(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 잇따른 주택시장 규제와 기준금리 인상 이슈가 맞물리면서 부동산 시장 불확실성이 커지고 있다. 이에 따라, 입지여건이 우수한 소위 ‘똘똘한 한 채’가 각광받고 있다.
이에 분양시장이 실수요자를 중심으로 재편되고 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상이 심화되고 있다. 대표적인 똘똘한 한 채로 랜드마크 대단지, 뷰세권 단지, 사통팔달 교통망 갖춘 단지 등이 있다.
랜드마크 대단지
올해에도 1000가구 이상 대어급 규모를 갖춘 대단지 분양이 활기를 띨 전망이다. 단지 규모가 크면 클수록 상대적으로 관리비가 저렴한 데다, 일대 랜드마크로 자리잡으면서 지역 시세를 리딩하는 경우가 많아서다. 게다가 대선 직후 시장 내 유동성이 커진 만큼 ‘똘똘한 한 채’를 원하는 실수요자들의 관심이 대단지 분양에 집중될 전망이다.
한 부동산 정보업체에 따르면 올해 1분기만 해도 전국 25곳에서 1000가구 이상 대단지 총 4만 402가구(임대제외)가 분양을 준비 중인 것으로 나타났다. 이 중 일반분양 물량은 3만 1316가구로 1분기 전체 물량(7만 1498가구)의 43.8%에 달한다. 작년 동기간 대비 2.6배 더 늘었다.
대단지 아파트는 규모의 경제가 실현 가능해 입주민이 피부로 체감할 수 있는 이점이 많다.
한국부동산원 공동주택관리정보시스템 통계에 따르면 지난해 10월 기준 전국 1000가구 이상 아파트의 공용관리비는 1㎡당 1081원이었다. 반면 ▲150~299가구 1304원 ▲300~499가구 1176원 ▲500~999가구 1109원으로 규모에 따라 최대 17% 관리비가 저렴했다.
가격 상승도 대단지가 중소단지보다 두드러진 폭을 보이고 있다. 부동산R114 자료를 살펴보면 지난해 12월 대단지 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 2286만원(1000~1499가구), 2907만원(1500가구 이상)으로 5년 만에 각각 88.6%, 97.0%가 올라 중소단지와의 가격 차이를 벌렸다.
단기간에 급등한 대단지 아파트도 지난해 속출했다. 인천 연수구 ‘e편한세상 송도(2708가구)’ 전용 84㎡는 작년 8월 10억 7500만원에 거래돼 신고가 경신과 동시에 ‘10억 클럽’에 가입했다. 1년 전(7억 4800만원)에 비해 3억원이 넘게 올랐다. 충북 청주 ‘청주 센트럴 자이(1500가구)’도 지난해 9월 5억 5500만원에 손바뀜해 기록을 새로 썼다.
이러한 탓에 분양시장에서도 뜨거운 청약 열기를 이어가고 있다. 세종 ‘세종 자이 더 시티(1350가구)’, 서울 서초구 ‘래미안 원베일리(2990가구)’가 각각 1순위 청약에서 199.7대 1, 161.2대 1을 기록하며 세 자릿수의 치열한 경쟁을 보였다.
1000가구 이상 대단지는 상징성은 물론 커뮤니티시설, 설계 등도 우수해 일대를 대표하는 랜드마크 단지로 떠오르는 경우가 많으며 특히 각종 규제부터 선거로 불확실성이 높아진 탓에 시장 내 ‘똘똘한 한 채’ 열풍이 일고 있어 안정성이 높은 대단지 아파트로 쏠림 현상이 심화될 것으로 업계는 분석하고 있다.
뷰(View)세권 단지
조망권(眺望權)을 확보하고 있는 뷰(View)세권 단지가 높은 인기를 구가하고 있다. 지속되고 있는 부동산 규제의 영향으로 부동산 시장이 소강상태를 이어가는 가운데 조망권을 확보한 단지는 신고가를 기록하며 가격이 상승세를 이어가고 있는 것이다.
