최근 한국은행에서 미국이 금리를 올리더라도 당분간은 기준금리를 동결시키겠다는 방침을 밝힌 가운데 저금리 기조가 지속됨에 따라 안정적인 수익이 기대되는 수익형 부동산의 인기는 꾸준할 전망이다.
수익형 부동산을 취득하는 목적은 뭘까. 은행금리에 2~3배가량의 안정적인 수익창출인데 여기에 절세(節稅)까지 된다면 금상첨화일 것이다.
대부분의 투자자들이 아파트 등 주택에 비해 수익형 부동산은 절세방안이 없다고 생각하는 경우가 많지만 사실 알고 보면 그렇지 않다.
다음은 수익형 부동산 투자 시 절세가 가능한 5가지 사항을 정리하고자 하노니 투자 시 많은 도움 되기 바란다.
첫째, 증여를 고려하자. 수익형 부동산이 증여세 절세 효과로 주목을 받고 있다. 실제로 해마다 증여세를 신고하는 사람의 수가 증가하고 있는데 국토교통부와 한국감정원에 따르면 지난해 전국의 부동산 증여 건수는 총 26만9472건으로 정부가 실거래 조사를 시작한 이후 최대치를 기록했다.
증여세 부동산 평가 기준은 시가가 원칙으로 부동산의 표준인 아파트는 대부분 시가로 평가한다. 하지만 상가 등 수익형 부동산이나 토지는 보충적 평가 방법인 기준시가로 평가할 때가 많고 개별 시가를 확인하기 어렵다. 따라서 기준시가는 일반적으로 시가의 70~80%선으로 평가되어 증여세를 줄일 수 있는 여지가 많다.
또한 종합소득세 절세도 가능하다. 자녀들에게 증여를 통한다면 임대소득을 낮춰 낮은 세율을 적용받기 때문이다. 또한 임대소득으로 추가적인 증여세 없이 자녀 재산을 꾸준히 늘리는 효과도 있다. 또 매년 임대료 수입이 들어오기 때문에 자녀 명의 소득은 계속 발생한다.
이렇게 발생한 소득은 자녀 명의로 재산을 늘릴 때 자금 출처 등 소명자료로 활용할 수 있다는 부수적인 장점도 있다.
여기에 생전에 증여한 후 10년이 지나면 상속재산에서 제외돼 상속세도 절감된다. 사전에 미리 증여를 계획하는 자산가가 많은 이유다. 만약 10년 이내 상속이 이뤄져 상속재산에 포함되더라도 상속 당시가 아닌 증여 당시 재산가액으로 계산되기 때문에 부동산 가격이 올라도 세 부담이 적어진다.
또 상가를 증여할 때 보증금도 같이 증여하는 부담부증여도 고려해 볼 만하다. 전체 재산가액에서 채무를 제외한 부분에 대해서만 세금을 부과하기 때문이다. 따라서 부담부증여를 통해 증여세를 줄이는 효과도 볼 수 있다.
둘째, 부부 공동명의를 적절히 활용하자. 수익형 부동산을 단독명의가 아닌 부부 공동명의로 살 경우 우선 임대소득이 분산되는 효과를 거둘 수 있다. 즉 상가임대로 벌어들인 소득이 5000만원이라면 부부 공동명의로 할 때 임대소득은 부부에게 2500만원씩 분산된다.
소득이 분산되면 단독명의로 할 때보다 낮은 소득세율이 적용되어 결국 가정 전체의 세금부담은 줄어드는 셈이다. 공동명의로 할 경우 가장 큰 장점은 앞으로 다른 사람에게 양도할 때 양도세 부담을 줄일 수 있다는 점이다. 단독명의 투자자가 발 빠르게 공동명의로 명의를 분산하면 향후 상속세도 절감할 수 있다.
상속세를 계산하는 지표인 개별공시지가가 계속 오를 것으로 전망돼 일찍이 명의를 나눠 각각 적은 금액을 분담하면 상속세가 낮게 계산될 수 있다.
부부 공동명의가 장점이 많은 것이 사실이지만 몇 가지 주의할 점도 있다. 부부 공동명의로 부동산을 취득할 때 배우자에 대한 공제금액인 6억원을 넘는다면 증여세를 내야 한다는 점이다.
또 수익형 부동산을 부부 공동명의로 사들일 경우에는 전업주부인 배우자도 남편의 피부양자가 아닌 공동사업자로 분류돼 건강보험료 등이 부과될 수 있다. 따라서 공동명의를 통한 절세효과가 충분히 크지 않다면 차라리 단독명의로 투자하는 게 나을 수 있다는 점을 명심해야 한다.
이미 단독명의로 되어 있는 부동산을 부부 공동명의로 바꾸려 한다면 취득세 등의 비용 이 만만치 않기 때문에 공동명의로 변경 시 제도의 특징을 감안해 충분한 절세효과가 있는지 미리 계산해볼 필요가 있다.
