가계부채의 관리를 디레버리징으로
저성장에 따른 중소자영업자의 생계형 대출과 주택담보대출이 팽창하고 있다. 이와 함께 원리금상환부담을 나타내는 한계가구와 총부채 기준의 부실위험가구도 증가하여 잠재적 위험으로 존재한다.

여기에 자영업자의 부채는 산업전반과 구조적으로 연계되어 있어서 파급효과가 크지만 기업대출, 개인사업대출, 가계대출 등으로 나뉘어 제대로 파악하기조차 어렵다. 이때 이자율이 상승할 경우 자영업자의 부채와 주택담보대출에 커다란 충격으로 다가올 것이다.

정부는 가계부채를 줄이기 위하여 2011년과 2015년에 종합 대책을 세워서 점검하였다. 그러나 경제의 침체로 무리하게 정책을 실행할 수 없었기 때문에 실질적인 결과를 얻지 못하였다. 오히려 지속적인 금리 인하와 부동산을 통한 경기 확대 정책이 가계부채를 상승시켰다.

가계대출이 주요 수입원인 금융기관도 원금상환의 부담을 늦춰주는 거치식, 만기일시 상환 등의 대출로 대출을 부추겼다. 한편으로 가계부채를 축소하기 위하여 주택가격의 하락을 수반하는 디레버리징을 실시해야 하지만 국내의 한계가구는 그 충격을 감내하기 어렵다.

주택 뉴딜정책 통한 경제성장과 부채관리
1920년대 미국은 라디오, 자동차, 냉장고 등의 혁신적인 소비재의 등장으로 경제를 성장시켰다. 경기가 최고점에 이르던 1929년에 뉴욕의 엠파이어 스테이트빌딩도 착공하였다.

자산가격의 거품으로 경제가 풍요로우면 초고층 빌딩을 짓는 유인으로 작용한다. 공교롭게 1929년은 대공황의 시작으로 부동산 수요와 건축 수요에서 침체가 발생하였다. 부동산 경기의 침체가 이어지자 부동산 대출의 채무불이행으로 은행에서 대규모 손실이 발생하였고 1933년까지 미국 전역에서 4800여개의 은행이 파산하였다. 장기불황의 여파는 1933년 에만 시카고의 200개 은행 중에서 163개를 지급불능상태로 몰아넣었다.

고실업률과 대출 파산으로 1934년 미국 정부는 연방주택청(FHA, Federal Housing Administration)을 설립하여 주택시장을 회생시키고 저당채권의 파산에서 대출기관을 보호하기 시작하였다. 그리고 1938년의 ‘국가주택법’으로 연방저당 공사(Fannie Mae)가 뉴딜 정책에서 주택담보 대출을 하기 위해 창설되었다. 연방주택청이 보증한 주택담보대출로 주택 저당채권(MBS)을 발행하고 원금과 이자의 지급을 보증하였다.

그리고 1968년에 연방저당공사가 민영화되면서 정부기관인 연방주택금융공사(Ginnie Mae)를 설립하였다. 주택금융 시장에 유동성을 공급하여 가계의 주택 보유를 촉진할 수 있도록 금융기관의 주택대출을 매입하여 자산으로 보유하였다. 그리고 1970년 ‘긴급주택융자법’으로 연방주택금융저당 공사(Freddie Mac)을 설립하여 연방저당공사와 경쟁을 시켰다.

이와 같이 주택저당채권 시장이 활성화되면서 저소득층에게 주택 자금을 직접 지원하는 연방주택관리회사의 융자 규모도 줄었다. 주택담보채무자가 지불 능력이 없는 상황이면 연방주택금융공사를 통하여 대신 지급한다.

콘트롤타워 없는 과한 신용보증으로 2008년 금융위기 발생
주택담보대출의 증권화는 자동이체증권(Pass-through Securities)와 원리금이체증권(Pay-through Securities)으로 구별된다. 자동이체증권은 증권 투자자가 저당권과 원리금에 대한 소유권을 갖는다. 연방주택금융공사가 1970년에 자동이체증권(Pass-through) 형태의 저당담보부증권(MBS)을 발행하였다.

그리고 원리금이체증권은 투자자는 담보물에 대한 소유권을 갖지 않고 자산에서 발생하는 이자를 수취할 수 있다. 1983년도에 연방저당공사(Fannie Mae)가 CMO를 발행하였다. 저당담보부증권은 발행되는 채권의 등급(트렌치)별로 원금과 이자를 지급하기 때문에 채권별로 수익률에 차이가 있다.

