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[예규·판례] 주택의 공동임차인 한명이 계약이 종료되자 보증금 전부를 요구한다면?

 

 

(조세금융신문=임화선 변호사) 임대인은 부부가 공동명의의 계약을 원하여 부부를 공동임차인으로 하여 수십억에 이르는 임대차보증금을 지급받고 임대차계약을 체결하였다. 이후 임대차계약은 공동임차인들이 갱신할 의사가 없어 계약기간이 만료될 상황이었다.

 

그런데 부부 중 남편이 실제로 본인이 임대차보증금을 전부 부담을 했으니 임대차계약기간이 만료하면 자신에게 임대보증금 전액을 반환해달라고 요구하였다. 그리고 부부간에는 일상가사대리권이 있으므로 가사 아내 몫의 임대차보증금반환채권이 있다고 하더라도 남편인 본인이 대신 임대차보증금을 받아도 문제될 것이 없다고 주장하였다.

 

이와 같은 상황에서 임대인은 부부 중 남편에게 수십억에 이르는 임대차보증금 전액을 반환해도 될까.

 

임대인이 여럿인 경우에는 대법원의 판단의 있지만,

임차인이 여럿인 경우에는 명확한 대법원의 판단이 없다

 

공동임대인 즉 임대인이 여럿인 경우의 임대보증금반환채무는 성질상 가분성을 갖고 있음에도 대법원 판례가 불가분채무로 해석하고 있다.

 

즉 판례는 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인인 공유자가 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라고 보고, 공유자 수인은 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이므로 그 보증금반환채무는 가분채무로 볼 것이 아니라 성질상 불가분 채무로 봐야 한다고 판단했다.

 

이는 임대보증금을 반환받아야 하는 임차인을 보호하고자 하는 취지인데, 공동임대인 각자가 임차인과의 관계에서는 전체 채무를 이행할 의무를 부담하도록 해 임차인이 공동임대인 중 누구에게든 임대보증금 전액을 청구할 수 있도록 한 것이다.

 

결국 다수당사자 관계에서 불가분채무란 채권자와의 관계에서 채무자 각자가 전체 채무를 이행해야 하므로 채권자는 채무자 누구에게든 전체 채무의 이행을 청구할 수 있고 다수의 채무자들은 서로 간에 인적 담보의 기능을 갖게 되는 것이다.

 

그런데 위 대법원 판례는 임대인이 여러명인 경우에 대한 것으로, 임차인이 여러명인 위 사안과는 사실관계를 달리한다. 그리고 임차인이 여러명인 경우의 임대차보증금반환채무의 성질에 대해서는 아직 대법원의 명확한 판단은 없어 보인다. 그렇다면 하급심에서는 어떻게 판단하고 있을까.

 

하급심 판결의 동향-임대차보증금반환채권은 분할채권

 

과거 하급심 판결을 살펴보면, 위와 유사한 사안에서 공동임차인의 임차보증금 반환채권은 불가분채권으로 봄이 상당하며, 불가분채권의 경우 채무자는 모든 채권자를 위하여 각 채권자에게 이행할 수 있으므로, 공동임차인 부부 일방이 임대차보증금을 전부 받아도 된다는 취지로 판시한 판례들이 다수 존재하였다(서울남부지방법원 2017. 6. 8. 선고 2016가단260633 판결).

 

그런데 공동임대차계약이 늘어나고 임대차보증금의 액수가 고액이 되면서, 최근의 판례들은 임대차계약이 법률상 부부의 공동명의로 체결된 사안에서 공동임차인의 임대차보증금 반환채권은 분할채권이고, 특별한 의사표시가 없는 이상 공동임차인들은 균등한 비율로 권리가 있는바, 임대차보증금 반환채권 중 부부의 각자 지분은 각 1/2로 봄이 타당하다는 취지로 판시하고 있다(서울중앙지방법원 2018. 11. 27. 선고 2018가단5138418 판결, 서울중앙지방법원 2021. 5. 27. 선고 2019가합589190 판결, 수원지방법원 안산지원 2020. 9. 23. 선고 2020가단63330 판결).

 

그리고 가장 최신 판례인 것으로 보이는 수원지방법원 2023. 3. 16. 선고 2022가단517479 판결에서도 “공동임차인의 임대차보증금 반환채권은 분할채권이고, 특별한 의사표시가 없는 이상 공동임차인들은 균등한 비율로 권리가 있는데(민법 제408조), 이 사건 임대차계약이 피고와 C의 공동명의로 체결된 사실은 앞서 본 바와 같고, 그 지분 비율에 관한 특별한 의사표시가 있었음을 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 임대차보증금반환채권 중 피고와 C의 지분은 각 1/2로 봄이 타당하다”라고 명시하여 임차인이 여러명인 경우의 임대차보증금반환채권이 분할채권임을 분명히 하고 있다.

 

결국 임차인이 여러명인 경우의 임대차보증금반환채권, 임대차보증금반환채무의 법적 성질에 대한 대법원 판례는 없는 상황에서, 하급심 판례들은 불가분 채권으로 보는 입장과 분할채권으로 보는 입장 양쪽이 다 존재하고 있지만, 최근의 하급심 판결들은 대부분 분할채권으로 보는 입장으로 정리할 수 있다.

 

당초 임대인이 여럿인 경우의 임대차보증금반환채무의 불가분채무로 보는 이유가 불가분채무로 보아야만 채권확보에 유리하여 임차인을 보호하기 위함이었는데, 임차인이 여럿인 경우의 임대차보증금반환채권을 불가분채권으로 보아 임차인 중 일방에게 전부 지급할 수 있게 되다면 오히려 다른 임차인을 보호하지 못하게 되는 점, 공동임차인으로 한 임대차계약을 체결하는 이유는 각자 임대차보증금반환채권을 갖는 임차인으로서의 지위를 인정받기 위함인데 공동임차인의 일방에게 임대차보증금 전부를 지급하게 되다면 당초 공동임차인으로 한 임대차계약을 체결하게 된 취지가 무색하게 되는 점, 과거와 달리 임대차보증금의 액수가 고액이어서 꼭 공동임차인 중 일방이 임대차보증금 전부를 마련했다고 볼 수도 없고 임대차보증금반환채권이 일상가사대리권에 포함되지도 않아 임대차보증금을 대신 받을 수도 없는 점 등을 모두 감안하면 특약 등의 예외적인 사정이 없다면 임대보증금반환채권을 가분채권으로 보아 공동임차인에게 나눠서 지급하는 최근의 판례태도가 지극히 타당하다고 본다.

 

 

[프로필] 임화선 변호사

•법무법인(유)동인 구성원 변호사

•한국연구재단 고문변호사

•중부지방국세청 고문변호사

•법률신문 판례해설위원

•사법연수원 34기

 

 

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