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눈덩이 종부세 피하는 '생생 Tip'…챙겨야 할 키워드 '공제‧세율'

 

(조세금융신문=고승주 기자) 최근 집값 상승과 종합부동산세법 개정으로 올해 종부세는 어느 때보다 관심이 높다.

 

올해 개정 세법에서 반드시 알아야 할 키워드는 공제와 세율이다. 

 

1세대 1주택자 공제금액 9억원에서 11억원으로 상향조정되고, 노령자 공제가 각각 10%씩 늘어나면서 공제한도도 70%에서 80%로 올랐다.

 

다주택자에 대한 세율이 기본 0.6%에서 1.2%로 두 배 늘었고, 최고 세율 역시 3%에서 6%에 달한다.

 

달라진 영역이 많은데다 자신이 어느 요건에 속하느냐에 따라 세금부담이 천차만별이 된 만큼 더욱 각별한 관심이 요구된다.

 

 

주요 질의사항을 모아봤다.

 

① 종합부동산세 과세는 어떻게 이루어지는가?

- 주택 또는 토지 보유자에 대하여 1차적으로 부동산 소재지 관할 시‧군‧구에서 재산세를 부과하고, 차적으로 전국에 소재한 각 유형별(주택, 종합‧별도합산토지) 과세대상 재산을 인별로 합산한 가액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 종합부동산세를 결정하여 고지한다.

 

재산세는 주택은 개별 물건별 과세, 토지는 관내 소재한 토지를 합산과세한다.

 

 

② 올해 종합부동산세 과세기준이 되는 공시가격은?

- 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부장관과 시장·군수·구청장이 ‘부동산 가격 공시에 관한 법률’에 따라 공시하는 가격을 말한다.

 

공동주택과 표준 단독주택 및 표준지는 국토교통부장관이, 그 외 단독주택 및 토지는 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장이 가격을 공시한다.

 

주택 공시가격은 4월말, 토지 공시가격은 5월말에 공시되며, 공시가격은 국토교통부 또는 물건소재지 관할 시·군·구 누리집에서 확인이 가능하다.

 

지방세특례제한법 등에 따른 재산세 감면대상인 주택 또는 토지의 경우, 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율을 곱한 금액을 공제한 금액이 과세대상 공시가격이다.

 

다만, 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 ’18.9.14. 이후 조정대상지역에 신규로 주택을 취득·계약하고 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에는 재산세가 감면되었더라도, 종합부동산세는 당초 공시가격이 과세대상 금액이다.

 

 

③ 주택분 종합부동산세를 계산할 때 지난해와 달라진 점은?

- 올해는 주택분 세율이 인상되었으며, 법인이 보유한 주택에 대해서는 3%·6% 단일세율, 기본공제액 6억원 및 세부담상한 미적용 등 주택분 과세가 강화되었다.

 

다만, 공공주택 사업자 등 일정한 법적요건을 갖춘 사업자는 신청에 의해 일반세율을 적용 받을 수 있다. 주의해야 할 점은 한번 신청하면 계속 적용되는 것이 아니라 매년 신청을 해야 일반세율을 적용받을 수 있다는 점이다.

 

 

올해는 1세대1주택자 기본공제액이 9억원에서 11억원으로 상향 되었으며, 고령자 공제율 및 공제한도가 인상되었다.

 

또한, 부부공동명의 1주택자는 1세대1주택 세액계산 방식을 신청에 의해 적용 받을 수 있도록 제도가 변경되었다.

 

 

 

④ 개인이 조정대상지역에 주택을 취득하는 경우에 합산배제는?

- 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 ’18. 9. 14.일 이후 조정대상지역 내 신규취득 장기일반 민간임대주택은 합산배제가 제외(종부세 과세)된다.

 

다만, ’18. 9. 13.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급*한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 합산배제가 적용된다.

 

’18. 9. 14. 이후 조정대상지역 공고가 있는 경우는 조정대상지역 공고일 까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것을 포함한다.

 

 

 

⑤ 조정대상지역 판단 기준은?

- 종합부동산세 세율 적용 시 조정대상지역 소재 판정은 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 판단한다.

 

 

 

⑥ 주택수에 따라 세율이 차등적용 되는데 주택수 계산 방법은?

