(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 고강도 아파트 규제가 이어지자 한 동안 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산이 반사이익을 보았다. 하지만 잘 나가던 수익형 부동산 시장도 올해 들어 공급과잉과 수익률 하락을 보이면서 침체기로에 들어섰다.
그렇지만 하반기에는 사정이 달라질 것으로 보인다. 기준금리 인하 가능성이 솔솔 나오고 있는데다 투자처를 잃은 넘치는 부동자금과 역대급 토지보상금이 풀릴 것으로 보여서다.
먼저 금리는 올 하반기 수익형 부동산시장의 복병으로 부상할 조짐이다. 그 동안 금리 인하 가능성을 부인해 왔던 이주열 한국은행 총재가 지난 6월 12일 통화정책 방향과 관련 “경제상황 변화에 따라 적절하게 대응하겠다”는 기존과 다른 완화된 입장을 내놨기 때문이다.
일반적으로 금리 인하는 수익형 부동산 시장에 돈을 끌어당기는 확실한 재료로 해석된다. 기준 금리 인하는 대출금리 하락과 직결되기 때문에 수익형 부동산 투자시 대출의 레버리지(지렛대) 효과를 이용해 분양을 받거나 구입할 때 이자 부담이 덜해 임대사업을 노리는 투자자가 늘어날 수 있다.
따라서 예금 금리보다 임대수익률이 높아지다 보니 수익형 부동산에 뭉칫돈이 몰릴 수도 있다. 다음으로 시중의 부동자금은 많은데 부동산 외 투자처가 마땅치 않다는 점이 수익형 부동산에 대한 관심도를 높이는 원인으로 분석된다.
한국은행과 금융투자협회에 따르면 6개월 안에 현금화할 수 있는 시중의 단기 부동자금은 4월 말 기준 1129조 7242억원으로 1년 전보다 28조원가량 증가했다. 지난해 7월 1120조 6322억원으로 고점을 찍은 이후 줄어들던 부동자금은 올 들어 늘어나며 4월 들어 전고점을 경신했다.
부동자금 증가는 주식시장 등 마땅한 투자처를 찾지 못해 쌓여 있는 뭉칫돈이 늘어났다는 점을 의미하는데 이 돈은 언제든지 입지여건이 좋은 수익형 부동산 시장으로 다시 몰릴 가능성이 높다.
마지막으로 올해와 내년에 풀리는 신도시·사회간접시설 토지 보상금도 적지 않아 언제든지 수익형 부동산을 자극할 가능성이 크다. 우선 지난 5월에 발표된 3기 신도시를 포함하여 내년에만 수도권에서 40조원에 달하는 토지보상금이 풀릴 전망이다.
부동산개발정보 플랫폼 지존에 따르면 올 하반기 수도권에서 9조원에 달하는 토지보상금이, 내년에는 40조원의 토지보상금이 풀릴 것으로 추산된다. 이같은 역대급 토지보상금은 과거처럼 주변 토지나 강남 아파트가 아닌 인근 지역 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산시장을 기웃거리고 있는 것으로 알려져 그 향방에 관심이 쏠리고 있다.
과거에는 보상금이 풀리면 대부분 인근 토지나 강남 아파트 등으로 유입되면서 집값·땅값을 들쑤셔 놨던 것과는 대조적인 모습이다. 한 토지보상금 관련 전문가는 “보상금으로 40∼50억 이상을 받은 현지 거주인 중에 토지나 서울 아파트가 아닌 주변 아파트 단지내 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산을 매입한 사람이 적지 않는데 이는 과거 보상금의 대부분이 주변 토지나 서울 아파트 등으로 유입됐던 것과는 전혀 다른 양상”이라고 전했다.
과거와 또 달라진 점은 나이가 많은 보상금 수령자일수록 토지나 아파트보다는 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있는 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산을 선호하고, 불투명한 부동산 투자 환경으로 인해 현금을 보유한 채 동향을 살피는 보상금 수령자도 적지 않다고 한다.
농업에 종사하는 보상금 수령자의 경우도 미래가 불투명해 상가·오피스텔 등 수익형 부동산에 투자를 원한다는 것이다. 정부의 아파트 위주 각종 규제와 세금 부담이 늘어난 것도 토지보상자금이 강남권 주택시장으로 유입될 가능성을 낮게하는 원인으로 꼽힌다.
아울러 오피스텔이나 상가 등 수익형부동산이 공급과잉으로 인해 수익률 하락 등 고전을 겪고 있지만 소위 될 곳은 되는 양극화 현상이 벌어지고 있다.
수익형 부동산을 견인할 우호적인 조건이 조성되면 올 하반기에 역세권 등 입지여건이나 상품성이 좋은 수익형 부동산이 다시 주목을 받을 가능성이 크다.
투자처로 주목 받는 수익형 부동산 현황
-오피스텔 단지 내 상가-
● 여수 엑스포스퀘어
전라남도 여수시 덕충동 2037-2, 3번지 일대에 여수 코아루 오션파크 오피스텔 단지 내 상가인 ‘엑스포스퀘어’가 7월초 분양될 예정이다. 여수 코아루 오션파크는 연면적 19,385.53㎡, 지하 4층~지상 8층 규모로 분양 중인 245실 오피스텔 단지 내 상가 중 41호가 공급된다.
