(조세금융신문=장경철 부동산일번가 이사) 아파트는 주택법, 아파텔은 건축법
문재인 정부가 들어선 이후 6·19 부동산 대책부터 10·24 가계부채종합대책까지 아파트를 겨냥한 규제책이 네 차례나 나왔다. 정부는 다주택자의 양도소득세에 중과세를 매기는 방안을 추진하고 있어서 이제는 똘똘한 주택 하나만 보유하는 것이 현명해 보인다.
이에 따라 지금과 같은 규제의 시대에는 1가구 1주택의 매력을 최대한 살려야 한다. 실거주 1주택자에 대한 양도세 혜택은 초강력 주택시대에도 유효하다.
부동산, 무엇이 어떻게 달라질까?
부동산 대책으로 기존과 달라진 점은 8·2 부동산 조치로 8월 3일 이후부터 서울·과천·세종 등 40개 조정대상지역에서 주택을 취득한 경우에는 2년 이상 거주해야만 양도세 비과세를 할 수 있다는 점이다.
가령 시가 9억원 이하의 1주택자가 집을 2년 이상 보유 및 거주한 뒤 매각할 때 양도세는 비과세다. 설령 9억원이 넘어도 1주택자는 10년 보유 및 거주시 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 준다. 따라서 어지간한 중소형 빌딩값인 40~50억원 규모 단독주택 한 채를 10년 보유하다 팔 때 내는 양도세가 생각보다 많지 않다. 이와 같이 1세대 1주택 특례도 경우에 따라 잘 활용한다면 큰 절세 혜택을 가져다줄 수 있다는 점을 염두에 두자.
반면 다주택자는 당장 발등에 불이 떨어졌다. 양도소득세가 내년 4월부터는 종전 세율에 10%포인트 또는 20%포인트가 상향되고, 장기보유특별공제도 적용하지 않기에 다주택자 입장에서는 새로운 대책들이 초미의 관심사가 아닐 수 없다.
위에서 설명한 것처럼 거주하면서 임대사업과 절세까지 가능한 주거유형 세 가지 상품으로 ▲다가구주택 ▲상가겸용 주택(상가주택) ▲세대분리형 아파트 등이 있다.
다가구주택에 거주하면서 임대사업을 하는 경우
기존 임대사업자는 본인이 거주하는 주택을 임대주택으로 등록할 수 없어 임대사업자 등록이 불가했으나, 지난 7월부터는 개정을 통해 임대사업자가 본인이 거주하는 공간을 제외한 나머지 전부를 임대하는 경우, 다가구주택도 민간임대 주택으로 등록할 수 있다.
결론은 다가구주택이 민간임대주택으로 등록되더라도, 단독주택으로 분류되므로 다가구주택 한 채는 1호로 등록이 된다.
층, 호마다 집주인이 다른 다세대주택(공동주택)과 달리 다가구주택은 여러 층이라도 집주인이 한 명이고 전 가구를 전·월세로 임대하거나 주인이 직접 거주하면서 일부를 임대 하는 방식으로 운영되는 경우가 많다. 중요한 포인트는 집주인이 직접 살면서 일부 층을 임대할 경우 다른 주택을 소유하지 않은 상태라면 1가구 1주택으로 분류된다는 점이다.
따라서 향후 상당수는 다가구주택을 구입해 3층엔 본인이 거주하고 1·2층을 임대하는 방식이 늘어날 것으로 보인다. 다가구주택의 요건으로는 3층 이하, 19세대 미만, 660㎡ 이하여야 하는데 층수나 세대 수, 면적 중 하나라도 위반한 경우 단독주택으로 인정받지 못하고 공동주택에 해당된다.
이미 발 빠른 자산가들은 초강력 주택규제가 시작됨에 따라 다가구 주택을 구입하는 것으로 방향을 선회해 주거와 함께 월세를 얻는 방식을 취하고 있다. 또한 다가구주택은 집주인이 한 채만을 소유하고 공시가격이 9억원을 안 넘는다면 임대소득 과세대상에서 제외되는 장점도 있다.
9억원이 넘더라도 연 임대소득이 2000만원 이하면 분리과세돼 절세 효과와 함께 월세를 통해 안정적인 노후 수익을 기대할 수 있다.
다가구주택 짓는다면 상가겸용주택은 어떨까
잇따른 부동산 대책 여파로 주택 거래가 위축된 가운데 ‘내 집과 월세’를 동시에 해결할 수 있는 점포 겸용 단독주택용지 인기도 좀처럼 식을 줄 모른다. 전매제한 등 정부 규제에서 피해있는 기업도시 토지 분양에는 수천 억원대 청약금이 몰리는 등 과열 양상을 보이기도 했다.
일명 ‘상가주택용지’로 불리는 점포 겸용 단독주택용지는 3~4층 이하 다가구주택을 지을 수 있는 토지를 말한다.
분양받은 용지에 상가겸용주택(이하 상가주택)을 신축하면 본인이 직접 거주하고도 나머지 주택과 상가를 임대해 월세를 받을 수 있다. 분양용지 크기가 필지당 평균 264㎡(약 80평)라고 가정하면 수도권 기준 5~8억원에 분양되는 게 일반적이다. 건축비는 주택 형태나 크기에 따라 다르지만 대개 5~6억원 정도 한다. 건축 기간은 6개월이면 충분하다.
