주택은 가장 안전한 자산이다(Safe as Houses). 따라서 사람들은 안전한 투자처로 주택 구입을 선호하고 있으며 은행의 경우에는 부동산보다 더 안전한 대출도 없다.
따라서 금융 기관들은 부동산 구입자에 대한 대출에 적극적이다. 그러나 부동산은 내재가치나 이익가치의 증가에 따른 성장을 기대하기 힘들기 때문에 가수요에 따른 버블의 발생으로 가격 상승을 유도한다. 이때 투기자는 가치의 상승과 관계없이 가격의 방향성만을 예측하고 적은 부채와 레버리지를 활용하여 수익을 확보한다.
갭 투자는 구입자금이 적더라도 부채(전세금 이나 대출금)와 공매도를 활용하여 매수하고 가격 상승 시수익률을 극대화하는 레버리지 투자이다. 적은 금액으로 전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)이 높은 주택을 구입하고 시세 차익을 얻어서 수익률을 높인다.
시세 5억원 주택의 전세보증금이 4억원일 때 주택 구입자는 1억원의 자기자금과 전세금 4억원으로 주택을 구입할 수 있다. 만일 주택가격이 상승하여 6억원이라면 자기자금 5억원으로 투자한 경우 10%[(6억-5억)/5억=0.1]의 수익을 얻지만 갭투자의 경우 자기자금 1억원을 투자했기 때문에 100%[(6억-5억)/1억=1]의 수익이 발생한다.
화폐환상을 부추긴 정부정책
갭투자 자체가 불법적이거나 논리적으로 문제가 있지는 않지만 화폐환상을 부추겨서 사회질서를 불안하게 할 수 있다.
화폐환상(Money Illusion)은 투자자가 화폐가치를 평가할때 명목상의 가치와 실질적 구매가치를 혼동시켜서 개인적 직관이나 판단을 혼란에 빠뜨린다. 유동성이 낮고 거래비용이 높은 부동산 시장에서 수요자에게 재정능력 이상으로 주택을 구입하도록 자극하고, 주택가격이 꾸준히 상승할 것이 라는 착각에 빠지게 한다. 모든 사람들이 이러한 화폐환상에서 자유롭지 않다.
이러한 심리를 활용하여 정부는 화폐의 양적완화 또는 이자율 인하 정책으로 경기부양 또는 거품을 발생시킨다. 그동안 부동산 시장으로 경제활성화를 위해 만들어낸 정부정책의 화폐환상이 일반 시민과 근로자의 노동을 의욕을 위축시키면서 투기적 버블과 그 소득을 부추겼다.
국가가 앞장서서 버블을 부추겼으며 투기꾼들은 이러한 좋은 기회를 놓치지 않았고, 성실하고 정직한 일반 시민만이 그피해자가 되었다.
갭투자로 인한 붕괴 사례
화폐현상의 결과인 거품(Bubble)은 자산가치가 기본가치를 벗어나서 투기적 수요로 일시에 급격히 상승하는 현상이다. 버블보다 약한 가격상승은 붐(Boom)이라 한다. 부동산 가격이 지나치게 오르면서 많은 사람들은 이러한 현상이 계속될 것으로 예상한다. 버블이 순환적으로 발생하면서 이전의 최고점이나 최저점을 돌파하여 모두를 환각상태에 빠뜨린다.
모두가 화폐환상에 빠지면서 기본가치보다 훨씬 고평가된 부동산도 경쟁적으로 매수한다. 그러나 최후에 그 실체가 파악 되면서 부동산 수요가 감소하고, 가격 하락과 시장 붕괴로 연결된다. 이론적으로 거품의 생성과 붕괴 과정은 4단계로 설명할 수 있다.
1단계 거품의 탄생으로 합리적 투자성공담이 빠르게 확산되면서 다른 투자자들도 거품에 동참한다.
2단계 거품의 유지로서 기관투자가들이 거품을 조장하고, 학계와 전문가도 패러다임의 변화를 강조하면서 거품을 확산시킨 다.
3단계 거품의 붕괴다. 어떠한 외부적 영향이 없어도 스스로 붕괴한다. 마지막으로 거품의 여파로 투자자들은 거품을 부인하면서 언론이나 기관투자가를 비난한다. 그러나 실수의 반복을 거부하지만, 다른 새로운 거품이 발생하면서 또다시 동참한다.
가장 많이 회자되는 네덜란드의 튤립투기, 영국의 남해회 사사건, 프랑스의 미시시피회사 사건 등은 대표적 사례이며, 공교롭게 대부분 국가에서 성장이 절정기였던 시점에 발생하였다.
17세기 초 네덜란드에서 튤립 상인들이 특정 튤립 뿌리를 매점매석하면서 튤립 가격이 상승하였고 비쌀수록 좋은 투자대상이었다.
그러나 어느 시점부터 투자자들이 튤립 시장을 이탈하면서 시장도 붕괴되어 최종 투자자에게 그 손실이 모조리 이전되었다. 이후 네덜란드는 경제의 장기 불황에 시달렸다.
또한 루이지애나에 설립된 프랑스의 미시시피 회사는 한때 금광개발에 대한 정보로 회사의 주가가 폭등하 였다. 프랑스왕실은 미시시피회사의 주식을 발행하여 자금을 조달하여 부채를 상환하였다.
그러나 금광이 개발되지 않으면서 주가가 폭락하자 해당 주식의 금 교환 요구로 왕립은 행도 파산하였다. 비슷한 시기의 영국의 남해회사(South Sea)도 신대륙 남아메리카에 대한 독점 무역권을 전제로 설립되면서 투자자의 관심을 집중시켰다. 그러나 공모에 의한 증자가 시장의 현금총액을 초과하면서 거품이 발생하여 주가는 폭락하였다.
