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[이슈체크-종부세] ④ 당신의 아파트 값, 전국 몇 위입니까?

전국은 4억1000만원. 서울은 9억1000만원
불타는 강남‧송파‧용산‧서초…서울 내서도 양극화
‘인구절벽’ 지방 지자체 사라진다

(조세금융신문=고승주 기자) 종합부동산세 관련 여론은 말한다. 당신도 종부세 대상이 될 수 있다고. 하지만, 통계는 대다수는 그럴 수 없다는 현실을 가리킨다. 서울 주민들도 마찬가지다.

 

 

전국 아파트 평균 매매가는 2021년 3월 4억1091만원이다. 2012년 1월보다 1억4643만원이 뛰었다.

 

서울 아파트 매매가는 2021년 3월 평균 9억711만원이다. 2012년 1월보다 3억6616만원 올랐다.

 

그러면 지금 서울 아파트를 사면 9년 후에는 12억6000만원을 넘길 수 있을까. 장담할 수 없다. 같은 서울이라도 지역마다 집값이 너무 다르다.

 

 

숫자가 많지만, 다 볼 필요 없다. 오른쪽 맨 끝 표준점수만 보면 된다.

 

표준점수란 서울 전체 아파트값에서 각 지역의 아파트값이 얼마나 높고 낮은지 보여주는 지표다. 2021년 3월 기준 서울 내 아파트 간 비싼 집과 덜 가격 나가는 집 간 평균 가격 격차는 3억7284만원(표준편차)이라고 보면 된다.

 

만일 3억7284만원보다 더 벌어졌다? 그건 좀 심각하게 비싸거나 심각하게 싼 거다.

 

5억3427만원(표준점수 –1점) 이하가 싼 집, 12억7995만원(표준점수 1점) 이상이 꽤 비싼 집의 축에 속한다. 매매가 평균 기준이다.

 

이 표준점수를 늘어뜨려 보면 그대로 서울 아파트 지역별 격차가 나온다.

 

 

도봉 등 16개 구는 서울 아파트 매매가 평균보다 낮다. 5개 구의 매매가가 좀 매우 낮다. 왼쪽 마이너스 면적을 보면 낮은 정도가 확 내려가지는 않지만, 대체로 낮은 경향을 보인다.

 

오른쪽 플러스 면적은 9개 구가 있지만, 상승격차가 크다. 특히 송파, 용산, 강남, 서초의 매매가 폭이 높고, 그중에서도 강남과 서초의 아파트값이 날았다. 이 지역의 아파트값은 9년간 매매가가 5억원 이상 뛰었으며, 서초와 강남은 거의 9억원 가량 뛰었다.

 

서울 집값이 이러할 진대 지방은 말할 것이 없다.

 

 

9년간 집값 상승 폭을 보자.

 

지방 집값은 9년 동안 8408만원 올랐지만, 그마저도 최근에는 하향추세다.

 

한국부동산원에는 2017년 11월 기준 아파트값이 얼마나 올랐는지를 보는 월간 매매가격지수가 있다. 100을 유지했다면 2017년 11월보다 집값이 하나도 오르지 않은 것, 100 미만이라면 집값이 내려간 것이다.

 

2021년 3월 기준 강원은 92.8, 충북 94.5, 충남 100.0, 전북 97.1, 전남 104.0, 경북 92.1, 경남 91.5, 제주 93.0이다.

 

반면 서울은 115.2, 경기 120.2, 수도권 118.1, 6대 광역시 112.1, 전국 평균 110.0이었다.

 

왜 지방 집값은 내려갈까.

 

한국고용정보원 자료에 따르면, 2020년 기준 전국 228개 시·군·구 중 105곳이 소멸위기 지역이다. 인구감소와 고령화 등으로 서울과 수도권, 또는 주요 도시에 인구가 몰리면서다.

 

통계청 인구통계에 따르면, 대한민국 총인구는 2027년 5193만명을 정점으로 이후 2067년 3929만명까지 빠르게 줄어든다.

 

1㎢ 당 인구밀도는 서울은 1만5964명이지만, 전국 평균은 515명이며, 강원, 충북, 충남, 전북, 경북, 경남, 제주 등의 평균은 208명이며, 모두 인구정체 구간에 돌입했다. 인구가 줄어들면 집값도 내려간다.

 

종부세에서의 양극화

 

종부세에서 지역 격차는 더욱 크다. 위 그래프는 주택 종부세에서 서울 지역별 비중이다.

 

2019년의 경우 전국 주택 종부세 가운데 81.1%가 서울 주택 종부세였다. 그리고 44.2%가 상위 4개 구 주택 종부세다.

 

 

전국 주택 종부세의 44.2%를 강남, 서초, 용산, 송파에서 내는 셈이다.

 

우연의 일치겠지만, 위의 아파트값 편차 그래프에서 표준점수가 1.0이 넘는 유일한 지역은 강남, 서초, 용산, 송파 4개 구다.

 

표준점수가 1.0이 넘으면 매매가는 12억7995만원이다.

 

그리고 현재 국토부가 추산하는 고가 아파트의 기준은 12억9000만원(공시가격 9억원)이다. 

 

이들 4개구는 평균적으로 종부세 대상이 될 정도로 집값이 비싸며, 그 외 어느 지역도 아파트값 평균이 이들 수준까지는 다가서지는 않았다. 

 

표준점수 1.0 클럽에 가입할 만한 가능성이 있는 곳이 있기는 하다. 종로, 마포, 광진,  그리고 성동, 영등포, 성북, 동작, 광진 등의 일부 고가 단지는 종부세에 포함될 것이다.

 

또한, 정부가 공시가격 현실화 정책을 추진하고 있기에 종부세 포함 단지는 당분간은 상향추세를 기록할 것이다. 그러나 그것도 한계가 있다.

 

 

집값이 오르려면 집 살 사람들이 돈이 있어야 한다.

 

고용노동부 2020년 4월 기준 시도별 임금조사에서 서울 월 평균 임금은 417만8000원이었다. 전년대비 –1.1% 감소했다.

 

전국단위 연간 1월 기준 명목 임금상승률을 보면 2016년 3.8%, 2017년 3.3%, 2018년 5.3%, 2019년 3.4%, 2020년 1.1%, 2021년 1월 –5.2%이었다.

 

서울 직장인 1년 평균 연봉은 5013만6000원. 공시가격 9억원에 달하는 12억9000만원짜리 집을 사려면 25년가량 한 푼도 안 쓰고 돈을 모아야 한다. 비록 2020~2021년은 코로나19 영향이 있기는 하지만, 한국의 임금상승률은 3%를 크게 벗어나지 못한다.

 

12억9000만원은 정말 고가 아파트인 것이 맞는 것이다. 

 

그리고 서울 인구도 조금씩 줄어들고 있다. 서울 내에서도 잘 나가는 지역, 못 나가는 지역의 격차가 더 커진다.

 

종부세는 이대로 가는 게 맞을까. 아니면 폐지하는 게 맞을까. 마지막 편까지 함께 해주길 바란다.

 

 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]

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