- 선행세목인 재산세가 주택으로 과세되는 경우에만 종합부동산세도 주택으로 과세되기 때문에, 주택수 계산은 재산세 과세유형에 따르는 것이 원칙이다.

 

종합부동산세 세율적용 주택수는 인별(법인·단체 포함)로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수다.

 

부부공동 소유 지분 주택, 주택의 부속토지만 소유한 경우 등 주택의 일부지분만 보유한 경우에도 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택수를 계산한다.

 

다만, 과세에서 제외되는 합산배제 임대주택은 세율적용 시 주택수 계산 대상에서 제외된다.

 

 

 

⑦ 종합부동산세 1세대 1주택자란?

- 종합부동산세법상 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 ‘소득세법’에 따른 거주자를 의미한다.

 

 

⑧ 1주택을 배우자 또는 가족과 공동 소유 시 공제액은?

- 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 가액이 일정금액을 초과하는 부분에 대해 주택분 종합부동산세를 과세한다. 일정금액은 1세대1주택자 11억원 공제, 이외 주택자 6억원 공제를 말한다.

 

종합부동산세 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 의미하므로, 배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 6억 원씩 공제한다.

 

다만, 금년부터는 부부공동명의 1주택자는 신청에 의해 1세대1주택 세액계산 방식을 적용 받을 수 있다.

 

 

⑨ 종합부동산세 세부담상한 제도란 무엇인지?

- 보유세제의 개편으로 인하여 발생하는 세부담의 일시적인 급증현상을 방지하기 위한 제도이다. 세부담상한은 과세유형별(주택, 종합합산토지‧별도합산토지)로 구분하여 적용하며, 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자는 300%, 그 외 150%를 적용한다.

 

또한, 과세유형별로 올해 부과된 재산세와 세부담상한 적용 전 종합부동산세 합계액이 직전연도 표준세율 재산세액 및 세부담상한 적용 전 종합부동산세 상당세액 합계액의 일정비율(150%,300%)을 초과하는 경우 그 초과된 세액은 ‘0’으로 본다.

 

 

 

⑩ 과세대상 주택·토지 명세와 세액계산 상세내역을 확인하는 방법은?

- 홈택스에서 과세대상 물건(주택・토지)과 세액계산 상세내역을 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있으며 홈택스 이용이 어려운 납세자는 관할세무서에서 본인 확인 절차를 거친 후 물건 명세 및 세액내역을 제공받을 수 있다.

 

 

⑪ 일정지분을 상속받은 주택도 주택수에 포함되는지?

- 주택을 상속받아 공동으로 보유하는 경우 지분율이 20% 이하이고, 지분율 상당 공시가격이 3억원 이하인 경우 세율 적용 시 주택 수에서 제외한다. 공동소유 상속주택은 세율적용 시 특례이며, 합산하여 과세되고 1세대 1주택자 판정 시 주택수에 포함된다.

 

다만, 1세대1주택 판정 시에는 주택 수에 포함되며, 특례를 적용받은 상속주택도 공시가격은 과세표준에 포함된다.

 

공동 상속주택이 여러 채인 경우 상속주택별로 판단하며, 요건에 부합하는 상속주택은 모두 주택수에서 제외한다.

 

 

⑫ 종합부동산세 합산배제 물건을 보유하고 있음에도 기한 내(9.16.∼9.30.) 신고하지 못한 경우는?

- 종합부동산세 과세제외 되는 임대주택 등 합산배제 요건(지자체, 세무서 사업자등록 등)을 갖춘 임대사업자가 합산배제 신고기간(9.30.) 내 신고하지 못한 경우에는 종합부동산세 납부기간(12.1.~12.15.)까지 추가로 합산배제 신청 할 수 있다.

 

이 경우는 고지와 관계없이 신고서를 작성하여 관할세무서에 제출하고 납부할 세액은 금융기관 등에 납부하여야 한다.

 

 

⑬ 종합부동산세 합산배제 신고를 잘못한 경우에는?

- 종합부동산세가 비과세되는 임대주택 등에 해당되지 아니함에도 합산배제 신고기간(9.16.~9.30.)에 비과세대상으로 신고한 경우에는 정기 납부기간(12.1.~12.15.)까지 과세대상으로 정정하여 신고해야 한다.

