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[이슈체크] 집 팔아 10억 벌어도 월급쟁이보다 세금 적다

양도차익 10억 벌어도 산출세율 2.4→2.0%, 월급쟁이는 7.8%
양도차익 15억 산출세율 3.6→4.7%, 40억쯤 돼야 12.5%
2008년 3월 장기보유공제보다 다른 점 크게 없어

 

(조세금융신문=고승주 기자) 더불어민주당이 1주택 실거주자에 대한 주택 양도소득세 감면안의 연내 통과를 추진하는 가운데 일부 세금이 과도하다는 지적이 나온다. 

 

비과세 기준을 올리는 것과 동시에 최대 40%를 적용하는 장기 보유공제를 양도차익 규모에 따라 10~40%로 줄인다는 안이 함께 제시됐기 때문인데, 그 영향은 일부 초고가주택으로 국한될 전망이다.

 

유동수 더불어민주당 의원이 2일 발의한 소득세법 개정안에서는 주택 양도세 비과세 대상을 주택 매매가 9→12억원으로 상향하고, 장기보유공제율을 ▲양도차익 5억원 초과~10억원 이하 30% ▲10억 초과~15억원 이하 20% ▲15억원 초과 10%를 반영하는 내용이 담겨 있다.

 

현재는 한 집에서 10년 이상 거주했다면 양도차익 규모와 관계없이 보유공제 40%, 거주공제 40%를 적용받는다.

 

앞으로는 집으로 큰 돈을 벌었을 경우 차익에 따라 보유공제를 기존보다 10~30% 적게 적용한다는 뜻이다.

 

실제 ‘증세’ 규모에는 다소 의문이 제기된다.

 

장기보유공제 축소는 법 개정 이후에 집을 산 사람들에게 적용되기에 현재 1가구 1주택자에는 전혀 영향이 없다. 오히려 비과세 12억원만 적용받기에 초고가 1주택자 역시 감세 혜택을 받는다.

 

법 개정 후 장기보유공제 축소가 적용된다고 해도 적용대상은 그리 많지 않다.

 

 

위의 표는 취득가액 10억원을 기준으로 각각 20억, 25억, 50억원에 집을 팔았을 때 현행제도와 유 의원이 발의한 민주당 안을 비교한 것이다.

 

1가구 1주택자가 10년 산 집을 20억원에 팔아 10억의 양도차익을 벌었다면, 현재는 산출세액이 2400만원이지만, 민주당 주택양도세 감면 법안이 통과될 경우 산출세액은 2000만원으로 줄어든다.

 

15억원의 양도차익을 번 경우에는 세금이 오르는데, 현행은 5400만원, 민주당 안 적용 시 7000만원 정도가 된다.

 

40억원의 양도차익을 번 경우 현재는 2억4000만원의 산출세액이 발생하지만, 민주당 안 통과 시 4억9900만원으로 2억5900만원 정도 뛰어오르게 된다.

 

증가 폭만을 볼 때 고가주택에 대한 세금이 크게 강화되는 것 같지만, 근로소득과 비교하면 그렇게 높다고만 치부할 수는 없다.

 

근로소득자의 총급여 대비 산출세액 비중은 평균 7.8% 정도다(국세통계, 2019년 기준). 총급여는 급여에서 비과세를 뺀 것으로 양도소득세의 양도차익과 비견할 수 있는 수치다.

 

근로소득세와 양도소득세간 소득의 성격이나 공제 차이를 감안해도 양도차익으로 40억원을 번 1주택자의 산출 실효세율(6%)이 총급여 3762만원 근로자의 근로소득세(7.8%)보다 더 낮은 것은 ‘집 판 돈은 근로소득보다 정의로운가’라는 질문에서 자유롭기 어려워 보인다.

 

유 의원은 근로소득보다 양도차익의 산출세율 비중이 더 낮은 것은 문제라면서 가격 자체가 억대인 집에 근로소득세처럼 세금을 물릴 수는 없지만, 형평성 차원에서 수십억원대 막대한 양도차익에 과도한 공제를 주는 것은 바람직하지 않다고 전했다.

 

유 의원은 “사람들이 빚을 끌어 모아 집을 사는 이유는 대출이자보다 집을 팔아서 얻는 이익이 더 크다는 유인이 있기 때문이고, 그렇게 유도하는 것이 과도한 장기보유공제다”라며 “이명박 정부 출범 후 장기보유공제가 크게 늘어나면서 부동산 투기요인이 강화됐고, 이번에 그것을 수정하게 된 것”이라고 전했다.

 

장기특별보유공제

기본틀 못 바꾼 민주당 안

 

장기보유특별공제는 1988년 12월 26일 개정된 법률 4019호로 도입됐다.

 

시행은 1988년으로 처음에는 5년 이상 보유한 사람에게 10%, 10년 이상 보유한 사람은 30%를 적용했었다.

 

1996년부터 실수요자 보호를 명목으로 처음에는 소형주택에 적용하다가 1가구 1주택자를 대상으로 우대공제가 도입되기 시작했다.

 

2007년까지는 일반 장기보유공제 상한은 10년의 30%, 1가구 1주택자는 3년 보유시 10%, 15년 이상 보유시 45%까지 공제했다.

 

2008년은 장기보유특별공제 격동의 시기였다.

 

국민의힘의 전신인 한나라당이 중심이 되어 추진한 법률 8911호부터 장기보유특별공제의 축이 크게 바뀌었다.

 

2008년 3월 21일 시행된 이 법에서 장기보유특별공제는 3년 이상 보유시 12%, 20년 보유시 80%까지로 대폭 증가했다.

 

한나라당은 다시 2008년 12월 26일 개정 법률 9270호에서는 보유기간을 대폭 단축해 3년 이상 24%, 10년 보유시 80%로 거주보다 단기매매 성격을 대폭 강화했다. 법 시행은 2009년 1월 1일 부터였다.

 

민주당에서는 2020년 8월 18일 개정안 공포, 2021년 1월 1일 시행된 법률 17477호에서 보유공제 80%를 보유공제 40%, 거주공제 40%로 나누었다.

 

자신은 고액전세에서 살면서 1주택을 사고 팔며 이익을 보는 가짜 1주택자를 차단하기 위해서였다.

 

그리고 민주당은 2일 발의된 유동수 의원안을 통해 양도차익 5억원 이상~15억 초과 고가주택에 대해서만 보유공제를 10~30%로 축소하는 개정안을 추진 중이다.

 

그러나 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 올렸고, 보유공제 적용대상도 고가주택에 한정돼 있기에 2009년 이전보다 강화됐다고 말하기는 어렵다.

 

양도차익 10억 정도는 오히려 세금이 줄어들며, 무엇보다도 법 시행일 이전의 1주택자는 적용이 되지 않기에 초고가 1주택자라고 해도 무조건 이전보다 감세혜택을 받게 된다.

 

정세은 충남대 교수는 “이번 민주당 주택양도세 개정안 내용 일부에 장기보유공제를 일부 강화한 측면이 있지만, 세금을 더 내게 되는 경우는 매우 특수한 경우에 해당하고 전반적으로는 감세조치가 맞다”며 “주택 양도세 완화 효과가 더 클 것”이라고 말했다.

 

 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]

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