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[전문가 칼럼] 땅 사서 집 지어 볼까…단독주택 용지 투자 비법은?

 

(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 부동산 불황기로 꼽히는 올해 부동산 시장에서 아파트 못지않게 뭉칫돈이 몰린 곳이 있어 관심을 끌고 있다.

 

바로 그 주인공은 한국토지주택공사(LH) 등이 공공택지에서 공급하는 단독주택 용지다.

 

코로나19의 여파로 ‘집콕’이 일상이 되면서 아예 땅을 매입해 나만의 집을 지으려는 수요가 증가하면서 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있어 지난해(2022년)에 이어 올해(2023년)도 단독주택 용지의 인기는 이어질 것으로 전망된다.

 

실제 요즘 답답한 아파트를 벗어나 단독주택에 거주하려는 수요자들이 늘고 있는데 비단 은퇴층 뿐만 아니라 젊은층도 매한가지다. 특히 아파트 등 공동주택과 단독주택 장점을 살린 단독주택 용지 투자가 인기를 끌고 있는데, 이유는 무엇이며 인기는 얼마나 이어질 것인가?에 관심이 쏠리고 있다.

 

실제 단독주택은 서울 도심 빌딩숲에서 수십 년 동안 직장생활을 해온 상당수 아버지들의 로망이기도 하다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 수도권 단독주택용지를 분양받아 직접 단독주택을 짓거나 아예 지어진 단독주택을 구입하는 경우도 적지 않다.

 

이에 각박한 도시 생활에 대한 피로감으로 쾌적한 수도권 지역에 단독주택을 짓고자 하는 수요가 꾸준히 늘고 있어 향후 수년간 인기를 이어질 것으로 보일 것으로 전망되는 이유다.

 

업계에서도 답답한 아파트 생활을 벗어나 공기 좋은 곳에서 마당 딸린 단독주택을 구입하는 수요가 향후에도 늘어날 것으로 전망하고 있다.

 

또 정부가 단독주택 규제를 완화하면서 투자 수익성도 높아진 점도 인기를 끄는 이유로 꼽힌다.

 

국토교통부는 일반주거지 내 주거 전용 단독주택용지의 건축 가능 층수를 기존 2층에서 3층으로, 점포 겸용은 3층에서 4층으로 높였으며 그동안 주거 전용은 1가구, 점포 겸용은 3~5가구로 정해진 주택 내 가구 수 제한도 없앴다.

 

우리나라에서 최고 주거지로는 당연 아파트가 1순위로 꼽힌다. 여러 이유로 아파트를 선호하지만 여건만 되면 ‘마당 딸린 단독주택’에 사는 게 일생의 로망이라고 말하는 이들도 적지 않다. 그래서인지 매년 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단독주택 용지엔 적잖은 인파가 몰리고 있다. 과거와 달리 삶의 질을 중요하게 생각하는 이들이 늘면서 인기가 더 치솟고 있다고 해다.

 

 

◆ 층간소음‧주차문제 등도 단독주택용지 인기 요인?

 

최근 사회적인 문제로 층간소음, 주차문제 등이 부상했다. 한국환경공단에 따르면 아파트 층간소음 문제가 점차 늘은 것으로 나타났다. ‘2022년 층간소음 이웃사이센터 운영 결과’ 보고서를 분석한 결과, 지난해 환경공단 층간소음이웃사이센터에 접수된 층간소음 상담은 전화 4만 393건, 콜센터 3만 2461건, 온라인 7932건 총 8만 786건으로 집계되었다.

 

지난 11년간 가장 많은 접수건이 몰렸던 전년(2021년)대비 소폭 감소하긴 했으나 지난 11년간 평균인 5만 3328건 대비 1.5배 높은 접수량으로 층간소음 문제는 점차 커지고 있는 것을 알 수 있는 수치다. 지난해(2022년) 상담건 중 신청인 취소와 반려 건을 제외한 현장 진단 건은 7771건이었다. 현장 진단 건별 소음 원인은 ‘뛰거나 걷는 소리’가 5515건(71%)로 가장 많았고 ‘망치질’이 648건(8.3%)으로 뒤를 이었다.

 

‘가구(끌거나 찍는 행위)’와 ‘문 개폐’가 원인인 소음도 각각 403건(5.2%)과 199건(2.6%)으로 나타났다.층간소음 현장 진단 건을 주거 형태별로 살펴보면 아파트가 6622건(85.2%)로 대부분을 차지했고 다세대주택과 연립주택이 각각 958건(12.3%)과 191건(2.5%)로 뒤를 이었다.아파트는 일반적으로 다세대주택, 연립주택과 비교해 더욱 많은 사람들이 거주하고 있는 만큼 층간소음뿐만 아니라 주차 공간 부족에 따른 주차전쟁, 층간흡연 등의 문제들이 발생할 확률이 보다 높다.

 

이러한 까닭으로 최근에는 아파트가 아닌 단독주택을 찾는 수요자들이 늘고 있다.단독주택 용지를 분양받아 짓는 단독주택은 공동주택과 비교해 층간소음, 주차전쟁 등에서 상대적으로 자유롭고 독립적인 편일 뿐만 아니라 아파트의 편리한 시스템이 접목돼 관리는 물론 편리한 생활이 가능해서다.

 

또한 테라스, 정원 등의 서비스 면적이 제공돼 아파트에 비해 넓은 실사용 면적도 장점이다. 이러한 단독주택은 통상 신도시나 택지지구 등에 위치하기 때문에 입지 선호도가 높아 실거주시 주거만족도도 높은 편이다.