셋째, 대출을 잘 활용하자. 임대사업자가 상가 살 때 대출금 안고 사면 절세가 되기 때문이다. 부동산 임대업을 영위하기 위해 상가 등을 매입할 때 일반적으로 대출을 받고 구입하는 경우가 많다. 이 경우 이자를 부담하게 되는데 종합소득세의 계산 시 지급한 이자비용은 필요경비로 인정받게 되어 소득세의 절세효과가 있다.
어떤 것이 유리한 지는 잘 따져봐야 한다. 하지만 개인에 따라서 건물매입에 대해 충분한 자금여력이 있고 고액의 연봉을 받고 있는 사람의 경우 굳이 이자비용을 지급해 가면서 대출받는 것이 유리한 것인지 고려해 볼 수도 있다.
통상적으로 대출로 인하여 이자비용이 발생하는 경우 소득세의 절세효과는 있지만 한편으로 이자비용이 지출되기 때문에 순수 현금유입측면의 경우 큰 차이는 없을 수도 있다. 다만 대출로 인하여 발생하는 여유자금을 또 다른 수익원 창출을 위해 사용한다면 절세효과도 누리면서 새로운 이익이 창출되므로 현금유입측면에서 유리할 수 있을 것이다.
한 가지 주의할 점은 부동산임대업을 영위하기 위해 공동으로 부동산을 취득하는 경우 해당 물건을 취득하기 위해 대출을 받게 되면 이는 이자비용으로 인정받지 못하는 것을 주의해야 한다.
이 경우 대출의 성격을 단지 공동사업 출자를 위한 대출로 보게 되며 사업목적과 무관하다고 보아 필요경비에서 인정 받을 수 없게 되는 것을 반드시 주의해야 한다. 다만 공동사업계약서 등으로 출자를 위한 대출이 아닌 경우가 확인된 경우에는 이자비용으로 인정 받을 수 있다.
넷째, 상가겸용주택으로 1가구 1주택 비과세 혜택 받아보자. 상가겸용주택은 은퇴자는 물론 20~30대에게도 인기다. 주거와 임대를 한번에 해결이 가능하고 절세도 노릴 수 있기 때문이다.
세법에서는 1주택자가 주택을 양도할 때에는 비과세를 받을 수 있지만 상가를 양도할 때에는 비과세 혜택이 없다. 세법은 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다.
따라서 상가주택을 양도할 때에는 전체가 비과세 될지 아니면 일부 주택 부분만 비과세 될지를 미리 따져 보는 것이 중요하다. 그러려면 우선 주택과 상가의 면적을 잘 파악해야 하는데 특히 공용 면적이 주택 면적으로 포함되는지 상가 면적으로 포함되는지를 잘 알아봐야 한다.
가령 1층이 상가이고 2층이 주택이라면 계단 면적은 용도상 주택에서 사용하기 위한 용도이므로 주택 면적으로 본다. 지하 보일러실과 창고 면적도 주택에서 사용하는지 상가에서 사용하는지에 따라 포함되는 곳이 달라진다. 상가주택은 아무리 주택 면적이 작더라도 여전히 '주택'에 해당되므로 그 외에 다른 주택이 있을 경우에는 1가구 1주택자가 아니라는 점을 주의해야 한다.
다섯째, 급여소득자라면 배우자의 소득이 없거나 적은쪽으로 명의를 활용하자. 수익형 부동산을 향한 관심이 이렇게 높아졌지만 투자나 계약 시의 방법을 제대로 알고 있는 이는 드물다. 특히 ‘명의’를 누구로 해야 할지가 그렇다. 명의는 ▲계약자 본인 ▲공동명의(배우자) ▲소득이 없거나 적은 쪽 등 세가지로 할 수 있다.
만약 명의가 급여를 받는 근로소득자로 돼 있다면 명의를 바꾸는 게 좋다. 절세효과 때문이다. 근로소득자가 부동산 임대소득을 올리면 소득발생 연도 다음해 5월 종합소득세를 신고·납부해야 한다. 연봉이 높다면 높은 세율이 적용돼 세부담이 증가한다. 이 경우 재산을 분할하기로 했다면 하루라도 빨리 실행에 옮겨야 한다. 재산분할 기간에 비례해서 세금이 계산되기 때문이다.
결론적으로 남편이 근로소득자이고 부인의 소득이 없다면 수익형 부동산 계약자 명의를 부인 앞으로 해야 한다. 다만 명의를 부인 앞으로 하는 경우 자금출처 조사에 대비해야 하며 배우자간 증여는 6억원까지 공제가 되므로 이를 활용해 대처방안을 만들 필요가 있다.
그렇다면 남편과 부인이 각각 소득이 있는 경우는 어떻게 해야 할까. 이 때는 남편의 소득과 부인의 소득에 대한 한계세율(소득에 적용되는 세율)을 고려해야 한다. 둘 중 한계세율이 낮은 사람의 명의로 하는 것이 절세에 도움이 된다. 세율이 같은 경우 과세표준금액이 적은 쪽을 택하면 유리하다.
[프로필] 장경철
•현) 부동산일번가 이사
•현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•전) 네이버 부동산 상담위원
•전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트
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