 

국세청은 미신고시 요건 충족 여부 등을 확인하여 추징한다.

 

 

⑭ 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?

- 부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이며, 동일한 경우에는 부부 간 합의에 따라 납세의무자를 선택할 수 있다.

 

지분율 판단은 공부상 면적 기준이 아니며, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 판단한다.

 

 

⑮ 부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지 ?

- 단독주택의 경우 건물은 남편이, 토지는 아내가 보유하는 것을 예로 들 수 있다. 주택과 부속토지를 나누어서 보유하였더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용 받을 수 있다.

 

 

⑯ 부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 1세대 1주택자 특례 신청이 가능한지?

- 과세기준일 6.1. 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 1세대 1주택자 특례 적용이 가능하며, 부부 공동명의 1주택의 납세의무자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용이 가능하다.

 

납세의무자는 지분율이 큰 자, 지분율이 동일한 경우에는 둘 중 하나를 선택할 수 있다.

 

다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 적용을 할 수 없다.

 

 

⑰ 부부 공동명의 1주택자 과세특례와 법인 일반 누진세율 등 적용신청을 합산배제 신고기간에 하지 못한 경우 12월 정기신고 기간에도 신청이 가능한 것인지?

- 합산배제 및 과세특례는 9월 16일부터 9월 30일까지 신고·신청하는 것이 원칙이지만, 동 기간에 신고‧신청하지 못한 경우에는 12월 정기신고 기간에 신고·신청할 수 있다.

 

 

⑱ 12.15.까지 납부하지 않은 경우 납부지연 가산세는?

- 납부기한이 지나면 3%의 납부지연가산세가 부과되고, 세액이 100만원 이상인 경우 납부기한이 지난 후 1일마다 0.025%의 납부지연가산세 등이 추가(5년간)된다.

 

 

⑲ 어떠한 경우에 고지·납부 대신 신고·납부할 수 있는지?

- 납세자가 신고를 원하거나 고지 내용에 오류가 있는 경우 납부고지서와 관계없이 신고‧납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소된다.

 

고지 내용에 이의가 있는 경우에는 고지서를 수령한 후 90일 이내 심사청구 등 불복청구를 할 수 있다.

 

 

⑳ 종합부동산세 세액을 잘못 신고한 경우 불이익은?

- 고지납부 대신 신고를 선택하는 경우, 정당하게 신고할 세액보다 적게 신고하게 되면, 적게 신고한 세액에 대하여 10%(부당한 과소신고는 40%)에 상당하는 과소신고가산세가 부과된다.

 

또한, 납부기한 다음날부터 납부일까지의 기간 동안 과소세액에 1일 10만분의 25에 해당하는 납부지연가산세가 부과된다.

 

 

<종합부동산 신고방법 안내>

 

◇ 종합부동산세 전자신고 방법은?

- 공동인증서를 이용하여 홈택스(www.hometax.go.kr)에 접속한 다음 아래 접근 경로에 따라 신고‧납부 가능하다.

 

접근경로는 ‘홈택스(www.hometax.go.kr) → 공동인증서 로그인 → 신고/납부 → 세금신고 → 종합부동산세 → 정기신고’다.

 

국세청은 이용 편의를 위해 ‘동영상으로 알아보는 정기신고’를 종합부동산세 신고기간에 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에 게시할 예정이다.

 

 

◇ 종합부동산세 전자신고 이외의 방법은?

- 공동인증서가 없거나 홈택스 이용 등이 어려워 신고서를 직접 작성하여 제출하고자 할 경우에는 신고서식을 국세청 누리집에서 내려받아 작성하여 우편으로 제출하거나, 관할 세무서를 방문하여 신고서 작성 후 제출하고 납부서를 제공받아 납부하면 된다.

 

접근경로는 ‘국세청 누리집(www.nts.go.kr) → 국세신고안내 → 종합부동산세 → 주요서식 → 1.종합부동산세 신고서’다.

 

 

◇ 홈택스의 종합부동산세 관련 서비스 중 공동인증서로 접속이 필요한 것은?

- 홈택스에서 제공되는 종합부동산세 관련 서비스 중 공동인증서 필요 여부는 다음과 같다.

 

 

 

 

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