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[전문가칼럼] 부동산임대업을 영위하는 개인사업자의 2021년 귀속 종소세 절세 Tip

 

 

 

(조세금융신문=오종원 한국재무포럼 연구소장·회계사) 2021년 귀속 종합소득에 대한 신고시기가 다가온 듯하다. 필자가 부동산임대업을 영위하는 사업자들로부터 자주 상담받은 내용 중 종합소득세 신고시 유익한 사례 몇 가지를 소개하고자 한다.

 

1. 1주택을 소유하는 자의 주택임대소득 비과세요건

 

1주택을 보유하는 자가 주택을 임대하고 수령하는 주택임대소득(월세)에 대하여는 소득세를 비과세하는바 여기서 비과세대상 ‘주택임대소득’은 다음 요건을 ‘모두’ 갖춘 주택을 말한다.

첫째, 1주택을 보유하여야 한다. 이 경우 주택수는 다음과 같이 계산한다.

 

1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.

 

2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

 

3. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다.

 

4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.

 

둘째, 해당 주택이 ‘고가주택 및 국외에 소재하는 주택’이 아니어야 한다.

이 경우 ‘고가주택’이란 과세기간 종료일(2021년 12월 31일을 말함) 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시가가 9억원*을 초과하는 주택을 말한다.

* ‘1세대 1주택 양도소득세과세대상 판정기준인 고가주택’은 2021년 12월 8일 이후 양도분부터는 양도가액이 12억원(종전 9억원)을 초과하는 주택을 말함(소령156①)

 

<핵심예규>

비과세 주택임대소득을 적용함에 있어, 구분등기된 상가와 주택이 연접되었으나 벽을 철거하여 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하는 경우에는 이를 1주택으로 판단한다(소득세과-1241).

오피스텔 소유자(다른 주택은 보유하지 않음)가 해당 오피스텔을 임대함에 있어 임차인이 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 경우에도 오피스텔이 비과세 임대주택요건을 갖춘 경우 비과세임대소득에 해당한다(서면인터넷방문상담4팀-1856).

 

<사례>

2021년 12월 31일 현재 기준시가가 9억원인 아파트 1채를 보유하고 있는 나임대씨가 2021년(2021.1.1.~12.31.) 귀속 임대수입(월세) 1200만원을 임차인으로부터 수령시 비과세 대상이다.

 

2. 부동산임대사업 등 공동사업을 영위하기 위하여 조달한 차입금의 이자비용은 종합소득세 신고시 필요경비로 인정될 수 있을까?

 

필자가 부동산임대업을 영위하는 개인사업자들로부터 상담받은 내용 중 가장 많이 혼동해하는 부분이 있어 한가지 소개하고자 한다. 부동산임대업을 공동으로 영위하기 위하여 상가 등을 구입시 금융기관으로부터 대출받은 차입금에 대한 지급이자가 종합소득세 신고시 필요경비로 인정받을 수 있는지에 대하여 궁금해하는 임대업자가 많다.

 

현행 행정해석(서면법령소득-1135)에 의하면 거주자가 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 없는 것이며 ‘출자를 위한 차입금 외에’ 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는 것으로 해석하고 있다.

 

따라서 거주자가 부동산임대업을 최초로 개시하기 위하여 상가를 취득시 차입한 차입금에 대한 이자비용은 부동산임대사업에 출자하기 위하여 발생하는 자금조달에 따른 차입금의 지급이자에 해당한다. 다시 말하면 ‘부동산임대사업자 등록’ 이후에 발생하는 사업관련 운영경비성격이 아니므로 필요경비에 산입할 수 없음에 유의하여야 할 것이다.

 

3. 상가의 임대에 따른 간주임대료 계산 특례(소법 25①)

 

개인이 상가를 임대하고 보증금을 받은 경우 다음의 금액을 종합소득세 신고시 총수입금액에 산입한다.

 

① 원칙

총수입금액에 산입할 금액 = (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365*(윤년의 경우 366) × 정기예금이자율(연 1.2%) - 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

 

② 소득금액을 추계신고하는 경우

총수입금액에 산입할 금액 = 해당 과세기간의 보증금등의 적수 × 1/365*(윤년의 경우 366) × 정기예금이자율(연 1.2%)

*2021년 귀속의 경우 윤년이 아니므로 ‘365’를 적용함.

 

③ 임대용부동산의 건설비 상당액: 해당 부동산의 취득가액(매입·건설을 포함한다)을 말하며 자본적지출은 포함한다. 따라서 건물에 설치된 자동승강기·냉난방시설 등 부대시설의 가액을 포함한다(집행기준 25-53-3).

 

④ ‘임대사업부분에서 발생한 수입이자’는 임대보증금을 운영하여 얻은 이자로써 해당 과세기간 경과에 따라 ‘발생한’ 이자상당액을 말하는 것이므로 수입시기가 도래하지 아니한 이자상당액을 포함하며, 보험회사로부터 지급받은 저축성 보험차익(과세여부 불문함)과 채권을 취득하여 받는 이자도 포함된다.

 

⑤ ‘임대사업부분에서 발생한 배당’은 해당 과세기간 수입시기에 수입할 금액으로 확정된 것을 말하는바 2021년도중 주주총회의 결의에 의하여 배당소득으로 확정된 배당금을 의미한다.

 

⑥ 「소득세법」 제70조의2 제1항에 따른 성실신고확인대상사업자 해당 여부 판단을 위해 부동산 임대업을 영위하는 사업자의 수입금액 합계액을 계산하려는 경우 「소득세법 시행령」 제53조 제3항에 따라 계산한 간주임대료를 총수입금액에 산입한다(사전-2015-법령해석소득-0107, 2015.06.30.).

 

⑦ 소득세법상 선수임대보증금 또는 계약금 등은 계약서상의 임대사업 개시 전까지는 간주임대료의 계산대상에 해당하지 않는다.

 

⑧ 임대부동산 취득시 종전 소유자가 임대하고 받은 임대보증금을 매매대금에서 차감하여 지급하고 취득한 경우 승계한 임대보증금에 대하여도 간주임대료를 적용한다(소득46011-1695, 1997.06.23.).

 

 

 

 

[프로필] 오종원 한국재무포럼(kf-2.org) 연구소장
• 회계사(taxpert@chol.com)

 

 

 

 

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