(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 어느 지역이든 지하철이나 백화점, 복합쇼핑몰, 대학교 등이 들어온다면 대부분의 주민이 반길 것이다. 이러한 시설물을 흔히 선호시설 또는 개발호재라고도 부른다.
반대로 주민들이 이전을 원하거나 이전되기를 반대하는 기피시설도 있다. 대표적인 기피시설 또는 혐오시설로는 군기지, 교도소, 차량기지 등이 있다.
이들을 선호하거나 기피하는 이유는 생활에 편리함이나 불편함도 기인하지만 결국은 집값 등 부동산 가치에 영향을 주기 때문이다.
천덕꾸러기로 꼽히던 군기지·교도소·차량기지 등 앞으로 서울 외곽 또는 밖으로 빠져나갈 시설 주변에 관심이 쏠리고 있다.
금싸라기가 된 군기지 이전지
먼저 대표적인 기피시설로 여겨지던 군부대 부지가 ‘금싸라기’ 땅으로 바뀌고 있다. 도심 내 자리 잡고 있어 입지는 물론, 군부대가 떠나고 난 뒤 대규모 개발 가능성까지 점쳐지면서 인근 부동산시장이 들썩이고 있는 것이다.
군부대 이전지에 들어서는 신규 아파트는 분양시장에서 ‘불패신화’를 이어가고 있고, 해당 아파트는 시세나 분양권 프리미엄이 뛰고 있는 것으로 나타났다. 이처럼 군부대 이전지가 높은 관심을 보이는 이유는 보통 군부대는 작전수행 목적이 있기 때문에 지리적 여건이 좋은 편이라 이미 개발사업 수익성을 갖췄다는 평이다.
또 일반사업장과 비교해 부지도 넓어 주거시설은 물론, 도심편의시설 등 다양한 개발사업을 진행할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.
여기에 2014년 9·1대책으로 3년간 대규모 택지지구 지정이 중단된 터라 개발사업이 가능한 부지가 고갈되고 있다는 점도 군부대 이전부지에 대한 관심이 이어지는 데 한몫한 것으로 보인다. 대체로 군부대 이전부지에서 공급된 물량들은 흥행을 보였다.
대표적인 단지로 독산동 ‘롯데캐슬 골드파크’가 있는데 2010년 육군 도하부대가 떠난 서울 금천구 독산동에 4400가구 규모의 복합단지로 조성되면서 시세가 크게 뛰고 있다. 최근 부동산 114 시세를 보면 올 1분기 말 독산동의 3.3㎡당 평균 시세는 1204만원으로, 지난해 1분기 999만원에 비해 204만원 가량 올랐는데 같은 기간 금천구와 서울시가 각각 102만원(1046만→1148만원), 165만원(1765만→1930만원) 오른 것에 비하면 큰 폭의 상승세다.
이 같은 시세 상승의 중심에는 ‘롯데캐슬 골드파크’의 입주가 크게 작용한 것으로 보인다. 실제 지난해 11월 1단지 1743가구가 처음 입주를 시작하면서 2분기 1006만원이던 시세가 3분기 1036만원, 4분기 1204만원으로 29.8%, 16.2% 뛰어오른 것이다.
교도소 이전, 주변 집값은 호재로
다음으로 선거가 있을 때마다 단골 공약으로 등장하는 교도소 이전이 있다. 사실 교도소 이전은 집값 때문에라도 지역 주민에겐 숙원사업이다. 교도소는 대표적인 기피시설로 주거환경 및 주변 집값에 부정적 영향을 미치는 것이 보통이기 때문에 교도소가 이전되는 것만으로도 주변 집값엔 호재로 작용하며 남은 부지가 개발되면 또 다른 호재로 볼 수 있다.
대표적인 사례로 옛 영등포교도소 불리며 서울 구로구 고척동 한가운데서 도시 미관과 발전을 저해하던 서울남부교정시설 부지도 이전과 함께 개발된다. 2015년부터 철거를 시작으로 아파트, 공원, 쇼핑몰, 보건소, 세무서 등의 행정타운으로 조성된다.
아파트의 경우 현대산업개발이 전용면적 64~79㎡, 총 2205가구 규모의 기업형 임대주택(뉴스테이)으로 공급할 계획이다. 1호선 개봉역이 가깝고 경인로, 서부간선로, 남부순환로 등으로 차량이동하기 쉬운 곳이라는 평가다. 마지막으로 차량기지 이전이 있다. 차량기지 이전 소식이 들릴 때마다 일대 집값이 껑충 뛰고 있다.