거주하면서 임대를 내준다면 약 6%의 수익률은 가능하다.
가령 한 택지지구의 상가주택용지를 3억원에 분양받은 당첨 자가 건축비 7억원(3.3㎡당 400만원) 등 10억원을 투자해 1층 상가와 실거주용 주택 1가구, 임대용 소형 주택 8가구를 짓는다고 가정해보자.
임대수요만 충분하다면 보증금 7000만원(주택 8가구 500만원, 상가 3000만원)을 뺀 실투자금 9억3000만원으로 월 470만원(주택 8가구 월 40만원, 상가 월 150만원), 매년 5640만원의 임대소득이 발생한다는 계산이 가능해 임대수익률로 따지면 연 6% 수준이다.
다만 상가주택은 아파트보다 금액이 많고 거래도 많지 않아 상대적으로 환금성이 떨어진다는 사실을 염두에 둬야 한다.
택지 지구 안에서도 학교와 접해 상가 업종 제한은 없는지, 중심 상권이 될 만한 입지인지, 유동인구가 많은지 등도 세밀하게 분석해 땅을 골라야 낭패를 면할 수 있다.
가장 큰 매력은 1주택인 경우에 있다. 양도 전에 실제 주택으로 사용하는 면적이 상가 면적보다 크고 양도가액이 9억원 이하라면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점이다.
‘한 지붕 두 가족’ 세대분리형 아파트
최근에 한 TV 프로그램에서 방송인 이상민 씨가 세대분리형 아파트에서 세입자로 살고 있는 모습이 방영되면서 사람들이 이 형태의 아파트에 큰 관심을 가지기 시작했다.
정부의 강력한 주택 규제책이 맞물리면서 세대분리형 아파트의 희소가치가 높아지고 있다. 세대분리형 아파트란 아파트 한 채를 두 거주 공간으로 나눠 현관과 화장실, 주방 등을 별도로 시공한 구조를 말한다.
‘한 지붕 두 가족’ 생활이 가능한 세대분리형 아파트는 법적으로 집 한 채로 인식돼 다주택 보유에 따른 양도세 폭탄을 막아줄 피난처로 부각되고 있다는 셈이다.
다주택자 양도세율가중 대상에서 제외됨은 물론 임대소득이 과세되지 않는다는 점에서 유용하다.
2008년 미국발 금융위기 직후 대형 아파트 미분양을 해소하기 위해 등장했는데 대학가 주변에서 수요가 많다. 집주인 입장에선 자신이 집에 머물며 안정적인 임대수익을 얻을 수 있고 세입자도 오피스텔이나 원룸보다 편리한 아파트 주거환경을 누릴 수 있다는 게 가장 큰 특징이다.
실제 세대분리형 아파트는 통상 월 50~80만원 정도를 월세로 받을 수 있고 집 한 채로 인식돼 다주택자 양도세율 가중 대상에서 제외된다. 세대분리형 아파트는 명칭도 다양하다.
세대구분형, 세대분할형 또는 부분임대형, 셰어아파트 등으로 불리기도 한다. 화장실, 주방, 심지어 현관문까지 따로 분리되어 있는 독립된 공간이 한 평면도에 함께 있는 세대로 시공되며 가스, 전기, 수도 등에 대한 계량기가 별도로 구비된다.
소형 임대 활성화 정책타고 세대구분형으로 ‘날개’를 달고 있으며 소위 말하는 한 지붕 두 가족이 현실화된 집이라고 할수 있다.
실제 동작구 흑석동 ‘흑석뉴타운 센트레빌’ 세대분리형에 딸린 원룸의 경우 보증금 500~1000만원에 월세 45~70만원선으로 인근 원룸·오피스텔과 임대료가 비슷한 수준인 것으로 나타났다. 집주인이 직접 살면서 임대수익도 올릴 수 있다는 장점이 입소문을 타고 퍼지면서 아예 분양 단계부터 세대 분할 평면을 적용하는 사례가 늘고 있다.
세대 분할 아파트는 출입문과 주방, 욕실 등이 모두 2개로 나뉘어 임대인과 세입자가 마주치지 않고 완전히 독립된 생활이 가능하다.
하지만 세대분리형 아파트가 아직 관심만큼의 인기는 끌고 있지 못하고 있는 상태다. 왜냐하면 임대수익률이나 환금성이 떨어질 수 있다는 점과, 세대수도 적고 아파트가 특수하기 때문에 추후팔 때도 쉽지 않기 때문이며 임대수요가 목적인 만큼 원룸수요가 많은 도심지에 들어서지 않는 한 임대를 놓기 쉽지 않다는 점 때문이다.
또한, 대학가 근처 단지라도 다세대나 다가구 등 대체 주택이 많으면 생각만큼 임대수익을 못 낼 수도 있다. 아파트 전반적으로 시세가 오르면서 세대구분 아파트도 많이 올랐지만 실제 시장에서 어떻게 거래되고 있는지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같다.
[프로필] 장 경 철
• 현) 부동산일번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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