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[전문가칼럼]수익형 부동산 투자처 ‘공급과잉’ 벗어난 ‘희소성’ 상품 뜬다

(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 최근 7월에 이어 10월 추가 기준금리 인하와 분양가상한제 등 아파트 규제가 이어지면서 희소성이 높은 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 규제에서 자유로워 틈새 수익형 부동산으로 한 동안 높은 인기를 끌었던 ‘아파트형 공장’으로 불렸던 지식산업센터가 우후죽순처럼 늘어나면서 공급과잉 논란에 휩싸이고 있다.

 

지식산업센터는 제조업이나 지식산업·정보통신(IT)사업 등 6개 이상의 공장, 지원시설 등이 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물을 말하는데 산‘ 업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’에 따라 지식산업센터에는 지식·정보통신(IT)산업의 중소·벤처기업 등으로 입주가 제한된다.

 

 

과거 제조업 중심의 기업들이 입주했지만, 최근에는 벤처기업과 정보통신 등 첨단기술 관련 업종들의 입주가 늘어나면서 지식산업센터 거래량도 급등했다. 한국산업단지공단에 따르면 2006년 751건에 불과하던 지식산업센터 거래량은 2016년 4987건으로 급증했다.

 

정작 지식산업센터에 대한 관심이 높아지고 있지만, 공급 과잉과 과도하게 부풀린 수익 광고 등이 문제점으로 꼽힌다. 매년 지식산업센터 승인이 늘어나면서 공급 과잉으로 따른 수익성 악화가 우려되고 있다.

 

또 현재 수도권을 포함한 일부 지식산업센터의 공실 문제가 심각한 수준이라는 게 업계 중론이다. 이러한 공급과잉 논란에 벗어나 높은 희소가치로 저금리 시대에 장기간 안정적인 수익이 기대되는 상품들이 인기를 끌 것으로 보인다.

 

대표적인 희소성이 높은 수익형 상품으로 업무지구 인접 오피스텔, 소형 섹션 오피스, 미군 임대사업 등이 있다.

 

 

 

업무지구 인접 오피스텔

 

분양가가 치솟는 소형 아파트의 대안으로 주거용 오피스텔이 주목을 받고 있다. 업무지구(Business District) 인근에 위치한 오피스텔은 희소성이 높아 지역 특성상 물량 소진이 빠르게 이루어지고, 충분한 수요에 꾸준한 거래로 환금성 또한 좋아 수익형 부동산 투자의 1순위 지역으로 꼽힌다. 생활 인프라가 풍부한 것은 물론 입주기업의 종사자들을 중심으로 두터운 실수요층을 형성하고 있기 때문이다.

 

따라서 대규모 업무지구 인근에 입지한 오피스텔은 풍부한 배후수요를 보유하고 있어 부동산 시장이 불황일 때에도 오히려 선방하는 경우가 많으며 기업 입주, 교통 및 각종 생활인프라 확충 등 호재도 탄탄해 수익형 부동산 투자의 1순위 지역으로 꼽힌다.

 

소형 섹션 오피스

 

최근 소형 오피스 시장이 ‘섹션 오피스’라는 이름으로 수익형부동산 틈새시장을 파고들고 있다. 오피스 시장에도 소형화 열풍이 불면서 ‘섹션 오피스’가 수익형 부동산 시장의 새로운 블루칩으로 부상하고 있다.

 

제2의 벤처 창업 붐에 따라 스타트업이나 베이비부머 창업, 1인 기업 등 기업 트렌드에 맞는 공급 형태로 많은 인기를 모으고 있다. 특히 전매제한, 대출 규제 등 제약이 없고 안정적인 임대수익 창출과 운영수익을 기대할 수 있고, 소액 투자가 가능해 기존 오피스에 비해 환금성도 높다.

 

소형 오피스도 희소가치를 고려해 공급과잉이 많은 지역이 아닌 최신 시설을 갖춘 업무시설이 전무한 지역을 주목하고 대기업이나 관공서 정문에 위치한 입지를 주목해야 한다.

 

미군 임대사업

 

또 다른 틈새 수익형 상품으로 미군 렌탈사업이 투자자들 사이에 큰 인기를 누리며 수익형 부동산의 새로운 강자로 떠오르고 있다.

 

미군을 대상으로 하는 렌탈사업이 틈새 상품으로 주목 받은 것은 SOFA 협정에 의한 미군 이전완료계획에 따라 집을 구하려는 미군의 수요는 늘고 있는데 비해 주택공급이 현저히 부족한 실정이라 희소성이 높고 공실 없는 안정적인 임대수요를 창출할 수 있어서다.

 

또 외국인에게 임대가 이뤄지는 만큼 전입 신고나 확정일자를 받지 않아도 되는 사실상 면세사업으로 안정적이면서도 높은 수익을 올릴 수 있다는 이점이 있다. 가장 중요한 체크사항은 미군 부대와의 직주근접이다.

 

미군은 부대 내 긴급 호출 시 바로 복귀해야 하기 때문에 미군 기지와 도보 또는 차량으로 5분 이내 근접한 곳의 아파트, 오피스텔, 타운하우스 등의 상품을 선택해야 한다.

 

<본고는 필자의 개인 의견으로 본사의 편집방향과 다를 수 있음>

 

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
 
• 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
 • 전) 네이버 부동산 상담위원
 • 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

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