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정치

[이슈체크] 與, 시가 12억까지 주택양도세 ‘0원’…해외의 경우는?

고액 양도차익 보유공제 축소…보유공제 시 다주택 보유기간 배제
주요국, 실거주 보호 원칙 있지만…소득 연동 과세 등 보편 과세 추진
불붙은 부동산 경기…양도세 완화 기름 끼얹는 결과 될 수 있어

 

(조세금융신문=고승주 기자) 더불어민주당이 주택양도세 비과세 기준을 올리는 동시에 다주택‧초고가 주택에 대한 공제를 축소하는 법안을 발의했다.

 

2일 유동수 더불어민주당 정책위 수석부의장은 이러한 내용의 소득세법 개정안을 이날 발의했다.

 

우선 1가구 1주택 주택 양도소득세 비과세 기준을 시가 12억원으로 상향했다. 현 비과세 기준은 9억원이다. 국회 본회의 통과 후 공포 즉시 시행한다.

 

다주택보유‧초고가주택에 대한 공제는 축소한다.

 

현재 주택보유자는 양도차익 규모에 상관없이 보유한 기간에 따라 최대 40%의 장기보유특별공제를 받을 수 있었다.

 

개정안에서는 고액의 양도차익 발생하는 경우 보유기간별 공제율을 단계적으로 낮추었다.

 

▲5억원 초과~10억원 이하 30% ▲10억원 초과~15억원 이하 20% ▲15억 초과 10%다.

 

유 의원은 이 법이 시행될 경우 실거주 위주인 중산층에 혜택이 집중될 것이라고 전망했다. 2019년 기준 전체 양도건수의 92%가 공시가격 12억원 이내에 포함되기 때문이다.

 

다주택자가 1주택자로 되는 경우 장기보유특별공제의 적용 기간의 기준을 최종 1주택이 되는 시점부터 계산하도록 했다. 법적 기준이 미비해 다주택 보유자라도 제한 없이 장기보유특별공제를 누렸던 것을 막기 위해서다. 다만, 다주택자에게 준비할 기간을 주기 위해 시행은 2023년 1월 1일 이후 매매, 다주택 보유 건부터 적용하기로 했다.

 

유 의원은 “1주택의 경우 이미 생활 필수품으로 되어가고 있는 시대변화에 맞게 양도소득세 비과세 기준금액을 조정함과 동시에 장기보유특별공제 제도도 실거주 목적 1주택자 위주로 대폭 수정했다”고 법안 취지를 밝혔다.

 

 

◇ 주거→돈벌이 된 한국 부동산

 

이번 민주당 표 ‘주택 양도세법’에 대해서는 전문가 사이에서도 의견이 나뉜다.

 

다주택보유를 부추겼던 장기보유특별공제를 제한한 점은 긍정적이지만, 비과세 기준을 높여 핀셋 과세를 강화하는 것은 정당한 조치가 아니라는 이유에서다.

 

정세은 충남대 교수는 “막대한 부동산 양도차익을 보장해주는 부동산 공제제도 탓에 자산가들이 부동산에 돈을 부어 집값상승을 야기했고, 여기에 궁지에 몰린 서민과 중산층이 큰 부담을 안고 집을 사면서 또 집값이 오르는 악순환이 벌어졌다”며 “과도한 공제를 제한했다는 점에서는 긍정적”이라고 평가했다.

 

정세은 교수는 “다만, 12억까지 양도세를 감면해준 것은 똘똘한 1채를 중심으로 한 부동산 거래를 부추길 가능성이 크며, 기대수익률이 높아지는 만큼 매물이 잠기고, 추격매수 수요가 쏠리면서 부동산 시장 과열을 일정 수준 일으킬 수 있는 측면이 있다”고 전했다.

 

조세재정연구원의 2021년 4월 ‘재정포럼’ 내 ‘주요국의 부동산 관련 세(稅) 부담 비교’ 보고서에 따르면, 주요국들은 다주택자에 대한 중과세를 매기면서도 실소유자 세금부담은 되도록 완화하는 모습이다. 다만, 실소유자라도 고가주택에 대해서는 무겁게 세금을 매긴다.

 

경제학적으로 세금은 일종의 규제인데, 부동산에서는 세금(규제)를 상수로 놓고, 대출이나 공급 등 유동성을 통해 부동산을 안정화시키는 조치를 하고 있기 때문이다.

 

영국의 경우 주택가격에 따라 8등급으로 나누고, 여기에 소득에 비례해 양도세‧보유세 세율을 조정한다. 보유세의 경우 최하와 최상의 세율격차는 3배에 달하며, 양도세율의 경우 소득세 기본세율(20%)인 경우 18%, 소득세율 40~45% 구간은 28%의 양도세율을 적용받는다. 다만, 실거주자이면서 임대를 준 적이 없었다면, 양도세 비과세를 적용받는다.

 

미국의 경우 주별로 차이가 있지만, 보유세는 약 0.99%의 실효세율을 적용한다(OECD, 2018년 기준). 한국의 보유세 실효세율(0.16%)보다 6배나 높다. 미국의 양도세 비과세 기준은 부부합산 50만 달러, 한화로 5억7680만원이다. 한국의 3분의 2 정도 규모다.

