(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 기준금리 인상, 아파트 가격 하락세 등 부동산 시장 침체로 '똘똘한 한 채'에 대한 선호가 커지면서 입지(立地)의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 이런 사례들을 볼 때 경기 침체기에는 입지가 뛰어난 단지를 선택해야 호황기에 가치상승을 기대할 수 있다는 게 부동산 업계의 시각이다.
입지 프리미엄 단지 종류‧핵심 내용 정리
업계에서는 입지 프리미엄을 누릴 대표적인 단지로 ▲초역세권 단지 ▲원스톱 학세권 단지 ▲브랜드‧대단지 등을 꼽고 있다. ▲초역세권 입지=최근 부동산 시장에 각종 변수가 생기면서 변동성이 적고 보수적인 조건이 중요해지고 있다. 이에 따라 안정적인 요건인 입지가 부각되며 ‘초역세권’에 수요자들이 몰리고 있다.
▲초역세권 단지
보통 역세권은 삶의 편리성 증대와 집의 가치 상승에 영향을 끼쳐 꾸준히 선호도가 높았지만 최근 불안한 부동산 시장에서는 리스크를 최소화하기 위해 이름만 역세권이 아닌 진짜 ‘초역세권’ 단지가 흥행하는 중이다. 좀 더 객관적으로 우위를 차지하는 조건이 주목을 받는 것이다.
부동산R114 및 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 최근 6월 전국 아파트의 매매거래량은 총 2만 9273건으로 지난해 6월(5만 903건)에 비해 42%가 감소했고 최근 5월 전국 오피스텔의 거래량은 총 5384건으로 지난해(6064건)에 비해 11%감소했다.
상반기(‘22년 1월~‘22년 6월) 전국 아파트 매매평균가(3.3㎡당) 상승률은 0.13%(2235만원→2238만원)으로 지난해 동기간의 상승률이 8.2%(1923만원→2095만원)였던 것과는 대조적인 모습을 보였다.이처럼 부동산 시장이 침체기를 맞고 있음에도 불구하고, 초역세권 단지는 분양시장에서 두각을 나타내고 있다.
KB부동산 시세에 따르면, SRT 동탄역에서 도보 1분 거리에 위치한 ‘동탄역 롯데캐슬’ 오피스텔의 전용 23㎡는 현재 3억 5000만원으로 지난 5월(2억 4500만원) 대비 1억 500만원이 오른 상태다. 반면, 도보 5분 거리에 위치한 ‘유퍼스트’오피스텔의 전용 19㎡는 현재 1억 6500만원으로 지난 5월(1억 5500만원) 대비 1000만원 오르는데 그쳤으며, ‘동탄역 롯데캐슬’과의 시세도 1억 8500만원의 차이가 났다.
5호선 미사역 도보 1분 거리에 위치한 ‘퀸즈미사파크1차’ 오피스텔의 전용 23㎡은 현재 2억 5000만원으로 형성돼 있지만 미사역 도보 4분 거리에 위치한 ‘미사역효성해링턴타워’ 오피스텔의 전용 20㎡는 1억 4000만원으로 비슷한 면적임에도 초역세권인 ‘퀸즈미사파크1차’가 1억 1000만원 더 높은 시세를 형성하고 있다. 5호선 미사역에서 1~2분 걸리는 거리에 위치한 ‘힐스테이트 미사역 그랑파사쥬’(11-BL)는 지난 5월 10억 5500만원(전용 84㎡)에 거래가 되며 신고가를 달성하기도 했다.
상황이 이렇게 되자 청약시장에서도 초역세권 단지가 큰 호응을 받고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 경의중앙선 운정역에서 도보 1분 거리에 위치한 ‘힐스테이트 더 운정 오피스텔 1단지, 2단지’도 평균 10대 1로 청약 마감에 성공한 반면, 운정역에서 도보 15분 거리에 위치한 ‘운정 푸르지오 파크라인 1단지’는 청약 미달이었으며 2단지는 전매가 가능함에도 불구하고 평균 2.34대 1의 다소 낮은 경쟁률을 기록했다.
