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[예규·판례] 다중주택 공급의 경우 부가가치세면제 요건의 판단기준

 

 

 

(조세금융신문=김용주 변호사) 1. 사안의 개요

 

원고는 2007년 4월경 ‘○○’라는 상호로 주택신축판매업의 사업자등록을 마친 자로서, 2014년 8월경 관할관청의 건축허가를 받아 대전 서구 지상에 연면적 328.82㎡ 규모의 지상 3층 다중주택(20호)(이 사건 주택)을 신축하여 2015년 6월경 사용승인을 받고 2015년 7월경 이 사건 주택에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 이 사건 주택의 지상 1층은 6개 호실, 지상 2, 3층은 각 7개 호실로 이루어져 있는데, 1층의 바닥면적은 111.94㎡, 2, 3층의 바닥면적은 각 108.44㎡이다. 그리고 이 사건 주택에는 다중주택을 기준으로 3대의 주차가 가능한 부설주차장이 설치되어 있다.

 

원고는 이 사건 주택을 보유하면서 임대하다가, 이를 소외인에게 매도하고 2016년 12월경 이 사건 주택에 관하여 2016년 10월 26일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 이 사건 주택의 공급 당시 이 사건 주택의 각 호실에는 도시가스나 인덕션 레인지 등 취사시설이 설치되어 있었는데, 이는 사용승인 이후 원고가 각 호실을 임대할 때마다 별도로 설치된 것이었다.

 

원고는 2017년 1월경 서대전세무서장에게 ‘○○’에 관하여 폐업일을 2016년 10월경으로 하여 폐업신고를 하면서, 이 사건주택의 공급이 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호(이 사건 면세조항)에 따른 부가가치세 면제대상이라고 보고 이에 대한 부가가치세를 신고하지 않았다.

 

그러나 서대전세무서장은 이 사건 주택의 공급이 이 사건 면세조항에 따른 부가가치세면제대상에 해당하지 않는다고 보아 2017년 12월경 원고에게 2016년 제2기 부가가치세 75,389,590원을 부과하였다(이 사건처분).

 

2. 관련법령

 

이 사건 면세조항에 의하면 ‘대통령령으로 정하는 국민주택’의 공급에 대하여는 부가가치세가 면제된다. 그 위임에 따른 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호는 위 ‘대통령령으로 정하는 국민주택’을 ‘제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택’으로 정하고 있고, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항은 위 규모를 ‘주택법에 따른 국민주택 규모’라고 정하면서 그 괄호 부분(이 사건 괄호규정)에서 “기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다”라고 정하고 있다.

 

그 위임에 따른 조세특례제한법 시행규칙 제20조는 위 ‘기획재정부령이 정하는 다가구주택’을 ‘건축법 시행령 [별표1] 제1호 (다)목에 해당하는 것’으로 정하고 있다. 그리고 주택법 제2조 제6호는 ‘국민주택 규모’를 “주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택을 말한다)”으로 정하고 있다.

 

한편 주택법령상 ‘주택’은 ‘단독주택’과 ‘공동주택’으로 구분되는데, ‘단독주택’에는‘건축법 시행령 [별표1] 제1호 (나)목에 따른 다중주택’과 ‘건축법 시행령 [별표1] 제1- 4 -호 (다)목에 따른 다가구주택’이 포함된다(주택법 제2조 제1호, 주택법 시행령 제2조제2호, 제3호). 구 건축법 시행령(2016. 5. 17. 대통령령 제27175호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) [별표 1]

 

제1호 (나)목에 의하면, ‘다중주택’은

① 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것,

② 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다),

③ 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것의 요건을 모두 갖춘 주택을 말하고,

 

같은 호 (다)목에 의하면, ‘다가구주택’은

① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다),

② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것,

③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

 

3. 대법원의 판단

 

위 각 규정에 의하면, 이 사건 괄호규정은 주택법에 따른 단독주택 중 ‘다가구주택’만을 그 적용대상으로 하고 있으므로, 주택법에 따른 단독주택이 이 사건면세조항의 ‘국민주택’에 해당하기 위한 요건인 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하’인지 여부는 이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’의 경우에는 ‘가구당 전용면적’을 기준으로 판단하고, 그 외의 단독주택의 경우에는 ‘주택의 전체 주거전용면적’을 기준으로 판단하여야한다. 그런데 위와 같이 주택법령에서 인용하고 있는 구건축법 시행령은 단독주택 중‘다중주택’과 ‘다가구주택’의 요건을 분명하게 구분하면서 특히 ‘다중주택’의 경우 각 실별로 취사시설을 설치할 수 없다고 규정하고 있는 점, ‘다중주택’과 ‘다가구주택’은 주차장법령에 따른 부설주차장의 설치기준에도 차이가 있는데, ‘다가구주택’의 경우 공동주택에 준하여 그 설치기준의 적용을 받기 때문에 ‘다중주택’에 비해 많은 주차대수의부설주차장을 설치해야 하는 점 등을 종합하면, 이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’은 특별한 사정이 없는 한 관련 법령에 따른 ‘다가구주택’의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 ‘다가구주택’으로 등재된 건축물만 해당한다고 봄이 타당하다.

 

이와 달리 ‘다중주택’ 으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가 없이 각 실별로 취사시설을 설치함으로써 사실상 ‘다가구주택’의 용도로 개조한 경우에는 이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이 사건면세조항의 적용과 관련하여 가구당 전용면적이 아닌 주택의 전체 주거전용면적을 기준으로 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부를 판단하여야 한다(대법원 2021. 1. 28. 선고 2020두42637 판결 참조).

 

4. 검토 및 평가

 

이 사건 주택은 ‘다중주택’으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가 없이 임의로 각 실별로 취사시설을 설치한 것으로 보인다. 이와 같이 용도변경허가 없이 임의로 취사시설을 설치하는 경우까지 부가가치세 면세 요건을 완화하는 것은 적절하지 않으므로 다중주택의 경우 그 실질과 관계없이 공부를 기준으로 부가가치세 면제요건 충족 여부를 판단하여야 할 것이다.

 

따라서 이 사건 면세조항의 적용과 관련하여 이 사건 주택의 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부는 가구당 전용면적이 아닌 전체 주거전용면적을 기준으로 판단하여야 할 것이다.

 

 

 

 

[프로필] 김용주 법무법인 (유한) 서울센트럴 변호사

 사단법인 한국프로스포츠협회 감사

• 대한배구협회 스포츠공정위원

• 법률신문 판례해설위원
• 전) 서울특별시 성동구·마포구 법률고문변호사
• 고려대학교 대학원 석사과정 수료(행정법전공)
• The University of British Columbia, School of Law(Visiting Scholar in Taxation

 

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