일본 부동산의 버블 붕괴
부동산 시장에서 버블 붕괴의 대표적인 사례가 1990년대 일본 부동산 버블붕괴와 2008년 미국의 부동산 시장 붕괴에 따른 신용위기였다.
일본은 1991년 부동산 버블의 붕괴로 대출을 받은 개인신용불량자의 발생과 부동산에 과잉투자한 기업이 도산하였다. 또한 부동산을 담보로 대출한 은행도 개인과 기업의 파산에 따른 부실자산의 증가로 퇴출당했다.
일본의 주가 · 지가는 1983년부터 상승하기 시작하여 1980년대 후반 내내 급속도로 상승하였다. 주가는 ‘블랙먼데이’의 영향에 의한 하락을 거쳐 1989년 말까지 상승하여 정점（3만 8915엔）에 달하였다. 이후 1990년에 급락하면서 1992년 8월에 최저치(1만4309엔）를 기록하였다.
지가의 상승은 토지 용도별로 상업지→주택지, 지역별로 도쿄도심→도쿄권→대도 시권→지방권으로 서서히 파급되었다. 자산 가격이 하락하 면서 버블은 가격 하락 예측에 따른 투기 수요의 억제로 수요를 감소시키기 때문에 가격을 하락시키면서 붕괴된다.
부동산 규제완화, 과연 해법인가
소득대비 주택가격비율(PIR, Price Income Rate)은 해당 국가나 도시의 주택가격에 대한 주민 가구의 연 소득 비율로 6을 초과하면 ‘거품지역’으로 판단한다. 즉 주택가격비율이 개인소득자가 6년간 총소득을 전문 저축해야 주택을 구매할수 있다는 의미이다.
2014년 부동산 및 금융규제 완화를 중심으로 ‘초이노믹스’는 경제성장이 중소기업과 일반시민에서 시작되어 경제 전체로 확산되는 분수경제를 제시하였다. 과도하게 상승했던 주택가격이 제자리를 찾지 못하던 시점에서 새로운 주택수요를 창출하기 위하여 민간사업자의 참여, 융자제도의 확대, 임대주택 수준의 향상 등의 확대정책을 강화 하였다. 각종 부동산에 대한 규제[주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등]를 완화하고 이자율을 낮췄다.
부동산 규제완화는 가계부채를 확대하여 강남의 부동산 시장을 중심으로 부동산 경기를 활성화시키고 궁극적으로 내수를 진작시키겠다는 것이다. 그러나 정책이 시행된 후 오히려 경제성장률은 더 하락하였고 부동산 시장에 화폐환상이 추가되면서 부동산 가격의 상승에 따른 경제불안이 전세가격의 폭등으로 서민경제를 악화시켰다.
또한 역사적인 사건들을 돌아보면 자산가격 하락하는 시점에서 시행되는 부적절한 경기부양의 통화정책도 일시적인 조정국면을 경기 후퇴로 만들면서 불황으로 빠지게 한다. 상당 수의 버블은 이자율 인하 등의 통화정책 완화에 따른 현상이 다. 경제성장을 이유로 지속적인 저금리 정책이 가장 안전하고 손쉬운 은행의 부동산 대출을 활성화시켜서 가계부채의 증가를 가져왔다.
이러한 저금리 정책이 대기업이나 부유층으로 자본이 집중되고 경제성장의 근간이 되는 중산층과 서민에게 자본이 유입되지 않으면서 양극화와 부의 편중을 더욱 심화시켜 왔다. 1959년도의 미국의 소비자 채무는 16%였다.
그러나 2008년 글로벌 금융위기 당시의 소비자 채무는 통화정책의 영향으로 24%에 달했다. 당시 파산하여 개인 회생절차를 신청한 대다수는 기본 주체인 기업이 아니라 각종 공과금이나 세금, 의료비용 등을 낼 수 없는 저소득층의 개인이었다.
지속 가능한 경제활성화 방법은?
경제의 저성장에 따른 일자리 창출이 어려워지면서 소득 보다 화폐환상에 열광하기 쉽다. 현재의 문제는 국민, 정부, 그리고 통화 당국이 만들어 낸 결과로 현상을 타파하기는 시간이 걸릴 수 있다. 그러나 우리나라가 지속 가능하고 건전한 사회가 유지될 수 있도록 경제 전체의 사회적 책임과 윤리의식을 경제 주체 각자가 강화해야 한다.
즉, 버블에 의한 투기적 수익 창출이 아니라 노동을 통한 소득의 창출로 부와 재산을 창출할 수 있도록 건전한 시기로 하루 빨리 이행해야 한다. 물론 성장이 먼저냐 분배가 먼저냐의 문제가 존재할 수 있지만 소득은 성장과 분배를 떠나서 그 주체와 관계없이 가장 먼저 창출되어야 할 가치이다. 과거 우리나라가 후진경제 체계에서도 고도성장이 가능했던 것은 성장주의 정책이 아니라 절약을 통한 저축으로 소득을 창출했기 때문이다.
[프로필] 구 기 동
• 현) 신구대학교 글로벌경영학과 교수
• 금융감독원 자본시장 불공정거래 시민감시단
• 덕수상업고등학교, 경희대 경영학과, 경희대 경영학석사
• 고려대 통계학석사, 영국 리버풀대 MBA, 서강대 경영학박사
• 국민투자신탁 애널리스트
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