충남 천안에서 분양한 오피스텔 중 역세권이거나 인근 지하철역과 가까워 도보로 접근이 가능한 ‘천안아산역 미소지움 더테라스’ 최고 32.7대 1, ‘힐스테이트 천안아산역 듀클래스’ 평균 243대 1, ‘천안아산역EG the 1’ 평균 34.95대 1 등을 기록하며 모두 청약 마감에 성공했다. 반면, 인근 지하철역과의 접근성이 낮아 차량 이용 시에만 20분 이상 소요되는 ‘아산탕정 브라운스톤 갤럭시’, ‘신불당 동문 디 이스트 트윈스타’는 청약 미달에 그쳤다.
▲원스톱 학세권 단지
분양시장에서 도보 통학이 가능한 초‧중‧고교를 품은 원스톱 학세권 단지의 인기가 꾸준히 이어지고 있다.
학세권 단지는 안전한 통학 환경과 인근에 학원, 독서실 등 다양한 교육시설이 형성돼 우수한 면학 분위기가 조성되기 때문에 학부모들의 선호도가 높다. 이 중에서도 원스톱 학세권 단지의 경우, 초‧중‧고교가 가까워 도보 통학이 가능하며, 12년간 이사 걱정 없이 자녀 학업을 마칠 수 있어 최적의 교육환경으로 꼽힌다.
자녀를 둔 3040세대가 부동산 시장의 주요 수요층으로 자리잡게 되면서 이런 단지들의 인기가 더욱 높아지고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해(1~8월 기준) 전국 아파트 매매 거래량은 총 22만 5486건으로 이 중 20대 6%(1만 3548건), 30대 22.4%(1만 3548건), 40대 24%(5만 4142건), 50대 20.7%(4만 6795건), 60대 7.1%(1만 5951건), 기타 5.9%(1만 3333건)으로 나타났다. 3040대가 전체의 절반 수준인 46.4%였으며, 50대까지 포함하면 70%에 달한다.
학령기 자녀를 가진 3040세대, 나아가 50대까지 주거지 선택에 있어 필수 사항인 학세권 입지를 따질 수밖에 없는 이유다. 실제 초‧중‧고교가 가까운 단지는 높은 경쟁률을 보이며 청약 마감을 이어가고 있다. 지난 4월 인천 서구 불로동에 공급된 ‘제일풍경채 검단 2차’는 초‧중‧고교(예정)를 모두 도보로 이용할 수 있는 원스톱 학세권 단지라는 장점 때문에 평균 30.31대 1의 청약 경쟁률로 전 타입 1순위 마감됐다.
지난 5월 부산 해운대구에 공급된 ‘센텀 아스트룸 SK VIEW’ 역시 초‧중‧고교와 학원가가 가까운 학세권 단지로, 평균 75.68대 1의 경쟁률을 보이며 1순위 청약을 마쳤다. 학세권 단지의 집값도 상승하고 있다.
안양시 동안구 평촌동에 위치한 ‘꿈마을라이프’ 아파트는 귀인초, 귀인중, 백영고를 도보로 통학할 수 있는 원스톱 학세권 단지로 꾸준한 가격 상승세를 이어가고 있다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 지난 4월 전용 110㎡타입은 12억 7000만원에 거래됐다. 전년 동월 거래가 11억 6000만원 대비 1억 이상 오른 가격이다. 서울시 구로구에 위치한 ‘구로주공1차’ 아파트 역시 구일초, 구일중, 구일고와 인접한 단지로 집값 오름세를 보이고 있다.
실제 지난 4월 전용면적 84㎡ 신고가는 11억 2000만원으로, 지난해 3월 실거래가인 9억 4500만원 대비 1억 7500만원이 올랐다. 과거부터 학세권 단지는 꾸준한 인기를 누렸지만 최근 맞벌이 가구 증가에, 자녀 안전에 대한 경각심이 높아지면서 그 위상이 한층 더 높아졌으며 학교 인근에는 청소년 유해시설이 들어설 수 없어 면학 분위기가 조성될 뿐 아니라 안전도 보장되기 때문에, 가까이 도보 통학할 수 있는 학세권 단지는 부동산 시장의 스테디셀러로서 꾸준한 인기를 누릴 것으로 업계는 전망하고 있다.
