) 정부의 초강력 아파트 규제와 저금리가 지속되면서 수익형 부동산이 주목 받고 있다. 그렇다고 모든 수익형 부동산이 주목 받는 것은 아니기에 부동산 시장 트렌드에 주목해야 한다.
부동산 투자에 대한 불확실성이 커지면서 안정적이고 확실한 투자처를 찾는 적극적인 수요자가 늘어나고 있다. 국토교통부 통계를 분석한 결과 지난해 상업·업무용 부동산 거래량은 총 38만4182건으로, 2016년 대비 49%가 증가한 것으로 조사됐다.
이는 통계 집계가 시작된 2006년 이래 연간 기준으로 가장 많은 수치를 기록한 것이다. 특히, 최근 수익형 부동산 시장의 트렌드로 주목을 받는 상품으로 ▲독점상권 내 공급되는 상가 ▲사통팔달 교통망 갖춘 오피스텔 ▲규제 무풍지대 지식산업센터, 생활형 숙박시설 등이 있다.
1. 독점상권 내 공급되는 상가
먼저 독점상권 내 공급되는 상가로는 주거용 오피스텔과 지식산업센터 단지 내 상가 또는 지원상가가 있다. 이들 점포들은 고정 수요 확보는 물론 외부 유입수요까지 감안해 독점상권 형성이 가능하기 때문이다.
투자자들은 비교적 투자 안정성이 높은 대단지·대규모 내 상가로 쏠리고 있는 추세다. 이들 상가는 최소 1000~2000명 이상의 입주민을 고정수요로 품을 수 있어 수익률이 안정적이고, 공실 위험이 적다.
아울러 단지 규모가 커 단지 인근을 지나는 유동인구의 유입도 기대할 수 있다. 실제 대단지 오피스텔 내 상가는 높은 낙찰가율을 기록하고 있다. 업계에 따르면 지난해 7월 경기도 고양에 위치한 일산 한류월드 유보라 더스마트(총 924실) 오피스텔의 단지 내 상가인 ‘카림애 비뉴 일산’은 계약 닷새 만에 전량 팔려 나갔다.
또한, 지난해 12월 경기 김포 소재 구래역 금성백조 예미지(총 779가구) 단지 내 상업시설인 ‘구래역 애비뉴스완’은 계약 일주일 만에 완판됐다. 같은 달 분양한 ‘안양 센트럴 헤센(총 813가구)’의 단지 내 상가도 계약 하루만에 판매를 끝냈다.
지식산업센터에 업체의 입점 선호도가 높아지면서 지식산업센터 내 상가도 덩달아 인기가 높아지고 있다. 지식산업센터 내 자체 업무시설의 고정적인 배후수요를 누림과 동시에 독점성·희소성 등으로 높은 수익률이 기대되며 최근 분양시장 내 블루칩으로 떠오르고 있다.
상가의 최대 리스크는 공실이기 때문에 유동인구가 많고, 고정적 배후수요를 누릴 수 있는 상가 가 유리하다고 업계는 조언하고 있다. 이에 지식산업센터 내 상가가 안정적 임대수요와 환금성을 확보하며 수요자들의 선호를 얻고 있는 것이다.
또 지식산업센터 내 상가는 일반 상가와 달리 구매력 좋은 기업체 관계자들이 주요 고객이기 때문에 상권도 쉽게 활성화된다. 특히 과거와 달리 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 매머드급 규모에 입지, 교통 등이 모두 잘 갖춰진 곳에 조성되는 경우가 많아 유동인구 확보도 수월하다.
게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 만들어지기 때문에 희소성이 높으며, 내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 일정 이상 보장된다. 특히 편의점이나 구내식당, 문구점, 프랜차이즈, 금융기관 등 기업들이 자주 이용하게 되는 업종 등이 인기다.
2. 사통팔달 교통망 갖춘 오피스텔
다음으로 사통팔달(四通八達) 교통여건을 갖춘 오피스텔이 있다. 최근 공급과잉과 수익률 하락에 휩싸인 오피스텔 시장에도 주목받는 상품이 있는데 바로 교통망이 우수한 트래픽형 오피스텔이다. 트래픽형 오피스텔은 저금리 시대의 투자 1순위로 꾸준히 집중 조명 받고 있다.
특히 주요 지하철 노선, 간선도로, 고속도로 등을 배후에 둔 트래픽형 오피스텔은 사통팔달 우수한 교통망에 매료된 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다.
다른 지역으로의 접근성이 좋은 만큼 유동인구 확보경쟁에서 유리해 임대 수익을 올리는 데 효과적이란 이점 때문이며 손쉽게 임대를 놓을 수 있다는 점도 투자자들이 매력포인트로 꼽는 대목이다.
하지만 우수한 교통여건을 갖춘 오피스텔 투자도 꼼꼼히 따져봐야 낭패를 보지 않는다. 같은 조건의 오피스텔일지라도 지역별, 입지별로 임대 수익률 격차가 크고 매매 시세차익도 생각보다 쉽지 않기 때문이다.
따라서 투자 시 장기적 임대 수요 시장의 가치와 규모, 입지 등을 꼼꼼히 체크한 뒤 투자해야 실패하지 않는다.
3. ‘규제 무풍지대’ 지식산업센터·생활형 숙박시설
마지막으로 부동산 규제와 무관한 지식산업센터와 생활형 숙박시설이 주목 받고 있다. 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 틈새 수익형 부동산 상품으로 상가, 오피스텔에 비해 임대수익률이 상대적으로 높은 데다 최근 관련 규제가 조금씩 완화되고 있는 덕분이다.
