새해에도 상가투자가 주목을 받고 있다. 저금리가 지속되고 있으며 주택시장으로 몰렸던 부동산자금들이 은행예금이자의 3배 가량 수익이 기대되는 상가시장으로 눈을 돌리고 있는 것으로 분석된다.
그동안 상가투자는 베이비부머 세대처럼 노후대비용으로 사랑을 받아 왔다. 하지만 최근에는 꼭 그렇지만은 않아 보인다.
상가가 알고 보니 대표적인 절세미인(節稅美人)으로 주목을 받고 있는 셈이다. 이는 강남 자산가들 사이에서 상가가 ‘증여’ 1순위로 각광을 받으면서부터 기인한다.
국토교통부와 한국감정원이 최근 발표한 자료에 따르면 전국 부동산 증여건수는 총 26만9,472건으로 이는 10년 만에 40%가 증가한 수치다. 특히 조사 내용 중 전년과 비교해 가장 증가한 ‘증여’는 상가·업무용 건물 등 비주거용 부동산으로 전년 대비 16.5%나 늘어났다.
이처럼 ‘증여’가 자산가들 사이에서 인기가 좋은 이유는 ‘상속’보다 다양한 이점이 있기 때문이다.
특히, ‘수익형 상가’를 통한 ‘증여’가 주목을 끄는 이유는 아파트와 현금 ‘증여’와 달리 절세효과가 높고 월세 수익도 얻을 수 있기 때문이다.
증여를 통한 절세 외에도 상가투자로 가능한 대표적인 절세전략(節稅戰略) 3가지를 알아보기로 하자.
부동산업계 격언에 따르면 ‘잘 고른 상가는 3대 간다’는 말이있다. 수익형 부동산의 대표격인 상가투자는 잘만 고른다면 고정적인 월세 수익은 물론 자산 가치 상승 등을 기대할 수 있어 은퇴자뿐만 아니라 최근에는 30~40대의 젊은 층에도 인기가 높은 투자처다.
상가투자를 할 경우 취득 시부터 양도 시의 세금 그리고 종합소득세 신고까지 세금 문제가 빠지지 않고 등장한다.
특히 취득과 양도 시에는 금액이 큰 부가가치세의 과세문제가 발생하므로 투자 초기부터 이와 관련된 사항은 정확히 숙지해 대비하는 것이 중요하다고 업계는 조언한다.
먼저 분양가에 따라붙는 부가가치세를 돌려받자. 상가 등을 분양받거나 매입하는 경우 주택 매입과 다른 점은 건물가액의 10%의 부가가치세를 부담한다는 것이다. 부가가치세는 건물가액에 10%이기 때문에 금액이 상당하다.
이를 돌려받는 확실한 방법이 있는데 바로 부가가치세 매입세액 공제로 환급을 받는 것이다.
사업자 등록 시 3가지의 종류로 등록할 수 있는데 첫 번째는 간이과세자, 두 번째는 일반과세자, 세 번째는 면세사업자가 있다. 부가가치세를 환급받을 수 있는 자는 두 번째인 일반과세자로 등록을 한 사업자다.
상가 분양 또는 매입 후 부동산 임대업 운영 시에는 간이과세자 적용이 배제되어 일반과세자가 되지만 다른 업종 변경시에는 이 세 가지 종류 중 선택이 가능하다. 이 경우 부가가치세를 환급받기 위해서는 간이·면세사업자가 아닌 일반과세자로 등록해야만 매입세액 공제가 적용돼 부가세를 환급받을 수 있다.
사업자 등록은 계약일로부터 20일 이내에 신청해야 함이 원칙이며 상가를 매입하여 사업을 하는 경우의 사업개시일은 상가건물 매입의 계약일임을 명심해야 한다.
다음으로 소득이 없거나 적은 배우자 명의로 임대사업을 하면 유리하다. 임대사업자의 경우 흔히 배우자 명의로 변경하거나 임대사업에 있어 공동명의로 등록하는 경우가 많다. 이는 명의를 변경하거나 분산시켜 종합소득세의 누진세율의 구간 중 낮은 구간을 적용받기 위함이다. 그러나 항상 이러한 방법이 최선의 절세방안이라고 볼 수는 없다.
매달 급여를 받는 근로소득자가 임대사업을 함께 영위하는 경우, 임대소득이 발생한 다음 해 5월 말까지 근로소득과 임대사업으로 인한 사업소득에 대해서 합산하여 종합소득신고를 해야 한다. 이 경우 소득이 합산되므로 누진세율에서 높은 세율을 적용받아서 세 부담이 느는 것이 일반적이다. 이를 위해 소득이 없거나 적은 배우자 명의로 임대사업 소득을 돌리거나 공동사업자로 등록하여 절세방안을 모색하게 된다.
여기서 준조세 성격인 ‘건강보험료’도 함께 고려해야 한다.
건강보험가입자는 크게 직장가입자와 지역가입자로 나뉜다. 가령 직장근로자인 남편의 경우 직장가입자로 총 급여를 기준으로 건강보험료를 부과하고 회사와 근로자가 반반 부담을 한다. 이때 소득이 없는 전업주부인 부인의 경우 직장가입자의 피부양자로써 사실상 건강보험료를 추가로 부담하지 않는다.
그러나 여기서 명심할 것은 건강보험료의 경우 근로소득자 외의 자가 일정 소득, 재산이 있는 경우 지역가입자로 편입될 수 있다는 점이다.
현행 국민건강보험법 시행규칙에 따르면 사업 소득금액이 500만원을 초과하는 자는 일정한 소득 이상자로 판정되어 건강보험료를 따로 납부해야 하는데 피부양자에서 지역가입자로 지위가 전환되어 건강보험료가 별도로 부과된다는 것이다.
건강보험료의 경우 월 15~20만원씩 내야 할 가능성이 높고 지역가입자의 소득·재산·자동차 보유 여부 등에 따라 달라진다. 만약 월 20만원씩 건강보험료를 1년 동안 납부한다면, 연간 240만원의 건강보험료를 내게 된다.
부인의 명의로 이전하거나 공동사업자로 등록하는 경우 절감되는 세액을 계산하고 그 절감세액과 건강보험료로 납부한 240만원을 비교해 보아야 하며, 결국 무조건 명의를 이전하거나 공동명의가 절세효과가 있는 것이 아니기 때문에 이를 비교하여 좀 더 절세가 되는 방향을 선택해야 한다.
마지막으로 사업 포괄 양수도를 활용하는 방법이 있다. 포괄양도양수계약이란 사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설과 그 사업에 관한 일체의 인적, 물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일 시 되는 정도로 양수인이 그대로 승계하는 계약을 말한다.
부동산 분양 또는 취득 시와 마찬가지로 매매하는 경우 반대로 부가가치세를 붙여 매매하며 징수한 부가가치세를 납부해야 하는 납세의무가 발생한다. 실질적으로는 부가가치세를 합한 금액으로 거래됨이 상당하므로, 부가가치세 납세의무를 지지 않는 것으로 실질적인 절세효과를 볼 수 있다.
사업의 포괄 양수도는 부가가치세에서 공급으로 보지 않으므로 부가가치세가 붙지 않아 상가를 매매한 경우라도 부담하지 않는 것이다. 따라서 사업의 포괄 양수도 계약은 제반사정을 고려하여 진행하여야 하며 요건이 충족하는 경우 이를 적용해서 절세효과를 볼 수 있다.
[프로필] 장경철
• 현) 부동산일번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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