단지 내 상가는 지하 1층과 지상 1층 두 개층에 공급되는데 전용 16.52㎡(구 5평)부터 43㎡(13평)까지 투자자와 실수요자에게 실용적인 규모로 공급되며, 3.3㎡당 분양가도 상당히 저렴하게 책정되었다.
권장업종으로는 지상 1층 커피전문점, 약국, 편의점, 베이커리, 중개업소, 미용실, 통신대리점, 프랜차이즈 업종 등이며 지하 1층엔 전문음식점, 병의원, 키즈카페, 피시방 등이다.
지상 1층 29호, 지하 1층 12호 뿐인 독점 상권 단지 내 상가로 지하 1층도 일부 영역에서는 실질적인 지상 1층과 동일한 개념으로 이해하면 된다. 선호도 높은 지상 1층과 지하층은 수
변 공원을 끼고 있어 집객효과가 우수하며 8m층고의 높은 개방감(일부 호실에 한함)도 돋보인다. 245실 오피스텔의 고정 수요는 물론 풍부한 임대수요를 확보했다.
배후수요로 엑스포타운 2600여 세대와 주말 성수기엔 여행객 등 관광수요와 주중비수기엔 엑스포타운 단지수요 등으로 엑스포스퀘어 상가의 주 7일 상권 형성에 대한 기대감을 높이고 있다. 계약금 10%, 중도금 무이자 혜택이 주어진다.
● 타워더모스트 스퀘어·가든 테라스
한양산업개발㈜은 부산 수영구 민락동 181-88외 2필지에서 남유럽풍의 특색 있는 상가시설 ‘타워더모스트 스퀘어·가든 테라스’를 분양 중이다. 이곳은 유동인구의 유입을 극대화하기 위해 지역의 랜드마크가 될 만한 차별화된 테마를 적용했다. 빈센트 반 고흐의 작품 ‘밤의 카페 테라스’의 배경이 된 남프랑스 도시 ‘아를’에서 모티브를 얻었다. 이용객은 남유럽풍의 아치 설계와 내부정원 등을 통해 해변과 도심이 조화를 이루는 느낌을 받게 된다.
특히 단지 1층의 경우 접근성을 높이기 위해 대로변 오픈 스트리트형으로 상가가 조성됐으며, 이용객이 건물 내에서 오래 머물 수 있도록 치밀한 동선으로 설계됐다.
아울러 1·2층에는 개방성이 큰 광폭테라스로 적용됐으며 전망형 누드 엘리베이터와 이국적인 유리온실 콘셉트의 별도 상가동도 조성된다. 유동인구가 많은 지역일수록 외관 디자인과 차별성 높은 테마 및 설계의 가치가 높게 평가된다.
이용객은 ‘타워더모스트 스퀘어·가든 테라스’ 내에서도 광안리 주변경관을 충분히 즐길 수 있다.
-직주근접형 오피스텔-
● 오류동 아델리아
서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 ‘오류동 아델리아’가 분양중이다.
이곳은 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활 시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다.
1호선 오류동역 3번 출구 도보 1분 거리 초역세권 입지에 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성됐으며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계됐다.
전용면적 기준 21~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조로 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며, 개봉공원, 푸른수목원, 안양천이 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다.
1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근에 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다.
서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다.
● 동대문 오팰리오
서울 3대 업무지구 중 하나인 CBD(중구, 종로구 일원)에 들어서는 ‘동대문 오팰리오’가 분양 중이다.
이곳은 서울 중구 오장동 139-7번지에 지하 3층~지상 13층, 총 75실로 조성된다. 도시형 생활주택은 전용 19.04㎡형 3실, 22.31㎡형 6실, 29.48㎡형 12실, 39.69㎡형 6실 등 27실이 공급되고, 오피스텔은 전용 18.12㎡형 36실, 22.63㎡형 6실, 29.95㎡형 6실 등 모두 48실이 공급된다. 도시형 생활주택과 오피스텔 모두 40㎡ 이하 소형면적으로 구성돼 1~2인 가구의 임차수요를 흡수할 것으로 전망된다.
서울 4대문 안 중심업무지구에 들어서는 만큼 풍부한 배후임대수요도 기대된다. ‘동대문 오팰리오’가 들어서는 동대문일대는 약 75만명에 이를 것으로 추정되는 중심업무지구(CBD) 직장인과 동대문 패션산업 종사자를 배후임대수요로 품고 있기 때문이다. 풍부한 생활 인프라도 단지 가까이에서 누릴 수 있다.
또한 서울 도심권에 위치한 만큼 우수한 교통망을 자랑한다. 도보 3분 거리에 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역이 있고 2·5호선 을지로4가역, 1호선 종로5가역도 가까워 걸어서 지하철역을 이용할 수 있는 트리플 역세권이다.
‘동대문 오팰리오’는 소형주거상품이지만 1~2인 가구를 겨냥한 특화설계가 눈에 띤다. 타입별로 1룸, 1.5룸, 2룸 등 맞춤설계를 적용했고 게다가 오피스텔 일부세대에는 다락층을 조성해 공간 활용도를 높였다. 여기에 스타일러(일부세대)까지 갖춘 풀퍼니시드 시스템을 적용, 입주민의 주거편의를 도모했다.
[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
• 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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