이에 발맞춰 건설사들도 서울 도심뿐 아니라 수도권 신도시·택지지구에 앞다퉈 지식산업센터 공급에 나서는 모습이다. 최근에는 수도권 교통망이 개선되면서 서울뿐 아니라 경기·인천 지역에도 공급이 느는 추세다. 실제 지식산업센터가 가진 장점은 많다.
첫째, 비교적 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다. 주로 개인사업자가 입주하는 상가와 달리 법인이 장기 계약 후 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 발생할 위험이 적은 편이다. 3.3㎡당 분양가는 600~800만원 정도로 1000만~2000만원대의 오피스텔보다 저렴한데 상가는 분양가 대비 대출 가능 금액 비율이 50~60%에 그치지만 지식산업센터는 분양가의 70~80%까지 대출받을 수 있어 소액 투자가 가능하다.
둘째, 정부가 지식산업센터 입주 기업에 취득세·재산세 감면 등 다양한 혜택을 제공하며 지식산업센터 확산을 장려하고 있다. 오는 2019년 말까지 최초 수분양자가 사무실을 직접 사용하면 취득세가 50% 감면된다. 또 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있다.
최근에는 개인이 임대 목적으로 지식산업센터를 구입하는 것도 가능해지는 추세여서 투자층이 넓어지고 있다. 과거에는 준공업지역이 아닌 산업단지에서 공급되는 지식산업센터는 법인 아닌 개인이 임대 목적으로 분양받는 게 불가능했다. 그러나 정부는 올 초 산업단지 활성화를 위해 투자 목적으로 구입하는 것도 점진적으로 허용키로 해 투자에 청신호가 커졌다.
지식산업센터 투자를 마음먹었다면 전용 100㎡ 이하의 중소형 면적을 매입하는 게 유리하다. 지식산업센터에 입주하려는 기업이 대부분 중소기업이기 때문이다.
이미 준공된 지식산업센터라면 수익률을 대략이나마 예상할 수 있지만 신규 분양이라면 정확한 판단이 어려울 수 있다. 전용률 대비 임대료 시세, 관리비, 주차대수, 각종 편의시설이 적절한지 입주 업체 입장에서 분석하는 것이 좋다. 신규 분양가격이 다소 오름세인 점도 고려해야 한다.
최근에는 공급 물량이 늘자 건설사들이 고급 부대시설로 차별화를 시도하면서 분양가 상승 여력이 더 높아졌다. 부동산114의 ‘2018년 1분기 상업용 부동산 리포트’에 따르면 가산·구로·강서·성동 등 서울 주요 권역 지식산업센터의 평균 매매가는 3.3㎡당 790만원으로 1년 전(724만원)보다 9.1% 올랐다.
정부가 아파트는 물론 오피스텔에 대한 각종 규제 정책을 내놓자 틈새 투자처인 ‘생활형 숙박시설’이 주목 받고 있다. 전매제한 규제가 없는데다 청약통장도 필요 없고 적게는 1억원대 투자도 가능, 부담이 덜해 투자자들이 몰리며 최근 분양에서 두 자릿수 경쟁률을 이어가고 있다.
업계에 따르면 현대산업개발이 경기 남양주 별내택지개발지구에 공급하는 생활형 숙박시설 ‘별내역 아이파크 스위트’가 청약을 실시한 결과 1100실 모집에 9600건의 청약이 접수돼 평균 경쟁률 8.7대1을 기록했으며, 74㎡형의 경우 120실 모집에 2760여명이 몰려 경쟁률이 23대1에 달했다.
생활형 숙박시설은 ‘레지던스’라고도 불리며 호텔과 오피스텔을 조합한 주거상품이다. 숙박업이 가능해 언뜻보면 호텔과 비슷해 보이지만 내부에는 취사나 세탁시설도 갖춰 오피스텔처럼 주거시설로도 쓸 수 있다.
생활형 숙박시설은 외국인 임대 수요가 증가한 2000년대 초반 인기를 끌었다. 호텔보다 적은 요금에 취사 시설까지 갖춰 외국인 선호가 높았다. 그러다 2010년 호텔 업계 반발로 공급이 중단됐다가 2012년 보건복지부가 공중위생관리법 시행령을 개정해 ‘생활형 숙박업’조항을 추가해 법적 지위를 얻게 됐다. 생활형 숙박시설의 장점은 투자 요건이 까다롭지 않다는 점이다. 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 분양을 받을 때 청약 통장이 필요 없고 지역 구분도 없어 전국 어디든 누구나 분양 받을 수 있다.
오피스텔은 법 개정에 따라 조정대상지역은 전매제한규제를 받는 반면 생활형 숙박시설은 분양권 전매가 비교적 자유롭다. 또 개별 등기가 가능하고 숙박용으로 활용할 경우 ‘주택’으로 분류하지 않아 다주택자 규제를 받지 않는다. 숙박업이 가능하기 때문에 매달 고정적인 월수입을 확보할 수 있다. 이전까지는 제주도나 동해안 같은 관광지에서 많이 분양됐는데 최근 수도권 역세권·산업단지 위주 분양이 늘어나는 추세로 다만 공실 위험은 없는지, 환금성은 좋은지 잘 살피고 투자해야 한다.
[프로필] 장 경 철
• 현) 부동산일번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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