(조세금융신문=이정욱 기자) 지난 8월 한국은행이 15개월 만에 기준금리를 인상했다. 이를 따라 시중은행들도 대출 금리를 올리면서 집을 구하는 사람들의 소비심리를 위축시켜 부동산 가격을 잡겠다는 정부의 의도가 엿보이지만 이번 금리인상만으로는 효과가 제한적일 것이라는 게 전문가들의 의견이다.
우선 정부의 입장은 긍정적이다. 노형욱 국토교통부 장관은 부동산 시장 안정을 위한 정부의 대책 점검회의에서 “금리가 인상되고 대출에 대한 관리 이런 부분들이 분명 도움이 되리라 본다”라며 금리인상이 집값 안정에 도움이 될 것으로 전망했다.
따라서 정부는 기준금리 인상이 부동산가격에 큰 영향을 미칠 것으로 예측하고 코로나 여파로 국민들의 가계가 궁핍한 상황인데도 금리를 전격 인상했다.
또한 정부는 지난해 ‘6.17’ 등 고강도 규제대책부터 올해 ‘2.4’ 등 공급 확대 대책까지 집값 안정을 위해 수많은 정책을 내놓았지만 좀처럼 집값 폭등세가 잡히지 않자 금리인상과 대출규제라는 초강수를 뒀지만 효과는 미미한 수준이다.
금리인상, 집값 안정에 청신호일까?
금리가 부동산가격에 영향을 미친다고 보는 것이 일반적이다. 한국은행이 기준금리를 인상하면 시중은행도 덩달아 대출금리를 올리면서 대출을 받아 부동산을 구입하는 사람의 부담이 늘어나기 때문에 부동산에 대한 사람들의 수요가 줄고, 자연히 부동산 가격은 하락하게 된다. 이게 정부가 가장 원하는 그림일 것이다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 9월 7일 국회에서 열린 예산결산특별위원회 전체회의에서 “기준금리가 인상됐지만 한 번으로 끝나지 않을 것 같다”고 언급했다. 부동산시장을 모니터링하며 추가적인 금리 인상을 예고한 것이다.
그럼에도 불구하고 수도권 아파트 상승률은 고공행진을 이어가고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향조사에 따르면, 9월 첫째주(6일 기준) 수도권 아파트 값은 전주에 비해 0.40% 올랐다.
이로써 4주 연속으로 역대 최고 상승률이 유지됐다. 서울은 0.21%로 6주 연속 0.2%대의 높은 상승률을 기록했다. 한국부동산원 관계자는 “기준금리 추가 인상 우려로 거래 활동은 감소했지만 지역별 인기 단지의 신고가 거래와 전셋값 상승, 매물 부족 등으로 상승세가 지속됐다”고 설명했다.
앞서 한국은행은 지난 8월 통화정책방향회의에서 현재 연 0.5%인 기준금리를 0.75%로 0.25%p 인상키로 결정했다. 금리가 0.75%로 올랐지만 여전히 낮은 수준이다.
게다가 추가 인상을 통해 금리가 1%대로 올라도 부동산에 투자를 한 사람들에게는 집을 되팔 의사결정에 대한 영향은 아주 미미하다는 게 업계 평가다.
이주열 한국은행 총재도 지난 8월 26일 금리인상 결정을 설명하면서 “0.25%p 기준금리를 인상했지만, 여전히 금리 수준은 완화적”이라며 “실질금리는 여전히 큰 폭의 마이너스를 나타내고 있고, 실물경기에 제약을 주는 수준은 아니다”라고 말했다.
실제 과거에도 통화정책으로 부동산시장을 좌지우지한 경우는 없었다. 집값을 결정하는 것은 금리를 포함해서 여러 가지 변수들이 통합적으로 영향을 미쳐 결정되기 때문에 금리인상만으로 부동산시장이 안정화되지는 않는다.
기준금리 인상이 시작된 2017년도를 살펴보면 기준금리 1.50%로 오르고, 2018년도 11월에도 1.75%로 올랐지만 서울 아파트 가격지수는 상승세를 보였다. 부동산 업계 관계자A는 “금리 인상에 따른 집값에 대한 영향력이 미치려면 2~3%대 금리 인상 수준으로 급격하게 올리지 않는 이상 집값에 영향은 없을 것”이라며 “금리 인상과 집값 안정에 상관관계는 일정하지 않다”고 설명했다.