국토교통부 아파트 실거래가 자료를 보면 경기도 김포 한강신도시 구래동의 ‘호반베르디움 더레이크 5차’(266가구)의 전용 84㎡는 지난해 12월 6억 300만원(17층)에 거래가 이뤄지며 신고가를 기록했다. 지난해 12월 구래동 아파트 값이 0.01%(부동산 114 기준) 상승하며 상승폭이 감소하고 있는 것을 감안하면 이례적인 것이다. 호반베르디움 더레이크 5차는 단지 남측으로 ‘한강신도시 호수공원’이 있어 탁 트인 조망권을 확보하고 있는 것이 특징이다.
또 인천시 연수구 송도 국제도시의 ‘송도 센트럴파크 푸르지오’ 전용 84㎡ 역시 지난해 12월 13억원(18층)에 계약이 체결되며 신고가를 기록했다. 이 단지 역시 송도 국제도시 집값 상승 폭이 줄어들고 있는 가운데 송도 센트럴파크 조망권을 갖추면서 신고가 거래가 이뤄진 것이다. 청약시장에서도 조망권을 갖춘 단지는 높은 경쟁률을 보이고 있다.
실제 전북 익산의 마동공원 조망권을 확보한 ‘익산 자이 그랜드파크’는 지난해 12월 1순위 청약에서 평균 46.05대 1로 익산시 최고 경쟁률을 기록했으며, 북한강 조망권을 확보한 ‘춘천 파밀리에 리버파크’도 지난해 6월 청약에서 1순위 평균 경쟁률 31.79대 1을 기록해 역대 춘천시 최고 경쟁률을 경신했다.
시장이 침체될수록 실수요자들에게 선호도가 높은 우수한 입지여건을 갖춘 단지들을 중심으로 인기가 높고, 조망권 역시 우수한 입지를 결정짓는 중요한 요소로 작용하고 있는데 최근 코로나19로 주거 쾌적성에 대한 선호도도 높아진 만큼 조망권을 갖춘 단지에 대한 가치는 더욱 높아질 것으로 보인다고 업계는 전했다.
사통팔달 교통망 갖춘 단지
실수요자들이 집을 결정하는 중요한 조건 중 하나는 바로 ‘교통’이다. 교통망에 따라 유입인구와 타지역의 접근성에 큰 차이를 보이기 때문에 교통 인프라가 대거 확충되는 지역은 부동산 수요자들에게 큰 인기를 끈다.
분양시장에서 사통팔달 교통망을 갖춘 상품은 ‘스테디셀러’로 꼽힌다. 교통이 편리한 만큼 출퇴근 시간을 절약할 수 있어 경기 변동에 상관없이 분양이 꾸준하게 잘 되기 때문이다. 경기 침체기에는 가격 하락폭이 작고 활황기엔 상승폭이 크다는 점도 매력이다.
수요자들이 집을 결정하는 중요한 조건 중 하나는 바로 ‘교통’이다. 주변으로 교통망이 잘 갖춰질수록 생활 편의성은 높아지기 때문이다.
실제로 분양시장에서 교통망이 우수한 단지들의 인기가 뜨거웠다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난해 11월 부산에서 분양한 ‘힐스테이트 대연 센트럴’은 1순위 청약에서 평균 227.26대 1의 경쟁률로 그해 부산 최고 경쟁률을 기록했다.
이 단지는 부산도시철도 2호선 못골역(남구청)이 가깝고, 못골로와 진남로 등의 도로망이 잘 갖춰져 있어 수요자들의 마음을 저격한 것으로 분석된다. 또, 지난해 5월 대전 최다 청약자가 몰린 ‘대전 해모로 더센트라’도 선화로, 계룡로, 동서대로 등 지역의 굵직한 도로들이 갖춰진 사통팔달 아파트인 점이 눈에 띈다.
마지막으로 코로나19 확산과 대출규제 및 금리인상 조치 등이 맞물려 부동산 시장 불확실성이 커지는 가운데, 시장 양극화 현상이 뚜렷해질 것이며 입지와 상품성, 가격 경쟁력 등을 두루 갖춘 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 관심이 이어지면서 시장이 재편될 것으로 예상된다.
[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
•(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•(전)네이버 부동산 상담위원
•(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트
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