 

◆ 단독주택 용지 A to Z!

 

단독주택 용지는 이름 그대로 단독주택을 지을 수 있는 부지(땅)을 말한다. 이런 땅은 어떻게 구입할까.

개인이 발품을 팔아 중개업소 등을 통해 직접 땅을 매입할 수 있고 정부 산하기관인 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 땅을 공급받는 방법도 있는데 이번에는 후자를 다루고자 한다.

 

 

한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단독주택 용지는 ①주거전용과 ②점포겸용으로 나뉘는데 주거전용은 말 그대로 주택만 지을 수 있는 택지를, 점포겸용은 상가도 함께 지을 수 있는 택지를 말한다.

 

주거전용은 지역(3층 이하 또는 2층 이하 등)마다 다소 차이가 있지만 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 주거전용 용지는 보통 필로티(1층을 외벽 없이 기둥으로만 지지해 주차공간 등으로 사용하는 구조) 포함 4층 이하의 집을 지을 수 있겠다.

 

상가를 들일 수 있는 점포겸용 용지는 임대사업을 목적으로 하는 수익형 부동산으로 통한다. 가령 4층짜리 건물을 짓는다면 통상 1층은 상가, 2층과 3층은 원룸, 꼭대기 층은 본인이 거주하는 식이다.

 

입찰 참여 조건도 개인(만 19세 이상) 또는 법인이 1필지만 신청할 수도, 2필지 이상 신청할 수 있는 곳도 있다. 매각 주체인 LH가 해당 지역의 과열 정도를 판단해 입찰 기준을 정하기 때문에 참여 제한 기준이 각각 다른 것이다.

 

주택시장처럼 투기과열지역과 청약과열지역을 미리 정하는 게 아니라 사업지 담당자가 해당 지역 분위기에 따라 기준을 정한다는 게 한국토지주택공사(LH) 측 설명이다.

 

점포겸용 단독주택 용지는 주거전용과 달리 낙찰 방식을 추첨이 아닌 경쟁입찰로 진행하며 상가를 지을 수 있는 기준 역시 지역마다 다르지만 통상적으로 용적률 40%를 적용한다.

 

 

◆ 단독주택 용지 투자처? “환금성 떨어져”

 

모든 청약절차는 한국토지주택공사(LH) 인터넷 홈페이지를 통해 이뤄지고 청약통장은 무관하다. 해당 지역에 거주하는 세대주(1세대 1필지)에게 우선 공급되며 주거전용과 점포겸용 모두 잔금을 치르기 전까지는 전매가 제한됨을 유념하고 대략 2년 정도가 소요된다.

 

주거전용 토지 분양부터 건축까지 절차는 대략 다음과 같다. 택지 공고 확인→신청금 5% 계좌납부→추첨→2년간 잔금 납부(대출 80%)→건축 설계 및 착공(1년)→입주순이다.

 

이 기간 5, 6회에 걸쳐 잔금을 내야 한다. 한국토지주택공사(LH)는 당첨자에게 대출추천서를 써주는데, 금융기관에서 최대 땅값의 80%까지 대출이 가능해 아파트보다 대출은 훨씬 쉬운 셈이다. 주거전용은 추첨, 점포겸용은 경쟁입찰 방식으로 당첨자를 가린다.

 

주거전용 용지를 분양받아도 당장 집을 지을 수 있는 건 아니며 보통 택지 조성이 끝나는 시점부터 토지를 사용할 수 있으므로 2년은 기다려야 한다.

 

그 뒤엔 땅주인이 건축회사를 섭외해 설계를 하고, 관할 지방자치단체에서 건축 허가를 받으면 집을 지을 수 있게 된다. 따라서 청약 당첨일부터 입주까지 3년 정도 걸린다는 계산이 나온다.

 

집을 어떻게 짓느냐에 따라 건축비 차이가 조금 큰데 고급스럽게 지으면 3.3㎡당 600만~700만 원 정도 들어간다고 한다.

 

이 때문에 투자 목적으로 단독주택 용지를 분양받는 건 실익이 크지 않으며 아파트처럼 매매가 쉽지 않아 환금성이 떨어지는 점도 유념해야 한다.

 

◆ 단독주택 용지 투자 팁? 투자 시 유의할 점은 없을까?

 

단독주택 용지 분양가는 위치에 따라 천차만별이다. 수도권을 기준으로 적게는 3.3㎡당 400만~1500만 원선까지 다양하며 지방 중소도시는 100만~200만 원 선으로 저렴한 편이다.

 

지역은 선정할 때는 되도록 생활 근거지와 멀리 떨어지지 않는 것이 좋다. 도심으로 출‧퇴근해야 하는 수요자들에게 수도권과 벗어난 외곽이나 지방 중소도시에 들어선 경우 나중에 되팔 때 외면의 대상이 될 가능성이 높다. 따라서 인근에 상업‧생활 편의시설을 누릴 수 있는 지역과 교통여건이 양호한 지역을 고르는 게 관건이다.

 

단독주택은 기존 아파트와는 환금성, 투자성 자체가 다르기 때문에 실거주 목적 외에는 투자목적으로 돈을 묻었다가는 애를 먹을 가능성이 높다. 단지형 택지의 경우 분양 초기에 투자하기보다는 잔여 물량이 나오기 시작하는 준공 후반기 매물을 노리는 게 좀 더 저렴하게 매입하는 실속 있는 투자로 보인다.

 

 

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
•(현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•(전)네이버 부동산 상담위원
•(전)아시아경제 부동산 칼럼리스트

 

 

 

 

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