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[전문가칼럼]2020년 부동산 전망, 서해안 시대 오나

규제 무관·초저금리에 혜안…서해안 수익형 부동산

(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 희망찬 2020년 경자년(庚子年) 새해가 밝았다. 최근 임대수익률이 하락세임에도 불구하고 이어지는 초저금리와 베이비부머 은퇴, 주택시장 고강도 규제 등으로 경자년에도 수익형 부동산이 강세를 보일 전망이다.

 

그렇다고 모든 수익형 부동산이 관심을 받는 것은 아니다.

장기간의 경기침체로 상권의 위축이 불가해 투자금액이 많이 드는 상가보다는 소액으로도 투자가 가능한 수익형 주택의 강세가 예상되는 가운데 수익형 부동산 투자의 축이 서해안으로 옮겨갈지에 관심이 모아지고 있다.

 

서해안 벨트는 그간 대형 개발호재에도 불구하고 관심도가 떨어졌으나 최근에 지체되었던 개발호재들이 하나씩 가시화 되면서 다시 수익형 부동산의 주요 투자처로 주목을 받고 있다.

 

 

먼저 인천의 경우다. 최근 서울 및 수도권 부동산시장이 이달 초 정부의 ‘민간택지 분양가 상한제 개선방안’ 발표 이후 다소 교착 상태에 머물러 있지만, 인천은 오히려 빠른 회복 조짐을 보이고 있다.

 

인천 전역이 투기과열지역으로 지정되지 않아 상대적으로 반사이익을 입을 가능성이 높아졌고, 수도권광역급행철도(GTX)-B 노선 예타 통과 등의 교통망 확충 호재까지 더해지는 등 일대 수요층 투자심리(투심)가 높아지고 있는 탓이다.

 

또한, 수인선(수원-인천간 복선전철)이 2020년 12월 전구간 완전 예정으로 개통되면 단지에서 도보로 숭의역, 신포역을 통해 수원역까지 빠른 시간 안에 이동할 수 있어 오피스텔, 생활숙박시설 등의 임대수요는 더욱 풍부해질 것으로 보인다.

 

그 외에도 수도권 제2외곽순환도로(2025년 예정), 인천발 KTX사업, 경인고속도로 일반화 사업도 2021년 착공을 목표로 기본 및 실시설계 용역에 착수하는 등 교통호재가 잇따라 있어 미래가치가 높다는 평가다.

 

최근 인천 원도심의 뜨거운 이슈로 부각한 제2공항철도도 추진 중이다. 숭의역에서 월미도와 영종하늘도시를 거쳐 인천공항까지 16.7km를 연결한다는 구상중인데 현재 송도역까지 계획된 인천발 KTX를 인천공항까지 연결하는 효과가 기대된다.

 

인천 원도심(구도심)에 대한 투자자나 실수요자들의 관심도 함께 높아지고 있다. 일대는 가격대가 높은 송도, 청라 등에 비해 수요층 자금 부담이 비교적 낮으면서도, 도시재생 뉴딜사업 등 정비사업이 본격화되면서 주거환경개선 기대감도 점진적으로 고조되는 추세이기 때문이다.

 

일대에는 인천내항 통합마스터플랜, 인천항 제1국제여객터미널 개발, 골든하버 사업 등 굵직한 사업들이 추진 중이다. 이마트, 인하대병원 등 미추홀구 원도심의 인프라가 완성된 가운데 일대도 새 단장을 시작했다.

 

행복숲 어울림센터, 테마거리 등을 조성하는 용현동 도시재생 뉴딜사업(2023년 완공예정), 수인선도시숲길 조성사업(2020년 말 완공예정) 등도 진행 중이다.

 

 

다음으로 경기도 평택시가 있다. 평택시의 경우 산업단지 및 공장부지 미분양을 찾아보기 힘들 정도로 기업이전이 활발히 이뤄지고 있다.

 

경기도 내에서 토지 거래가 가장 많은 지역은 화성, 평택, 용인지역 등이며, 이 중 평택은 최근 9개월간 거래건수가 9063건으로 활발한 토지 거래가 이뤄지고 있다.

 

특히 평택은 내년 가동 예정인 삼성전자 평택 캠퍼스 2기를 비롯해 향후 삼성반도체 3·4기 준공 및 190여 곳의 협력기업 이전이 예정된 만큼 향후에도 지속적인 일자리 창출 및 인구증가 효과가 전망된다.

 

통계청에 따르면 10년 전인 2009년 41만명 수준이었던 평택시 인구는 지난 4월을 기점으로 50만명을 돌파하면서 수도권대도시로 발돋움하고 있다.

 

최근 눈여겨 볼 사항은 평택시의 개발 사업이 서평택에서 활발하게 이뤄지고 있다. 그간 평택의 개발을 주도했던 동평택 지역의 개발사업이 마무리 단계에 접어들고 있기 때문이다.

 

이제 서평택 지역이 향후 개발사업과 기업이전이 활성화될 것으로 예상되면서 평택 신항만을 중심으로 황해경제자유구역 포승지구, 평택호관광단지, 현덕지구, 화양지구 등이 서평택의 개발을 이끌고 있어 서평택의 발전이 가속화될 것으로 전망된다.

 

지난해 기준 교역량 4위, 국내 자동차물동량 1위인 평택항을 중심으로 포승국가산업단지, 포승제2공단 등에 입주기업이 늘어나고 있다. 또 미군기지 이전으로 향후 2~3년 내로 서평택 지역의 신규 유입인구는 10만을 넘길 것으로 예상되고 있다. 이에 서평택에 위치한 화양지구와 현덕지구의 개발이 가속화되고 있다.

 

화양지구는 주거와 행정, 현덕지구는 관광, 쇼핑, 레저, 비즈니스의 핵심 권역이 될 것으로 예상된다. 서평택 지역은 평택항을 중심으로 산업단지가 활성화되고 일자리가 늘고 있지만 주변에 오피스텔 등 주거시설과 쇼핑, 위락 등의 편의시설이 현저하게 부족한 실정이다.

 

 

마지막으로 지역경기의 침체로 상당기간 어려움을 겪었던 군산 부동산시장도 개발호재의 가시화로 기지개를 펴고 있다.

 

먼저 전북 대도약을 위한 대표적 미래 인프라로 손꼽히는 새만금사업지구를 비롯해 군산자유무역지역, 군산국가산업단지, 군산일반산업단지, 장항국가생태산업단지 등 여러 산업단지들이 속속 조성 중에 있다.

 

‘단군 이래 최대 국책사업’이라 불리는 새만금간척사업은 도로와 철도, 공항을 비롯한 ‘인프라’를 갖추게 되며 미래상용차산업 생태계 구축사업 등 일대에 산적한 개발호재들에 따른 직간접 수혜와 미래가치 상승 효과도 기대해 봄직하다.

 

정리하자면 최근 저금리 바람과 규제를 피해 수익형 부동산이 다시 인기를 끌 것으로 전망되는데 서해안 벨트는 일자리 창출과 개발호재의 실현으로 안정적인 임대수익과 가치상승이 기대되어 수익형 부동산의 투자처로 주목을 받을 것으로 보인다.

 

<본고는 필자의 개인 의견으로 본사의 편집방향과 다를 수 있음>

 

 

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
 
• 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
 • 전) 네이버 부동산 상담위원
 • 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

 

 

 

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