최근에도 저금리가 이어지자 투자처를 찾지 못하는 부동자금들이 오피스텔과 같은 수익형 부동산으로 눈길을 돌리고 있다.

주택이 소형화 추세로 가고 전세난으로 1~2인가구나 2~3인가구들이 원룸형 또는 투룸, 스리룸 오피스텔인 아파텔이 주거의 대안으로 떠오르고 있어 당분간 오피스텔에 대한 관심은 꾸준할 전망이다.

이처럼 적지 않은 사람들이 오피스텔에 대한 세금문제에 대해서 혼동하는 경우가 많아 이번에 정리를 해보고자 한다.

저금리 장기화로 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있는 오피스텔에 대한 관심이 커지면서 박씨와 같은 고민을 하는 투자자들이 늘고 있다.

오피스텔은 건축법상 업무용 시설이지만 주거용으로도 임대가 가능한 상품이다. 하지만 용도를 기준으로 현행 세법에선 법 적용을 다르게 받기 때문에 취득·보유·양도 단계에서 주거용고 업무용이 누리는 세제 혜택도 다르다.

따라서 오피스텔을 신규 분양받은 후 분양가나 전용면적 등의 조건을 토대로 일반이나 주택 임대사업자 등록에 따른 세금 유불리를 건건이 따져보는 방법 밖에는 없다는 결론이다. 그렇다면 박씨의 사례로 각 사업자별 감면 혜택을 따져보기로 하자. 오피스텔은 취득 시 분양가 혹은 매매가의 4.6%를 취득세로 납부해야 하는데 이는 일반 아파트(1.1%)의 4배가 약간 넘는 수준이다.

우선 주택 임대사업자는 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔에 대해 취득세를 100% 면제 받을 수 있다. 다만, 주택임대사엄자 세재지원이 2018년까지 연장되면서 올해부터 최소세액제도가 신설되었는데 취득세액이 200만원 이상이면 감면율이 100%에서 85%로 줄어든다.

또한 2018년까지 2호 이상의 임대주택을 임대하는 경우 면적에 따라 재산세 감면혜택(전용면적 60㎡ 이하 50%, 85㎡이하 25%)이 있어 기본적으로 주택의 재산세가 업무용 오피스텔보다 낮으므로 주거용으로 보유하는 것이 재산세 측면에서 유리하다. 위의 박씨의 경우에는 1호를 취득해 재산세 감면은 해당되지 않는다.

박씨의 경우, 분양가의 4.6%(713만원)가 최소세액 기준(200만원)을 초과하므로 주택 임대사업자가 내야 할 세금은 107만원(713만원×15%)이 된다. 주택 임대사업자는 의무 임대기간이 4년으로 이 기간 전에 오피스텔을 양도하거나, 임대하지 않고 취득자가 이용하는 등의 경우엔 취득세 감면액을 추징당할 수 있다는 점은 유의해야 한다. 반면 일반 임대사업자는 취득세 감면 혜택이 없어 취득세 713만원을 전부 부담해야 한다.

대신 일반 임대사업자는 부가가치세(신규 오피스텔 건축비의 10%)를 환급 받을 수 있는데 10년 임대 조건이다. 건물분 분양가가 5,000만원이라면 일반 임대사업자로서 박씨가 돌려 받는 부가세는 500만원(10%)이다. 이를 고려하면 박씨가 업무용 오피스텔 취득 시 부담하는 실질적인 세금은 213만원(713만원-500만원)으로 박씨로선 주택 임대사업자로 등록하는 게 초기 세금 측면에선 유리한 셈이다.

하지만 반대로 오피스텔의 분양가가 2억1,000만원(토지 1억원, 건축비 1억원, 부가세 1,000만원, 전용면적 34㎡)일 경우, 부가세 환급 규모가 1,000만원(건축비 1억원의 10%)으로 커지므로 취득세(966만원·분양가 2억1,000만원의 4.6%)를 감안해도 일반 임대사업자의 감면 혜택이 더 크다.

하지만 위의 사례는 어디까지나 취득 단계에서의 비교로, 추후 보유나 양도 단계까지 감안하면 주택 임대사업자의 세제 혜택이 더 많은 편이라는게 업계의 판단이다.

여기서 중요한 점은 주택임대사업자 등록은 득과 실을 고려해서 판단해야 한다는 점이다. 위에서 살펴본 것처럼 주택임대사업자를 등록하면 일반임대사업자에 비해 여러가지 혜택이 주어진다.

먼저 일반임대사업자의 소득은 업무용 부동산 임대소득으로 100% 종합소득에 합산과세되지만, 주택임대사업자로 등록하면 주택임대소득으로 보아 2천만원 이하금액에 대해서는 2018년까지 비과세, 2019년 이후에는 14% 분리과세된다.

또한 주택임대사업자 등록시 오피스텔은 전입신고가 가능하게 되므로 세입자의 선호도가 높아져 공실위험이 낮아진다. 한편, 주택임대사업자로 등록하면 4년의 의무임대기간 동안 매도가 불가능하므로, 안정적 임대가능여부, 해당지역 분양물량 등을 고려한 매도타이밍 등을종합적으로 고려하여 판단해야 한다.

다만 전문가들은 임대사업자 등록의 갈림길에서 단순히 세금만으로 성급히 결정해서는 안 된다고 조언한다.

임대 용도 또한 중요하기 때문인데 오피스텔이 대학교 인근에 위치하고 있는데 세금 몇 푼 아끼자고 업무용으로 신고한다면 공실 위험이 크며 사무실이 많은 중심 업무지구에서 주거용으로 신고하면 역시 세입자 구하기가 쉽지 않다.

부가가치세를 환급 받을 목적으로 업무용으로 신고한 후, 주거용으로 임대하다 과세 당국에 적발 당하면 환급분을 반환해야 하므로 결국 단순히 세제혜택보다 기본적인 용도 측면에서 접근하는 게 기본이다.

[프로필] 장경철

•현) 부동산일번가 이사
•현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
•전) 네이버 부동산 상담위원
•전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

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