이어 “집값 안정에 영향력은 미미해도 금리 인상은 필요했다”라며 “이자 비용 부담도 계속 커질 것이기 때문에 무리한 대출이 줄어 부동산 매수 심리에 변화는 생기게 할 수 있다”고 덧붙였다.
금리, 집값 향방에 결정적인 요소 아냐
정부는 집값 안정을 위해 금리 인하에 기대가 큰 것으로 보인다. 일각에선 폭등하는 금리가 아니고서 효과는 미미할 것으로 의견이 모인다. 국토연구원이 지난 8월 발표한 ‘부동산시장 조사분석’에 따르면 전국 기준 일반 가구의 49.6%는 하반기 집값이 ‘다소 상승할 것’이고, 3.2%는 ‘크게 상승할 것’이라고 응답해 과반수가 주택가격 상승을 전망했다.
반면 ‘다소 하락한다’거나 ‘크게 하락한다’는 응답은 각각 7.5%, 0.2%에 그쳤고, 나머지 39.5%는 ‘변화가 없을 것’이라 답변했다.
‘주택가격 하락에 영향을 주는 주택담보대출 금리 수준’에 대한 응답에서는 일반가구의 34.7%가 ‘3~4% 금리’를 꼽았으며 ‘4~5% 금리’ 33.2%, ‘5~6% 금리’ 14.1%가 뒤를 이었다. 금리를 올려도 영향이 없다는 답변 비율은 11.6%였다.
중개업소에서도 ‘3~4% 금리’에 대한 응답 비율이 47.9%로 높았으며, ‘4~5% 금리’ 28.7%, ‘5~6% 금리’ 6.9% 등의 응답률을 보였다. ‘금리 올려도 영향 없음’은 12.9%였다. 시장에서도 낮은 수준의 금리 인상은 효과가 없을뿐더러 금리 인상이 한번에 그치지 않더라도 급격한 변동은 시장경제에 영향을 미칠 수 있기 때문에 앞으로도 금리는 점층적으로 상승할 수밖에 없어 효과는 미미할 것으로 내다봤다.
부동산 업계 관계자 C씨는 “금리가 부동산시장에서 절대적인 변수가 아니다”라며 “과열될 만큼 과열된 현시점의 부동산 시장을 잡겠다고 꺼낸 금리 인상은 효과도 크지 않을뿐더러 만능키가 아니다”고 설명했다.
집값 매수세 꺾이지 않는 이유 정부가 제공해
금리 인상이 시행되고도 매수세는 꺾이지 않고 있다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격동향조사에 따르면, 9월 첫째 주(6일 기준) 수도권 아파트값은 전주에 비해 0.40% 올랐다.
수도권 매매가격이 4주 연속으로 최고 상승률이 유지됐다. 서울은 0.21%로 6주 연속 0.2%대의 높은 상승률을 기록했다.
한국부동산원 관계자는 “기준금리 추가 인상 우려로 거래 활동은 감소했지만 지역별 인기 단지의 신고가 거래와 전셋값 상승, 매물 부족 등으로 상승세가 지속됐다”고 설명했다.
수도권광역급행철도(GTX) 건설과 수도권 3기 신도시 개발, 대규모 사회간접자본(SOC) 사업 등이 시장에선 호재로 작용해 집값 상승을 유지하는데 일조하고 있다.
정부는 2022년 SOC 예산을 올해보다 3.8% 증가한 27조 5000억원 규모로 책정했다. 서울과 수도권광역 교통망 확충에 예산이 집중됐다. 특히 수도권광역 급행철도인 GTX A·B·C 노선 추진에 6000억원이 반영됐다.
부동산 업계 관계자 C씨는 “집값을 잡겠다면서 부동산 개발과 금리 인상을 같이 진행한다는 게 두 마리 토끼를 잡으려는 정부의 욕심이다”라며 “안그래도 집값 불안정이 지속되고 있는 상황에서 이 같은 행동은 당연한 결과를 보여주는 것”이라고 설명했다.
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