2000년대에 주가가 폭락하자 미국정부는 금융위기를 완화하기 위하여 이자율을 인하하였고, 주택가격이 폭등하면서 주택담보대출도 급증하였다. 그 당시 저소득층은 초기에 낮은 이자율로 내고 이후에 높은 이자율을 부담하는 비우량 담보대출을 받았다. 그러나 이자율이 상승하면서 이들 비우량 담보대출이 원리금 상환을 연체하거나 중단하면서 비우량 주택저당증권과 부채담보부증권의 가력도 폭락하였다.

그 손실은 고스란히 보증기관에 전가되었으며, 2007년 7월부터 미국의 주택담보대출 금융기관들이 도산하기 시작하였다. 그동안은 연방주택금융기관이 부동산 시장과 경제 발전에 큰 도움을 주었지만 과도한 신용의 남발로 미국 경제를 어려운 상황으로 몰아넣었다.

공황 피할 수 없는 메커니즘에서 협력이 필수
정형화된 프로세스는 정상적인 시장에 따라서 움직이지만 특정한 사건이 발생할 경우 작동 시스템이 붕괴될 수 있다. 이것은 지나치게 시장의 자율적 조정 원리를 과신할 경우에 발생되는데 정부는 주기적으로 자율적인 관리 및 통제 시스템을 작동시켜야 한다. 현재 국내도 주택담보대출을 중심으로 지나치게 가계부채가 증가하지만 이를 해결할 국가 시스템이 완성되지 못하고 있다.

건전한 경제발전을 위하여 가계부채의 총량을 줄이면서 가계부채의 증가속도를 완화할 수 있는 장기적인 정책이 필요하다. 근본적으로 가계부채의 주요 원인인 주택시장의 안정화를 위하여 후분양제 도입, 금리인상, 가계 및 기업의 소득분배구조 개선, 자영업편중리스크 관리 등이 필요하다.

미국의 사례에서 보듯이 아무리 훌륭한 시스템도 중앙통제 시스템이 없을 경우 그 문제점을 인식할 수 없다. 정부부처가 서로 협력할 수 있는 공적부채관리기구에서 부채의 확대를 지연시키고, 주택담보 대출과 자영업자 부채를 분리하여 대책을 세워야 한다. 가계부채 관리의 목표는 목표 총량제를 정하고 가계부채 총량의 증가를 명목 경제성장률을 고려하여 조정한다.

이때 관리 및 감시 기관으로 가칭 ‘공적부채관리기구’를 설립하며, 정부(금융위원회, 기획재정부), 한국은행, 금융감독원, 국토부 등이 참여한다. 이 기구가 채권이력관리시스템, 가계부채관리지수, 부실채권거래소 개설과 가치 평가 위원회 등을 주관한다.

한편 서민 및 취약계층을 위하여 주택금융공사에 대한 추가 출자, 무기명 국채 발행, 주택담보부증권 등의 가능한 수단을 활용하여 기금을 모집한다. 기금의 집행은 매칭 펀드, 서민금융진흥원과 지방정부 금융복지센터를 활용한다. 국민 행복기금 및 공공기관 보유 부채의 탕감, 국세 · 지방세 등 조세 및 통신요금 등의 채무조정, 그리고 소득 1분위, 자산 1분위, 일용 근로자의 가계대출 등을 관리한다.

이때 도덕적 해이 문제를 해결하기 위하여 주택담보대출은 법원의 회생절차를 통하여 지원하고, 중소 자영업자의 사업성 평가제도를 강화한다. 그리고 가계에 대한 부채 교정제도와 종합적 사후 관리 체제를 구축한다. 글로벌시장이 유동성 축소에 나설 경우 금리인상에 취약한 현재 국내 가계부채로 볼 때 금융위기로 이어질 수 있어서 긴장이 필요하다.

[프로필] 구 기 동
• 현) 신구대학교 글로벌경영학과 교수

• 금융감독원 자본시장 불공정거래 시민감시단

• 덕수상업고등학교, 경희대 경영학과, 경희대 경영학석사

• 고려대 통계학석사, 영국 리버풀대 MBA, 서강대 경영학박사

• 국민투자신탁 애널리스트

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