서울 주요 요지에 위치한 차량기지
최근 개발부지가 부족한 서울 안에 자리잡은 지하철 차량기지들의 이전 논의가 가속화됨에 따라 개발호재를 안게 된 일대 지역의 집값이 출렁이고 있다. 업계에 따르면 최근 서울 내 이전 논의가 이루어지고 있는 차량기지는 도봉구 창동차량기지, 강서구 방화차량기지, 양천구 신정차량기지, 구로구 구로차량기지 등 총 네 곳이다.
이 중 이전 논의에 가장 빠른 진척을 보이고 있는 곳은 도봉구의 창동차량기지다. 서울시는 이미 지난 2015년부터 창동차량기지 이전을 추진해 차량기지 인근의 면허시험장 등 98만㎡를 창업·문화 중심지로의 개발계획을 확정했다.
중랑천을 사이에 두고 차량기지와 접하고 있어 이같은 호재의 직접적인 수혜주로 꼽히는 1981가구 규모 대단지 ‘동아청솔’ 아파트는 지난해 1월에만 해도 3억원 후반에 거래됐던 전용84㎡ 가구가 올해 3월엔 5억 6500만원의 신고가에 거래됐다.
구로차량기지의 경우 지난 2016년 말 KDI의 차량기지 이전 타당성 조사를 통과한 바 있다. 현재 구로차량기지는 기지 서쪽의 10여개의 아파트단지와 기지 동쪽의 구로동 생활권을 완전히 가르고 있다.
때문에 기지가 이전할 경우 양편의 주거지역과 생활권이 연결돼 결정적인 영향을 미치는 호재가 될 수 있다. 기지와 바로 접한 최대규모 단지인 1400가구의 구로주공1차아파트는 2015년부터 줄곧 4억원 초중반을 오가던 가격이 KDI의 타당성 조사 통과 이후인 2017년 10월엔 처음으로 5억원을 넘어섰다.
양천구 신정차량기지와 강서구 방화차량기지는 이전을 위한 사전타당성 검토 용역을 서울시가 진행하고 있다. 신정차량기지의 경우 최근 가격 등락의 변수가 많은 목동 신시가지아파트들의 복판에 있어 기지 이전 호재로 인한 영향을 분석하기 쉽지 않다.
다만, 다른 기지들보다 훨씬 주택가 한복판에 위치했다는 특성상 이전에 대한 기대감이 반영되고 있다는 것이 지역 중개업자들의 중론이다. 방화차량기지의 경우 주택가와 다소 떨어져 있어 직접적으로 가격에 영향을 미치기는 사실상 어렵다.
다만 모든 지하철 차량기지의 이전이 아직 확정된 사안은 아니기에 때문에 최종적으로 이전 확정이 되는지 주의깊게 살필 필요가 있다.
위에 언급한 대표적인 기피시설 세 가지 외에도 공공기관이나 공장이 떠난 자리도 관심을 가져볼 만하다. 대부분이 대로변이나 교통이 편리한 곳에 위치하고 주변으로 도심인프라가 잘 갖춰져 있는 것이 주요 특징이다.
때문에 사업성이 높고 미래가치가 풍부하다는 평가를 받으며 다양한 개발이 이뤄지고 있는데 실제 이들이 떠난 부지에는 대기업들의 이전이나 복합주거단지 개발, 대규모 공원개발 등이 이어져 지역을 대표하는 랜드마크로 거듭나고 있다.
마지막으로 쓰레기 매립지, 지상철도길, 고압 송전탑, 발전소 등도 있다. 이러한 혐오시설 주변 입지 주택 등의 시세가 대체적으로 낮은 편이다.
부동산 시세라고 하는 것은 그 부동산에 대한 수요와 공급의 균형점으로 결정되는 것인데, 당연히 기피시설이나 혐오시설 주변을 선택하는 수요층은 많지 않으며 가격이 아무리 싸다해도 혐오시설 주변에서 거주를 하거나 상업시설을 이용하고 싶지 않기 때문이다.
하지만, 이 혐오시설이 제거된다고 하면 해당 입지의 위상은 완전히 달라진다는 점은 위에 사례에서 보았듯이 내 집 마련을 하려는 수요자 입장에서는 관심을 가질 가치가 충분하다고 보인다.
[프로필] 장 경 철
• 현) 부동산1번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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