 

프랑스의 경우 보유세와 부유세를 동시에 부과하는 체계이며, 부유세는 130만 유로, 한화 17억7892억원의 순자산을 보유한 사람에게 부과한다. 보유한 총 부동산 가격에서 대출 등 빚을 뺀 순자산 기준이다. 양도세의 경우 단일세율 19%에 사회보장세 17%가 추가돼 총 36%의 세율이 부과되며, 양도차익이 5만 유로, 한화 6842만6000원이 넘으면 차익 규모에 따라 2~6%의 추가 세율이 적용된다. 최대 42%의 양도세율이 적용되는 셈이다.

 

 

반면, 한국은 GDP 대비 부동산 가격이 주요국에 비해 높지만, 세금제도는 뒤따르지 못하고 있다.

 

한국의 GDP 대비 국내 전체 부동산 가격은 5.3배다. 호주 5.0배, 프랑스 4.9배, 영국 4.0배, 독일‧캐나다‧일본 3.6배, 미국 2.7배이며, 한국을 포함한 8개국 평균은 4.1배다.

 

GDP 대비 양도세수 비중은 한국 0.95%, 미국 1.02%, 영국 0.36%, OECD 평균 0.15%다.

 

얼핏 한국의 부동산 과세가 무거운 것처럼 보이지만, 포인트는 한국의 양도세율이 미국, 영국, 프랑스보다 높은 것은 아닌데 양도세수가 많은 것은 부동산이 돈벌이가 되고, 돈벌이가 되다보니 상대적으로 매매가 활발하기 때문이다.

 

 

지방세연구원이 지난 4월 발표한 ‘주택 거래 과세의 세 부담 수준과 정책 방향’ 연구에 따르면 2016~2018년 한국의 주택매매회전율은 평균 5.6%이며, 증여 등 무상거래까지 더하면 9.9%까지 솟구친다. 거래세 부담이 높은 국가들의 주택거래회전율이 2~4% 정도 수준인 점을 감안하면, 한국의 부동산 거래 수준은 해외 국가들에 비해 2.5배에서 최대 5배에 달하는 셈이다.

 

보유세까지 따지면 한국의 부동산 세금의 역할은 더욱 미약하다. 보유세 실효세율은 한국 0.16%, 호주 0.34%, 프랑스 0.55%, 영국 0.77%, 독일 0.12%, 캐나다 0.87%, 일본 0.52%, 미국 0.99%이며, 8개국 평균은 0.54%(OECD, 2018 기준)다.

 

 

한국의 부동산 세금은 주요국들과 달리 실거주 외 부동산 투기에 대한 충분한 제동장치가 되고 있지 못하며, 이것이 부유층부터 서민들에까지 부동산이 최고의 돈벌이가 되는 원인 중 하나가 된 셈이다.

 

유동자산인 금융이 아닌 비유동자산인 부동산에 많은 돈이 쏠려 있다는 것은 가계부채 폭증과 맞물려 한국경제 최대의 뇌관이 되고 있다.

 

따라서, 부동산 가격 안정을 추구하는 이유는 물가안정과 마찬가지로 무분별한 부동산 임대‧매매 수익으로 실 이용자에게 과도한 부담이 전가되는 것을 막고, 대신 그 돈으로 생산성이나 삶의 질에 투자하도록 유도하는 측면이 있다.

 

 

정세은 교수는 “과도한 다주택 공제를 바로 잡고, 부동산 가격이 높아진 것을 감안해 실거주자에게 과도한 부담을 주지 않겠다는 취지 자체는 공감하나, 다주택 자산가나 초고가보유자에만 핀셋과세를 하면 자칫 과열된 부동산 경기에 기름을 끼얹는 결과가 나올 수 있다”고 경고했다.

 

 

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[데스크칼럼] 부동산 가격 하락 어떻게 대처해야 하나
(조세금융신문=이지한 상무이사/편집위원) 매년 되풀이되는 일이지만 지난 10월 치러진 제33회 공인중개사 시험에서도 출제 문제의 오류를 지적하는 이의신청이 여럿 제기됐다. 제1차 ‘부동산학개론’ 제4번 문항은 ‘신규주택시장에서 공급을 감소시키는 요인’을 박스 안에 5개 지문에서 고르도록 했다. 신규주택은 ‘정상재’이며 다른 조건은 동일하다는 조건을 달았고, 첫 번째로 나온 지문은 ‘주택가격의 하락 기대’이다. 시험 문제를 출제한 산업인력공단은 가답안을 통해 이 지문이 옳은 것이라고 밝혔다. 주택가격이 하락할 것으로 보이면 수요자인 주택 구매자의 신규주택 구매가 줄어들 테고 수요가 줄면 신규주택의 공급도 줄어들 것이라는 관점이다. 그런데 여기에는 함정이 있다. 신규주택의 공급은 착공에서 완공까지 오랜 시간이 걸린다는 점이다. 이 문제에 대해 이의를 제기하는 측에서는 해당 문항이 ‘신규주택시장에서 장기적으로 공급을 감소시키는 요인을 모두 고른 것은?’이라고 되었어야 한다고 지적한다. 본격적인 부동산 하락기를 맞으면서 공인중개사 시험도 이러한 사회경제적 상황을 반영한 문제를 내다보니 오류로 지적될만한 문제가 출제된 것으로 보인다. 최근 언론에서는 매일 부동산 가격