2025.04.23 (수)

  • 맑음동두천 11.8℃
  • 흐림강릉 10.1℃
  • 맑음서울 12.7℃
  • 흐림대전 16.3℃
  • 흐림대구 14.5℃
  • 흐림울산 13.6℃
  • 구름많음광주 16.2℃
  • 구름많음부산 15.1℃
  • 구름많음고창 11.8℃
  • 구름많음제주 13.5℃
  • 맑음강화 13.0℃
  • 흐림보은 16.2℃
  • 흐림금산 16.6℃
  • 구름많음강진군 15.1℃
  • 흐림경주시 13.4℃
  • 구름많음거제 16.3℃
기상청 제공

[김우일의 세상 돋보기] ‘대장동사태’ 부동산 폭등이 주범

(조세금융신문=김우일 대우M&A 대표) 지금 정가와 온국민에 회자되며 내년 대선 주자들 간의 정쟁거리로 온갖 언론상에 도배되고 있는 성남 대장동 부동산개발 투기사태가 최고의 관심거리다.

 

평범하게 ‘소확행’을 기본으로 살아가는 국민 입장에서는 천문학적인 수익률에 어안이 벙벙함은 물론 일종의 배신감과 온갖 권력층의 부패, 비리를 확대 재생산함에 동조하기 십상이다. 여야를 비롯해 진보, 보수들 간에 서로들 네 탓이고 서로의 게이트라는 얼토당토않은 기막힌 찌라시 뉴스들이 온 방송을 장악하고 있다.

 

본래 부동산개발업은 일종의 디벨로퍼(Developer)로서 황무지의 땅을 매입해 기획설계, 인허가, 시공, 분양을 거쳐 개발이익을 가져가는 것을 목적으로 하는 사업자다. 시장의 수급과 잠재력을 예측판단, 최대효과의 개발방안을 마련하는 새로운 가치를 창출하는 것이다.

 

무에서 유를 창조하는 특징상 이것에는 일반이 상상키 어려운 극단의 양면성이 도사리고 있다. 바로 벼락부자와 벼락거지 사이의 경계선에서 사업을 하고 있는 것이다. 실패하면 그야말로 알거지로 전락, 폐가망신하고 성공하면 일확천금의 로또복권을 얻는 게 Developer의 운명이다.

 

지금도 필자의 손에는 전국에 많은 부동산개발프로젝트가 수북이 쌓여있다. 예상손익계획을 보면 대부분 자본금 5억 투자에 성공했을 시 1000억원 이상의 배당을 가져가는 그림으로 예상돼 있다. 이 배당은 당연한 합리적인 방식에 의거 산출된다.

 

부동산개발업은 지주들, 인허가권자, 금융사, 시공사와 이를 총체적으로 기획설계집행하는 시행사, 즉 Developer 등 5개 주체가 서로 역할 분담해 총체적 성공을 위해 합심한다.

 

지주들의 땅을 매입하기 위해 지주들과 협상, 매입자금을 위해 금융사의 PF를 일으키고, 인허가를 받기 위해 주무관청과의 협상을 모색하고, 분양을 수월히 하기 위한 고명품 브랜드의 일류 시공사를 섭외하고 결국은 최종 분양의 성공을 보장하는 책임과 의 무, 권 한이 바로 시행사, Developer에 있다.

 

아무도 향후 성공, 실패를 예측할 수가 없다. 이제는 이미 국경이 무너지고 글로벌한 경제상황이 바로 피부에 오는 복잡성과 위험성, 민감성이 우리 곁에 항상 존재하고 있다. 부동산 경기도 하루아침에 냉온탕을 오간다.

 

냉탕인 경우에는 분양이 어려워 자금회수가 묶이기에 짓다 마는 흉물스러운 구조물로만 남고 모든 참여자는 고통을 안는다. 그러기에 지주들은 안정적인 매도에, 인허가권자는 안정적인 추진에, 금융은 안정적인 이윤보장에, 시공사는 안정적인 마진보장에 주안점을 두는 것이 교과서라고 할 수 있다. 그래서 최종적 성공, 실패의 열매는 Developer가 어깨에 지는 스트럭쳐(Structure)다.

 

Developer의 결과는 성공한 자는 투입자본금에 비해 수백 배의 이익을 실현하는 반면, 실패한 자는 투입자본을 다 날리고 빚덩이에 힘겨운 나날을 보내는 양극단의 실태를 보인다. 투입자본금에 비한 수익비율은 레버리지(금융)를 이용했기에 이 레버리지를 제외하면 고도의 수익률을 나타내는 것이 일반적이다.

