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종부세 공정비율 주택만 60%, 토지는 100%…올해 달라진 종부세법 포인트

3억 이하 지방주택. 광역시는 군‧특별자치시는 읍·면이면 합산배제
민특법 개정 따라 임대 아파트 합산배제 제외
소형 도시형 임대주택 합산배제 가능

 

(조세금융신문=고승주 기자) 최근 집값 상승으로 인해 정부와 국회는 다양한 종합부동산세 부담을 완화하는 정책을 추진하고 있다.

 

주택분 공정시장가액비율이 95%에서 60%로 떨어진 것이 대표적이나, 토지 종부세는 기존 정책기조에 따라 95%에서 100%로 바뀌었다.

 

종부세 주택 수에서 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 제외해 1세대 1주택자 판정을 받을 수 있는 길이 열렸지만, 무조건은 아니고 자신의 조건을 따져봐야 한다.

 

일시적 2주택의 경우 1세대 1주택자가 1주택을 갖고 있다가 추가로 신규주택을 샀으면, 신규 주택 산 날로부터 2년 내 기존 주택을 꼭 팔지 못하면 2년간 받았던 1주택 특례 혜택과 가산금까지 붙어서 부담해야 한다.

 

상속주택의 경우 상속을 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택이어야 하며, 지분 40% 이하의 소수지분주택의 경우 종부세 주택수 계산에서 빠진다.

 

저가 상속주택은 수도권 주택의 경우 공시가격 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하여야 종부세 대상에서 제외된다.

 

저가 지방주택은 공시가격 3억원 이하란 점에서 저가 상속주택과 같지만, 수도권·광역시·특별자치시 중 어느 지역에 있느냐에 따라 종부세 주택 수 제외 혜택이 갈린다.

 

예를 들어 수도권은 어디에 있더라도 종부세 주택 수 제외 대상이 아니지만, 광역시의 경우 군에 있다면, 주택 수 제외 혜택을 받고, 특별자치시의 경우 읍·면에 있다면 제외 혜택을 받는다. 다만 이 경우라도 공시가격 3억원 이하는 지켜야 한다.

 

 

무허가주택의 부속토지도 종부세 주택 수에서 빠지는데 그러려면 토지를 사용할 수 있는 권리워 원천이 자신에게 없어야 한다. 또한, 무허가주택의 부속토지이므로 해당 토지가 건축법 등 관계 법령에 따른 허가 또는 신고를 한 적이 없는 주택의 부속토지여야 한다.

 

고가주택에 사는 1주택자인데 고령자나 장기보유자이고 월 소득이 많지 않다면 납부유예도 검토해볼 수 있다.

 

고령자 납부유예는 1세대 1주택자이 적용되며, 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유한 경우 적용된다. 소득 요건은 직전 과세기간 근로소득은 연 7000만원 이하 또는 종합소득금액 연 6000만원 이하이고, 해당 연도의 주택분 종부세액이 100만원 초과한 경우 적용 가능하다.

 

납부기한 3일 전까지 납부유예 신청서가 세무서에 통지돼야 하며, 도달 시점을 기준으로 하기에 우편이라면 좀 더 일찍 보낼 필요가 있으며, 홈택스라면 우편 송달기간 걱정없이 신청서 제출이 가능하다.

 

신청을 했다고 해서 무조건 유예해주는 것은 아니며, 관할 세무서장이 납부기한 만료일까지 허가여부를 서면으로 알려준다. 만일 허위로 시청한 것이 드러날 경우 가산금을 물게 된다.

 

사업자라면 합산배제 기타주택 범위 확대도 눈여겨 볼 필요가 있다.

 

지난해까지 ‘가정’어린이집용 주택에만 적용하던 합산배제가 올해부터는 어린이집용 주택이면 전부 합산배제를 적용받는다. 요건은 시·군·구 인가를 받거나 운영을 위탁받은 국공립어린이집으로 세무서에서 고유번호를 부여받고 5년 이상 계속해 운영된 곳이다.

 

합산배제 문화재 주택의 경우도 국가등록문화재 주택에서 등록문화재 주택으로 범위가 넓어졌다.

 

아파트 재건축 등 새 집을 짓고 기존 주택을 철거할 때 기존 주택을 주택건설사업자가 3년 이내 멸실하게 되는데 이 건은 사업자 유형별로 적용 법령이 다르므로 자신의 사업 유형이 어느 법에 적용되는 주택건설사업자인지 살펴볼 필요가 있다.

 

 

일반 누진세율 적용을 받을 수 있는 법인의 범위도 늘었다.

 

‘사회적기업 육성법’에 따른 사회적기업, 협동조합 기본법에 따른 사회적협동조합, 중종 등이다.

 

임대주택 사업자는 민간임대주택에 관한 특별법, 소위 민특법 개정내용을 살펴야 한다.

 

2020년 7월 11일 이후 민간임대주택 합산배제 제도가 바뀌어서 민간임대주택 등록 가능 여부가 주택을 사들여서 임대하는 매입임대, 새 집 지어서 임대하는 건설임대에 따라 다르기에 요건을 살펴야 한다.

 

 

단기임대주택은 제도적으로 폐지됐기에 의무 임대기간 경과시 자동 등록말소되고, 의무 임대기간 경과 전이라도 임대사업자 의향에 따라 자진 등록말소할 수 있다.

 

2020년 7월 11일 이후 민특법 개정에 따라 민특법 상 장기일반민간임대주택 중 임대 아파트는 합산배제 대상에서 제외됐다.

 

지난해 3월 16일 개정된 민특법에서는 ‘아파트’를 매입 임대 주택은 ‘장기일반민간임대주택’에서 제외한다고 규정했으나, 5층 이상 도시형 생활주택(전용면적 50㎡ 이하)은 아파트에서 제외해 종부세 합산배제를 받을 수 있게 했다.

 

장기임대 사업자에게 임대의무가 강화됐는데 신규 등록분부터 10년 장기임대를 해야 아파트 임대사업자가 종부세 합산배제 적용을 받을 수 있다.

 

임대사업자 등록 말소의 경우 종부세법 시행령 10조 3항에서는 민특법 6조에 따른 말소여야 종부세 대상에서 제외하니 참고할 필요가 있다.

 

 

 

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