(조세금융신문=김용주 변호사) 1세대 1주택 및 이에 부수한 토지에 대한 비과세요건

일정한 고가주택의 경우를 제외하고 1세대 1주택과 이에 딸린 토지 중 지역별로 일정한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 양도로 인한 소득은 비과세대상이라고 할 수 있다.

즉, 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목은 대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율로 곱하여 산정한 면적 이내 토지의 양도로 인하여 발생한 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다.

또한 소득세법 시행령 제154조 제1항은 1세대 1주택이란 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것으로 규정하고 있고, 같은 조 제7항은 대통령령이 정하는 배율이라 함은 도시지역 안의 토지는 5배, 도시지역 밖의 토지는 10배의 배율을 말한다고 규정하고 있다.

나아가 소득세법 시행령 제155조 제1항은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 부과하지 않는 것으로 규정하고 있다.

이처럼 위 소득세법령에 의하면 1세대 1주택에 부수하는 토지의 양도로 인해 발생하는 소득이 비과세소득이 되려면 양도 당시 그 지상에 주택이 정착되어 있어야 하는 것이 원칙이라 할 수 있다.

나대지 상태의 주택 부수 토지가 비과세대상인지 여부에 대한 법원의 판단

그렇다면 1세대 1주택과 그 부수 토지가 비과세요건을 충족하고 있다가 특수한 사정으로 인해 주택이 철거되어 나대지 상태의 토지만 양도된 경우에도 비과세 대상이라고 할 수 있을까.

A씨는 파주에서 토지 및 그 지상 주택을 소유하고 있었고, B회사는 위 주택 바로 옆에서 대형마트를 운영하고 있었다. B회사는 2014년 9월경 A씨의 위 토지를 마트주차장으로 사용하기 위해 A씨와 사이에서 위 토지 및 그 지상 주택에 대한 매매계약을 체결하게 되었다.

매매계약의 내용은 매매대금을 17억 5500만원으로 하되 B회사는 계약금을, 계약체결일에 잔금을 그로부터 약 2개월 후에 A씨에게 지급하고, A씨는 계약체결과 동시에 위 주택을 철거하되 만약 계약이 해지되면 B회사가 철거된 주택을 원상회복시켜 주기로 하는 것이었다.

이에 따라 A씨는 계약금 중 일부를 지급받고 임차인들을 내보낸 후 위 주택을 철거하였다. 그리고 위 토지는 그 후 위 마트의 주차장으로 사용되었다. 그러나 B회사는 나머지 계약금과 잔금을 지급하지 못하던 중 채권자들로부터 마트건물 등에 대해 강제집행을 당하게 되었다. 그러던 중 B회사는 투자자와 사이에서 투자자가 위 토지 등을 인수한 후 이를 다시 매각하기로 하는 투자약정을 체결하였다.

이러한 사유로 A씨는 B회사의 소개로 2016년 5월경 위 투자자에게 위 토지를 17억 5000만원에 매도하고 소유권이전 등기를 마쳤다.

A씨는 2016년 8월경 B회사 투자자에 대한 위 토지의 양도가 비과세 대상인 1세대 1주택 및 그 부수토지의 양도에 해당한다고 생각하여 양도소득세 비과세 신고를 하였다.

그러나 파주세무서장은 위 주택은 이미 철거된 상태였으므로 위 토지의 양도는 나대지의 양도일 뿐 비과세 대상인 1세대 1주택 및 그 부수토지의 양도에 해당하지 않는다는 이유로 A씨에게 양도소득세 약1억 7000여 만원을 경정·고지하였다.

이에 대해 최근 의정부지방법원은 “위 토지상에 있던 종전 주택이 이미 관계법령에 의해 1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 것인데, 매매계약에 따라 매수인에 의하여 주택이 철거되어 토지가 나대지 상태로 유지되다가 매수인의 채무불이행으로 인하여 매매계약이 해제됨과 동시에 매수인이 중개한 제3자에게 양도되어 소유권이전 등기가 경료된 경우에는 1세대 1주택 및 그 부수토지의 양도에 해당하여 양도소득세가 부과되지 않는다고 보는 것이 상당하다”고 판단하였다.

검토 및 유사사례

앞서 살펴본 바와 같이 소득세법령에 의하면 1세대 1주택에 부수하는 토지의 양도로 인해 발생하는 소득이 비과세소득이 되려면 양도 당시 그 지상에 주택이 정착되어 있어야 하는 것이 원칙이라 할 수 있다.

위 사례에서 A씨는 당초 소득세법령에 따라 1세대 1주택 및 그 부수토지에 대한 비과세요건을 갖추고 있었다. 그런데 A씨의 주택은 최초 매매계약체결 후 철거되었으므로 위 원칙을 관철하게 되면 B회사 투자자에 대한 양도시에도 비과세되기 위해서는 A씨가 매매계약의 내용에 따라 B회사로 하여금 주택을 원상회복하도록 해야만 하였다.

즉, 위 원칙에 따르면 철거된 주택이 원상회복된 후에야 비로소 그 주택과 부수토지라는 요건이 충족되어 비과세대상이 되는 것이다. 그러나 위 투자자는 B회사의 매수인의 지위를 사실상 승계한 것이나 다름없는데도 이와 같이 구 주택을 원상회복하도록 하는 것은 사회경제적으로 매우 불합리한 결과라 할 수 있다.

국세기본법 제18조 제1항은 세법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다고 규정하고 있는데, 위와 같이 B회사로 하여금 구 주택을 원상회복하도록 한 후에야 비로소 비과세대상이 된다고 하는 것은 위 규정취지에도 맞지 않아 보인다.

따라서 의정부지방법원의 위와 같은 판단은 지극히 타당한 결론이라 할 수 있는 것이다.

한편, 당초 매매계약에 따른 양도시 종전의 주택이 이미 관계 법령에 의하여 1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 것이었는데, 양수인이 공동주택 건축을 위해 주택을 철거하여 토지가 나대지 상태로 유지되다가 양수인의 채무불이행으로 인하여 그 소유권이 다시 양도인에게 환원되고, 그와 동시에 제3자에게 다시 양도되어 소유권이전등기가 경료 된 사례에서, 부산고등법원은 “토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세가 부과되지 아니하는 것으로 해석하는 것이 국세기본법 제18조 제1항에 규정된 세법해석의 기준에 합치되는 것이라 할 것이다”라고 판시한 바 있기도 하다.

[프로필] 김 용 주

• 법무법인 (유한) 서울센트럴 변호사
• 사단법인 한국프로스포츠협회 감사 • 대한배구협회 스포츠공정위원

• 법률신문 판례해설위원
• 전) 서울특별시 성동구·마포구 법률고문변호사
• 고려대학교 대학원 석사과정 수료(행정법전공)
• The University of British Columbia, School of Law(Visiting
Scholar in Taxation)

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