 

그러나 이 금융도 투입자본에 합산하면 캐쉬인(Cash-in) 대 캐쉬아웃(Cash-out) 비율이 그리 높지 않다. 이런 부동산개발업의 Structure와 특성을 염두에 두고 현재의 대장동개발 사업 사례를 분석해보면 그 사태를 야기한 주범은 다름 아닌 다음 두 가지로 압축될 수 있다.

 

첫째, 부동산 폭등을 초래한 정권과 둘째, 이에 편승해 더욱 투기에 열을 올린 일반 국민들의 광적인 ‘영끌’ 마인드다. 이 두 요소 중 한 가지라도 결여되었다면 이러한 광적인 투자수익율은 도저히 일어날 수 없었을 것이다. 이 와중에 일어난 비리, 부패는 돈이 고인 곳에 일어나는 일반적인 현상으로 봐야 할 것이다. 이것은 이것대로 따로 형사책임을 물어야 할 것이다.

 

※ 본 칼럼은 필자 개인 의견으로 본지의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.

 

 

[프로필] 김우일 대우김우일경영연구원 대표/대우 M&A 대표

•(전)대우그룹 구조조정본부장

•(전)대우그룹 기획조정실 경영관리팀 이사

•인천대학교 대학원 경영학 박사

•서울고등학교, 연세대 법학과 졸업

 

 

 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]

관련기사













전문가 코너

더보기



[이경근 칼럼] 미국 보호무역주의 파고, 현명한 통상 전략 구사 위기를 기회로 전환해야
(조세금융신문=이경근 서울과학종합대학원 교수) 2025년, 세계 경제는 다시 한번 보호무역주의라는 거센 파고를 마주한다. 특히 미국 트럼프 행정부가 '자국 우선주의' 기조를 강화하며 무역 불균형 해소를 명분으로 관세 장벽을 높이 쌓으려는 움직임이 구체화되면서, 한국 경제에도 긴장감이 감돈다. 미국은 무역확장법 232조, 국제긴급경제권한법(IEEPA) 등 자국법을 근거로 주요 교역국에 대한 관세 부과를 적극적으로 활용하려는 태도를 보인다. 최근 미국은 당초 우리나라를 포함한 여러 국가에 25%의 상호 관세율을 제안했으나, 우선 10%의 기본 관세를 유지하되 상호관세 부과는 90일간 유예(2025년 4월 10일 결정)하는 조치를 발표했다. 이 90일이라는 유예 기간 동안 미국은 우리나라를 포함해 일본, 영국, 호주, 인도 등 우선협상 대상국들과 개별적으로 관세를 포함한 포괄적인 협상을 진행할 예정이다. 미국 재무장관은 각국의 방위비 분담금 수준 등 다양한 요소를 고려한 맞춤형 협상을 진행 중이라고 밝히기도 했다. 이미 중국 제품에 대해서는 145%라는 초고율 관세를 부과하고 있으며, 중국 역시 125%의 보복관세로 맞서는 등 미-중 무역 갈등은 격화되는 양상이다
[탐방] 2025년 달라지는 서울세관 조사2국, ‘외환검사 제도 정상화’ 방향을 듣다
(조세금융신문=안종명 기자) 서울본부세관 조사2국은 최근 3년간 가상자산을 이용한 불법 외환거래만 5조 4000억원 상당을 적발해 검찰에 송치했다. 조사2국은 이처럼 2023년 자체적으로 구축한 ‘불법 외환유출 모니터링 시스템’을 활용해 가상자산을 이용한 불법 외환 송금 및 환치기, 보이스피싱 등 첨단 무역금융범죄를 집중 단속하고 있다. 이와 관련해 조사2국은 국정원, 국세청, 금융감독원, 금융정보분석원(FIU)과 이상 외환거래 정보 공유, 합동단속 등 긴밀한 협력관계를 유지하고 있다. 최근 서울세관 조사2국은 불법 외환거래에 대한 단속을 한층 강화하는 한편, 관세청의 ‘외환검사 제도 활성화’ 방침에 따라 기업들이 외국환 거래의 적정성 등을 스스로 점검하고 준수할 수 있도록 사전 예방 조치를 확대하는 방향으로 외환검사를 확대해 나갈 계획이다. 특히, 외환검사와 외환조사 조직을 더욱 효율적으로 운영하여, 불법 외환범죄 단속과 기업의 자율적 법규 준수도 제고를 지원하는 전략을 추진 중이다. 지난 3월 서울세관 조사2국 조한진 국장을 만나 올해 외환검사 운영 방향과 최근 늘어나고 있는 가상자산을 통한 자금세탁 등 불법 외환거래 대응 방안을 들어봤다. 서울세관 조사