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정책

[이슈체크] PF 대수술 시작…‘옥석가리기’로 사업장 운명 결정

사업성 부족 사업장에 최대 5조원 신디케이트론
신규자금 지원 금융사에 충당금 완화 인센티브
6개월 이상 연체 PF채권 3개월 내 경‧공매 실시해야

 

(조세금융신문=진민경 기자) 금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 대상 ‘옥석 가리기’를 본격화한다.

 

PF 사업성 평가대상을 넓히고 평가 기준을 세분화, 구체화 할 방침이다.

 

이를 통해 정상 사업장에는 자금이 원활히 공급될 수 있도록 지원하고, 사업성이 부족한 사업장은 시행사‧시공사‧금융회사 등 PF 시장참여자가 스스로 사업장을 재구조화 또는 정리를 할 수 있도록 유도할 계획이다.

 

특히 사업성이 부족한 일부 사업장에 대해선 은행과 보험권이 소방수로 나서 최대 5조원 규모의 공동 신디케이트론을 마련, 돈줄을 풀어줄 예정이다.

 

13일 금융위원회와 금융감독원은 이같은 내용이 담긴 ‘부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’을 발표했다.

 

꼼꼼한 옥석가리기를 통해 사업성이 충분하거나, 일부 보강이 필요한 사업장을 가려내고 사업 진행이 어렵다고 판단되는 사업자은 과감하게 정리될 수 있도록 하는 것이 이번 대책의 핵심이다.

 

◇ 사업성 평가기준 개선…사업성 판단하되 융통성 있게

 

먼저 금융당국은 PF 사업성 평가기준을 개선한다.

 

사업성이 양호한 정상 사업장과 사업성이 부족한 사업장을 명확하게 구분토록 한다.

 

현행 평가기준의 경우 PF 특성과 위험을 충분히 반영하지 못하고, 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장 선별하는데 어려움이 있다는 지적에 대한 대책이다.

 

또한 현재 관리중인 부동산 PF대출(본PF, 브릿지론) 이외 토지담보대출 및 채무보증 약정을 평가대상에 추가하고 대상기관에 새마을금고가 취급중인 PF 관련 여신도 포함시킨다.

 

사업성 평가등급은 기존 양호, 보통, 악화우려 등 3단계로 나뉘어졌던 것을 양호, 보통, 유의, 부실우려 등 4단계로 세분화한다.

 

기존 악화우려 사업장 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장은 부실우려 등급으로 분류하고 건전성 분류상 회수의문 수준으로 적립하도록 해 적극적인 사후관리를 유도할 방침이다.

 

브릿지론에 대한 평가체계도 사업장 성격에 따라 강화한다. 경과 기간별 토지매입 및 인허가 현황, 본PF 미전환 기간, 수익구조(사업비 변동 등), 만기연장 횟수, 연체여부 등이 평가요인에 포함된다.

 

특히 금융당국은 금융사가 PF 사업장을 평가할 때 융통성을 가지고 여러 요인을 종합적으로 고려해 평가하고 사업의 특수성이 있는 경우(대규모 도시개발사업 등)에는 예외를 적용하는 등 평가기준이 과도하게 경직적으로 적용되지 않도록 유도할 계획이다.

 

 

◇ 사업성 충분한 사업장에는 ‘돈줄’ 푼다

 

PF 사업장 평가 결과에 따라 사업성이 충분히 검증된다면 안정적으로 금융공급을 받을 수 있다.

 

브릿지론에서 본PF 전환시 필요한 자금공급에 문제가 발생하지 않도록 지난 3월 실시한 주택도시보증공사(HUG)‧주택금융공사의 PF 사업장 보증을 기존 25조원에서 30조원으로 상향한다.

 

민간 차원에서 자금을 투입, 연착륙을 이끌어내는 방안도 실행된다. 금융당국은 이를 위해 신규 자금을 투입한 금융사에 충당금 완화 등 인센티브를 지원할 계획이다.

 

상대적으로 자금 여력이 있는 5개 은행과 5개 보험사가 공동 출자로 1조원 규모의 신디케이트론을 조성, PF 시장에 신규 자금을 공급한다. 신디케이트론은 조성 방식을 구체화한 다음 올해 3분기부터 집행될 예정이며 시장 상황에 따라 필요시 최대 5조원까지 늘릴 예정이다.

 

방식은 금융당국의 PF 사업성 평가 결과에 따라 경‧공매를 진행하는 2금융권 PF 사업장에 공동대출(경락자금대출, NPL 매입 지원, 일시적 유동성 지원 등)을 통해 채권을 인수하는 식이다.

 

어려움을 겪는 정상 PF사업장의 증액 공사비에 대한 추가 보증도 실시한다. PF 정상화 펀드 재원을 활용해 정상 PF 사업장 대상 추가 자금 공급을 이행할 방침이다.

 

또한 금융당국은 PF 자금 공급과정에서 시행사 및 건설사에 과도한 수수료가 부과되는 사례가 없는지 점검할 계획이다.

 

2금융권 규제 완화도 실행된다.

 

저축은행의 ‘유가증권 보유한도’를 완화한다. 저축은행은 자기자본 1배 이내로 투자한도를 제한받지만 부실채권 정리펀드 투자로 유가증권 보유 한도를 넘는 겨우 이를 한시적으로 허용한다.

 

◇ 부실 사업장은 과감하게 정리

 

이처럼 금융당국이 정상 사업장에 대한 유동성을 확대할 방침인 가운데 사업성이 부족한 PF 사업장은 과감하게 정리한다.

 

금융사의 PF채권 경‧공매 기준을 도입해 6개월 이상 연체 PF채권에 대해선 3개월 내 경‧공매를 원칙적으로 실시하도록 한다.

 

또 무분별한 만기연장으로 사업성 보강이 늦어지지 않도록 2회 이상 만기연장이 이뤄진 PF 사업장에 대해선 ‘PF 대주단협약’상 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의 2 이상 동의에서 4분의 3 이상 동의로 개선한다. 만기연장시 연체이자는 원칙적으로 상환하도록 한다.

 

동시에 부실채권의 원활한 정리를 위해 캠코 펀드에 부실 PF 사업자을 매각하는 금융사에는 향후 ‘우선매수권’을 부여한다.

 

그간 매도자인 PF 대주단은 가격 눈높이 차이로 인해 캠코에 대한 매각을 꺼려왔는데, 재매입 기회가 부여될 경우 매각 유인이 높아질 것으로 관측된다.

 

권대영 금융위 사무처장은 "PF 부실의 과도한 누적과 이연은 정상 사업장까지 자금 경색을 초래할 수 있고 착공이 지연되면 2~3년 후 국민 주거 문제인 부동산 공급 위축으로까지 이어질 우려가 있다"며 "불확실성을 해소하고 예측 가능성을 높여 더 질서 있고 속도 있는 연착륙을 추진하겠다는 게 이번 대책의 핵심"이라고 말했다.

 

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