▲브랜드‧대단지
브랜드면서 대단지로 조성되는 아파트와 오피스텔은 꾸준한 수요 유입으로 인기를 이어가고 있다.
양극화가 심화되고 있는 부동산 시장에서 브랜드 대단지의 인기는 꾸준하게 이어지고 있는 것으로 나타났다. 특히 이와 같은 모습은 아파트 시장을 떠나 오피스텔 시장에서도 이어지고 있어 눈길을 끈다.
실제 브랜드 대단지는 비브랜드 및 소규모 단지 대비 우수한 주거환경이 갖춰지고, 가격상승 측면에서도 상대적으로 우위를 보이는 모습이 이어지면서 높은 선호도를 이어가고 있다.먼저 브랜드는 단지 가치 상승에 큰 영향을 끼친다는 인식이 빠르게 확산되면서 인기를 높이고 있다.
실제 부동산 정보업체 직방이 자사 애플리케이션 이용자 대상으로 실시한 설문조사에서는 전체 응답자 중 87.4%가 브랜드가 단지 가치 형성에 ‘영향있다’고 답한 것으로 조사됐다. 또 과거에 비해 브랜드가 아파트 선택 시 얼마나 중요해졌는지를 묻는 질문에는 75.7%가 ‘중요해졌다’고 응답하면서 브랜드 아파트에 대한 높아진 선호도를 다시 한 번 실감케 했다. 대단지에 대한 관심도 꾸준하게 이어지고 있다.
특히 최근에는 단지 규모가 클수록 가격 상승률이 더 높다는 조사결과가 이어지면서 대단지에 대한 관심은 지속적으로 높아지는 추세다. 실제 부동산R114 자료에 따르면 지난 3년간(2019.9~2022.8) 1500세대 이상의 아파트 매매가격 상승률을 49.63%로 집계되며, 같은 기간 300세대 미만 단지의 상승률(40.35%)을 크게 웃돈 것으로 조사됐다. 오피스텔 또한 500실 이상의 대단지는 같은 기간 18.37%의 가격 상승률을 기록하며, 100실 미만 단지의 상승률(6.40%) 대비 무려 3배가량 높은 것으로 조사됐다.
이렇다 보니 브랜드 대단지는 청약 열기도 계속되고 있다. 실제 부동산R114가 청약홈 자료를 분석한 결과에 따르면 지난달 12일 기준 1000가구가 넘는 대규모 아파트 일반분양 평균 경쟁률은 15.85대 1로, 1000가구 미만 아파트 경쟁률인 8.54대 1을 웃돈 것으로 조사됐다.
오피스텔 역시 ‘더샵 일산엘로이(1976실)’, ‘경서 북청라 푸르지오 트레시엘(1522실)’ 등의 브랜드 대단지가 각각 3만 1238건, 4만 3229건의 청약이 이뤄지며 단기간에 계약을 마친 것으로 알려졌다.
브랜드 대단지는 차별화된 특화설계로 실거주가 편리함은 기본이고, 저렴한 관리비, 풍부한 수요에 따른 가격 방어의 유리함 등의 장점이 있다 보니 선호도가 높은 편이며 초양극화 현상으로 더욱 확실한 똘똘한 한 채를 찾는 수요자들이 많아지고 있는 만큼, 브랜드 대단지를 우선적으로 찾는 현상은 꾸준히 이어질 것으로 보인다.
마지막으로 전망을 하자면 입지가 부동산의 절반을 차지한다는 격언이 있는데 대표적인 입지 프리미엄인 초역세권 단지, 원스톱 학세권 단지, 브랜드‧대단지 등은 희소성까지 더해 향후에도 선호도가 높다고 전망된다고 하겠다.
[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
•(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•(전)네이버 부동산 상담위원
•(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트
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